Le droit au renouvellement au bail revêt le caractère d’ordre public (L145-15 du Code de commerce). La clause qui a pour objet ou pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite.

Pour qu’il y ait renouvellement au bail, il faudrait d’abord que le bail arrive à son terme.

I- Le terme du bail commercial.

Au terme du bail commercial, trois situations se présentent aux parties :

En l’absence d’initiative des parties, le bail commercial se prolonge tacitement dans les mêmes conditions.

Le bailleur peut aussi délivrer un congé motivé soit par le refus de renouveler le bail commercial, soit par le souhait de renégocier les modalités du bail commercial.

Enfin, à défaut de congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation.

II- Les conditions d’application du bail commercial.

Le renouvellement au bail s’analyse comme la conclusion d’un nouveau bail commercial. Pour le caractériser, les conditions d’application régies aux articles L145-1 et L145-8 du Code de commerce doivent être remplies.

1ère condition : Le droit au renouvellement au bail s’applique aux commerçants et sociétés régulièrement inscrit au RCS au jour du renouvellement.

2ème condition : Le droit au renouvellement au bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Ce qui signifie d’une part, qu’en présence d’une location-gérance, c’est le propriétaire du fonds qui est habilité à demander le renouvellement le bail, à l’exclusion du locataire-gérant.

Et d’autre part, qu’en présence d’une sous-location totale, le locataire principal perd le bénéfice du droit au renouvellement au profit du sous-locataire qui est le propriétaire du fonds exploité dans les lieux.

3ème condition : Le fonds doit avoir été exploité pendant les trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prolongation, sauf motifs légitimes de non-exploitation (problèmes de santé, travaux nécessaires à l’exploitation etc.).

Enfin, il est important de noter que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le preneur au bail commercial peut être de nationalité étrangère.

III- Les conséquences du refus du bailleur en cas de demande de renouvellement au bail commercial du preneur.

Bien que le preneur soit titulaire du droit au renouvellement, le bailleur peut le lui refuser par l’intermédiaire :
 d’un congé d’éviction,
 de la réponse négative opposée à la demande de renouvellement du preneur,
 de la rétractation adressée à la suite d’une acceptation préalable du renouvellement.

Dans les situations précédemment citées, le refus du renouvellement au bail commercial s’impose au preneur.

Néanmoins, le bailleur s’expose à verser au locataire une indemnité d’éviction à laquelle il ne pourra y échapper que dans des cas spécifiques prévus aux articles L145-17 et suivants du Code de commerce, par exemple si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ou bien encore s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son état d’insalubrité.

Pendant la procédure de renouvellement au bail commercial, un accompagnement par un professionnel du droit est vivement recommandé.

Yaëlle Molho, Avocat au Barreau de Paris YM AVOCATS