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Bail commercial, « loyers Covid » : position radicale de la Cour de cassation. Par Quentin Maghia, Avocat.
Parution : vendredi 1er juillet 2022
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Lors de son audience des 14 et 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait examiné trois pourvois portant sur la suspension du paiement de leur loyer par des commerçants, pendant l’état d’urgence sanitaire.
Cour de cassation Troisième chambre civile 30-06-2022 - Pourvois n° 21-19.889 - n°21-20.127 - n°21-20.190.

Comme cela a largement été annoncé, la Cour a rendu ses décisions le 30 juin 2022.

Celles-ci semblent, à première lecture, assez radicales : pour la Cour, l’interdiction de recevoir du public n’affecterait que l’activité et non pas le local mis en location par le bailleur.

Le contexte rappelé par la Cour : Par application de l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

Sur l’obligation de délivrance et la perte de la chose louée : L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué,ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil.

Sur l’exception d’inexécution : Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle alléguait, était le seul fait du législateur, la Cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance.

Sur la force majeure : Il résulte de l’article 1218 du Code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, la Cour d’appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure.

Sur la bonne foi du Bailleur : Ayant constaté que la bailleresse avait vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020, la Cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre la locataire dans le détail de son argumentation, en a souverainement déduit que la bailleresse avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi !

La publication de ces arrêts de rejet tant au Bulletin, qu’au rapport et aux lettres de chambre illustre l’importance de ces décisions en matière de baux commerciaux.

Quentin Maghia Avocat au Barreau de Toulouse http://maghia-avocat.fr/