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Des époux achètent un bien en l’état de futur achèvement à une SCI, suivant acte authentique le 8 décembre 2006, grâce à un prêt financé par une banque. Le 11 février 2009, répondant à un appel de fonds faisant état d’un niveau d’achèvement de 93 %, ils paient à la SCI, 68 502 euros. Cette dernière ayant été mise en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012, ils assignent le liquidateur, la SCI, le notaire et ses assureurs, le maître d’œuvre notamment en résolution de la vente et en indemnisation.

Concernant tout d’abord la résolution du contrat prononcée par les juges du fond, la Cour de cassation juge le moyen non fondé. Une telle action porte sur l’inexécution d’une obligation autre qu’une obligation de payer une somme d’argent, à savoir en l’espèce, le manquement à l’obligation de délivrer le bien. Dès lors, les juges d’appel en ont exactement déduit que cette action n’était pas interdite et était donc recevable, peu important ajoute la haute juridiction, que les acheteurs aient demandé en outre à la cour d’appel de dire que la SCI devait restituer les fonds déjà payés. La solution ne souffre guère de discussion puisqu’elle est fondée sur l’article L. 622-21, I du code de commerce applicable en liquidation judiciaire sur renvoi de L. 641-3, selon lequel, est interdite toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent de la part des créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17. Puisqu’en l’espèce, l’action en résolution du contrat était fondée sur un manquement à l’obligation de livraison, et non sur le paiement d’une somme d’argent, elle n’est ni interrompue, ni interdite par le jugement d’ouverture de liquidation judiciaire.

En revanche, les juges du fond avaient condamné la SCI à payer aux acheteurs la somme de 68 502 euros précitée au titre de la restitution du prix de vente et sur ce point, l’arrêt d’appel est cassé. Pour la Cour de cassation, il résulte des articles L. 622-21, I (interruption et interdiction des actions préc.), L. 641-3 (renvoi à L. 622-21) et L. 641-13 (créances postérieures « utiles » en liquidation judiciaire) que lorsqu’un contrat conclu avant le jugement d’ouverture est résolu après cette ouverture, pour inexécution d’une obligation autre qu’une obligation de payer une somme d’argent, la créance de restitution bien que née après le jugement d’ouverture, ne bénéficie pas du traitement préférentiel des créances postérieures « utiles ». En effet, ajoute la Cour de cassation, elle n’est pas née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période. Dès lors, le débiteur ne peut être condamné à payer cette créance et conformément aux articles L. 624-2 (vérification des créances) auquel renvoie l’article L. 641-14 en liquidation judiciaire, le créancier peut après l’avoir déclarée, uniquement en faire constater le principe et fixer le montant en suivant la procédure de vérification des créances.

Enfin, la Cour de cassation ajoute que si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur. En effet, en l’espèce, les juges du fond avaient condamné le notaire et son assureur à payer la somme de 68 502 euros au motif que cette somme correspond à la créance de restitution de la partie du prix que les acheteurs ont réglée et qu’ils ont perdu toute possibilité de recouvrer en raison de l’insolvabilité de la SCI placée en redressement puis liquidation judiciaire. Or pour la Cour de cassation, les juges du fond ne pouvaient déduire du seul fait que la SCI était en liquidation judiciaire qu’elle était insolvable et ils ont donc privé leur décision de base légale.

Philippe Roussel Galle, Conseiller scientifique

Cass. com., 15 juin 2022, n° 21-10.802, n° 397 B

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