Si les possibilités de régularisation des permis de construire ont été sensiblement accentuées via l’article L600-5-1 du Code de l’urbanisme, tous les vices ne sont pas régularisables. C’est notamment le cas de la fraude.

La faculté de régulariser un permis de construire n’est pas récente. Le juge administratif est à l’origine de la création du régime des permis de construire modificatif notamment en vue de régulariser un ou des vices. C’est le sens de la décision SCI La Fontaine de Villiers [1].

Ce mouvement de régularisation a connu un nouvel essor par le biais de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme qui a notamment emporté création de l’article L600-5-1 du Code de l’urbanisme.

En l’état, ce texte dispose que :

« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Autrement dit désormais dès lors que le juge considère que le ou les vices qui entachent un permis de construire sont susceptibles d’être régularisés il doit permettre cette régularisation sauf à ce que le porteur de projet ait expressément indiqué qu’il n’entendait pas profiter de ce mécanisme.

La faculté de régulariser un permis a encore une fois été élargie à la fin de l’année 2020 par un avis du Conseil d’Etat [2].

Depuis lors, la régularisation d’une autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol (permis et déclaration préalable) est possible même si la régularisation du projet conduit à bouleverser son économie, ce qui n’était pas possible jusqu’alors. La seule limite est que la régularisation ne doit pas conduire à un changement de nature du projet (logements collectifs vers du logement individuel par exemple).

Dans un récent jugement, le Tribunal administratif de Grenoble a apporté une nouvelle précision sur le régime de régularisation d’un permis de construire et notamment en identifiant une des limites à la régularisation.

Cette limite, c’est la fraude. Comme on le sait, en application d’un principe majeur et ancien du droit on considère que la fraude corrompt tout (Fraus omnia corrumpit).

La question de la fraude est abordée de longue date par le droit de l’urbanisme et notamment en matière de contestation des autorisations de construire.

En cette matière on considère que

« (…) la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration (…) » [3].

En l’espèce, le pétitionnaire était tenu de respecter une marge de recul à l’égard d’une route départementale. Or, ce dernier a produit dans son dossier des éléments erronés sur ce point conduisant à décaler le tracé de cette route départementale de 0,5 m.

Sans ce décalage la réalisation du projet n’était pas possible. Le Tribunal, après avoir relevé que cette indication contredisait le plan division présent au dossier, a considéré qu’il s’agissait d’une manœuvre frauduleuse, d’une production volontaire, de nature à tromper l’administration en vue d’obtenir un droit indu.

Le juge administratif grenoblois a considéré que :

« (…) L’illégalité relevée au point précédent affecte des éléments du projet qui n’auraient pas pu faire l’objet d’autorisations distinctes. Dans ces conditions, et dès lors que la fraude est au nombre des vices ne pouvant être régularisés par un permis de construire modificatif, le permis délivré le 11 janvier 2019 doit être annulé ainsi que, par voie de conséquence, le permis de construire modificatif tacitement obtenu le 24 juillet 2020. (…) ».

Ainsi, la fraude fait bien obstacle à la régularisation d’un projet et d’un permis de construire.

Références : TA Grenoble, 21 septembre 2021, n°1901649 ; CE, 2 février 2004, SCI La Fontaine De Villiers, n°238315 ; CE, avis 2 octobre 2020, n° 438318 ; CE, 16 août 2018, n°412663.

Antoine Louche, Avocat associé chez Altius Avocats www.altiusavocats.fr

Comentaires:

• 
  Délais de prescription en cas de fraude , Blazart, 13 décembre 2021

  La dénonciation de la fraude doit elle être faite dans un délais donné ou est elle imprescriptible ???

  
  
  • Sans titre, Louche Antoine, 15 décembre 2021

    Bonjour. L’autorité qui a délivré un permis peut le retirer sans qu’aucun délai ne lui soi opposable en présence d’une fraude. Ainsi ; le retrait d’un permis est théoriquement possible plusieurs années après sa délivrance. La jurisprudence considère en effet qu’un permis frauduleux n’est pas créateur de droits pour son bénéficiaire.