L’achat d’un bien immobilier en indivision est source d’un important contentieux à la revente, lorsqu’un indivisaire veut sortir de cette « communauté » ou qu’il décède.

En effet, les propriétaires indivis ne concluent que rarement une convention d’indivision et se retrouvent alors soumis aux règles légales de l’indivision.

Ainsi, un bien immobilier acquis en indivision à l’aide d’un prêt bancaire « classique » (amortissable) et d’un prêt-relais, remboursés à l’aide de deniers personnels de l’un des indivisaires décédés permet-il à ses successibles de revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision ?

Dans son arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de Cassation rattache le remboursement du crédit relais à la catégorie des dépenses de conservation du bien indivis et rappelle que les héritiers de l’indivisaire décédé sont titulaires d’une créance envers l’indivision fixée selon les dispositions de l’article 815-13 du Code Civil [1].

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur des biens mobiliers ou immobiliers.

L’indivision peut exister sur des biens détenus en pleine propriété, en nue-propriété, ou en usufruit si les droits détenus par les personnes sont de la même catégorie.

L’indivision peut naître volontairement lors de l’achat d’un bien immobilier par des personnes en concubinage ou mariés en séparation de biens par exemple. Elle peut aussi apparaitre « automatiquement » lors de la dissolution du régime matrimonial de communauté des époux en cas de divorce ou lors d’un décès avec plusieurs successibles ayant des droits de même nature sur les biens.

Le compte récapitulant l’actif et le passif indivis est principalement réalisé lorsqu’un indivisaire veut sortir de l’indivision.

Un indivisaire ou ses héritiers peuvent alors revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision.

Il conviendra d’abord de qualifier juridiquement la créance et ensuite de l’évaluer selon les dispositions légales qui lui sont applicables.

Dans l’arrêt du 26 janvier 2022, la défunte avait acheté un bien immobilier en indivision avec deux de ses petits-fils. La grand-mère avait réglé sur ses propres deniers les échéances d’un prêt bancaire « classique » (amortissable) et celle du prêt-relais avant son décès.

Ses héritiers souhaitaient que les remboursements effectués soient rattachés à la catégorie des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis qui permet de revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision fixée selon les dispositions de l’article 815-13 du Code Civil.

Les petits-enfants indivisaires sur l’immeuble alléguaient que le règlement des échéances d’emprunts devait être assimilé à la catégorie des dépenses d’acquisition qui ne donne pas systématiquement droit à une créance.

La Cour de Cassation rejette leur pourvoi et approuve la position prise par la Cour d’Appel.

Elle indique notamment que

« le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 1, du Code Civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais » [2].

Les héritiers de la défunte sont donc titulaires d’une créance envers l’indivision qu’il s’agisse d’un prêt « classique » (amortissable) ou d’un prêt-relais.

La Cour de Cassation a fixé le montant de la créance à hauteur de la somme payée par la défunte.

Elle a aussi usé de sa possibilité de tenir compte de l’équité prévu par l’article 815-13 du Code Civil.

La créance pour dépense nécessaire à la conservation d’un bien indivis étant égale par principe à la plus forte des deux sommes représentant la dépense faite et la plus-value.

Cette action en justice a permis aux héritiers de faire reconnaître leur créance dans le cadre d’une action en partage judiciaire de l’indivision et leur permet également en qualité de créancier de l’indivision de poursuivre la saisie et la vente de certains biens indivis pour obtenir paiement de ladite créance.

Votre avocat peut vous conseiller sur les actions amiables et judiciaires qui permettent de faire valoir vos droits dans le cadre d’indivision notamment successorale.

Me Sophie Risaletto, E.I., Avocat au Barreau de Lyon, Diplômée Notaire. Site web : http://risaletto-avocats.com/