Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 6 avril 2022 (n°21-13891, publié au Bulletin), à propos des cahiers des charges de lotissement et des prescriptions qui leur sont applicables, fournit l’occasion de s’interroger sur la façon dont une ASL (association syndicale libérale) ou une AFUL (associations foncières urbaines libres) (le plus souvent, administrée bénévolement) doit appréhender les violations de son cahier des charges.

Rappelons tout d’abord que la section 6 de la loi dite ALUR du 24 mars 2014, constituée d’un unique article 159, était intitulée « Mobiliser les terrains issus du lotissement ». Le Législateur souhaitait alors s’affranchir des documents contractuels des lotissements (au premier chef, leurs cahiers des charges), qui instaurent presque systématiquement des servitudes de nature civile. Indépendantes des règles d’urbanisme en vigueur sur la zone considérée, celles-ci peuvent notamment interdire les subdivisions et limiter de façon drastique les possibilités de construire sur chaque lot.

Cela devait permettre d’avoir accès à une réserve foncière importante sur l’ensemble du territoire français : les lotissements sont extrêmement nombreux et les terrains qui les composent parfois vastes. Dans cette optique, avait notamment été modifié l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme. Cette refonte avait d’emblée suscité d’importantes interrogations [1].

La version de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme issue de la loi ALUR paraissait d’autant plus difficile à mettre en œuvre que la 3ème chambre de la Cour de Cassation maintenait, en parallèle, la position qui était la sienne antérieurement : elle continuait à considérer que les clauses d’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues [2].

La loi ELAN du 23 novembre 2018, avec l’objectif de tirer les conséquences de cette situation pour le moins délicate, a finalement supprimé les trois derniers alinéas de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme, mettant à néant ce que la loi ALUR avait tenté d’instaurer.

De son côté, la Cour de Cassation a tenu le cap, dans le sens d’une applicabilité pleine et entière du cahier des charges de lotissement, sans considération de date et pour l’ensemble de ses clauses [3].

Un revirement de sa jurisprudence sur le sujet semble peu probable, en tout cas dans l’immédiat : une remise en cause frontale des servitudes découlant de ces documents fragiliserait à la fois le droit de propriété des colotis et la force obligatoire du contrat qui les lie, ce que l’objectif de mobilisation des terrains issus du lotissement ne peut justifier à lui seul. Et, chat échaudé craignant l’eau froide, le Législateur ne devrait pas, quant à lui, effectuer une nouvelle tentative de mobilisation des terrains issus du lotissement avant quelques temps.

En outre, il faut souligner que le cahier des charges fait, le plus souvent, partie des documents contractuels de l’ASL ou de l’AFUL créée pour administrer les parties communes du lotissement (au passage, répétons que l’AFUL est bien une ASL). Or, la création de l’Association Syndicale Libre a une conséquence immédiate : les droits et obligations qui dérivent de sa constitution étant attachés aux immeubles compris dans son périmètre, ils les suivent « en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’Association ou la réduction de son périmètre » [4]. L’Association Syndicale présente donc un caractère réel : tous les propriétaires de biens situés dans son périmètre en sont membres de plein droit et obligatoirement [5].

Cela vaut pour les propriétaires initiaux, mais également pour tous les acquéreurs successifs de chaque bien concerné jusqu’à sa dissolution [6]. A tel point que, même en l’absence de mention dans un acte d’acquisition, les restrictions au droit de propriété qui grèvent un lot s’imposent à son nouveau propriétaire [7]. Dans le silence du titre de propriété d’un coloti, pour que les servitudes instaurées lui soient opposables, la Cour de cassation vérifie simplement qu’elles ont bien fait l’objet d’une publicité foncière [8].

Toujours est-il que le cahier des charges du lotissement est concerné au premier chef par cette dimension réelle, dans la mesure où il contient en général les règles les plus contraignantes.

Il convient également de relever que le cahier des charges possède une autonomie qui le rend redoutable à double titre, pour qui voudrait en violer une ou plusieurs clauses. D’une part, en effet, il peut être invoqué par n’importe quel coloti, sans avoir à justifier d’un préjudice [9].

D’autre part, il survit à la dissolution de l’Association [10], sans que l’on sache franchement si et dans quelle mesure les servitudes qu’il contient peuvent s’éteindre par non-usage [11].

En résumé, non seulement la force obligatoire du cahier des charges est intacte, mais n’importe qui peut s’en prévaloir à l’intérieur du lotissement et ce, en dépit des événements susceptibles d’affecter les immeubles compris dans son périmètre (vente du bien concerné par la violation du cahier des charges ou dissolution de l’ASL).

Dans ce contexte, l’arrêt précité du 6 avril 2022, même s’il n’a rien de surprenant, apparaît d’une importance certaine. Il s’agit d’une action portant sur une construction édifiée en méconnaissance d’une clause du cahier des charges d’un lotissement (et, plus précisément, d’un abri à usage d’appentis et de local à vélos). La procédure a été initiée par le propriétaire voisin, lequel sollicitait à la fois la démolition de l’ouvrage et l’indemnisation du préjudice résultant de cette construction. Par arrêt en date du 8 janvier 2021, la Cour d’Appel de Paris l’avait déclaré irrecevable en son action, que ce soit en démolition ou en indemnisation, faisant application de la prescription quinquennale de droit commun.

L’arrêt est cassé, en des termes qui pourraient être qualifiés de didactiques :

« (…) Vu les articles 2224 et 2227 du Code civil :
3. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
4. En application du second, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
5. L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.
6. L’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.
7. Pour rejeter les demandes de M. [B], l’arrêt retient que l’action est fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement qui constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, quelle que soit sa date, nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, et qu’il s’agit, en conséquence, d’une action personnelle visant à obtenir la démolition des constructions, au motif qu’elles ont été édifiées par M. et Mme [E] au mépris de leurs engagements contractuels, et des dommages-intérêts.
8. Constatant que le délai de prescription a commencé à courir le 30 juin 2008, date d’achèvement des constructions et que l’action a été introduite par assignation du 23 septembre 2016, il en déduit que l’action en démolition, soumise à la prescription quinquennale, est prescrite.
9. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d’application.
Portée et conséquences de la cassation
10. La cour d’appel ayant légalement justifié sa décision de déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action en indemnisation du préjudice personnellement subi par M. [B] du fait de la violation des stipulations du cahier des charges du lotissement, qui est une action personnelle, la cassation sera limitée au chef de dispositif de l’arrêt déclarant irrecevable la demande de démolition de la construction.
Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :
Casse et annule, sauf en ce qu’il confirme le chef de dispositif du jugement ayant déclaré irrecevable la demande d’indemnisation formée par M. [B] à l’encontre de M. et Mme [E], l’arrêt rendu le 8 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris (…) ».

Ainsi, sont distinguées l’action personnelle tendant à la réparation d’un préjudice et l’action réelle tendant à la démolition de l’ouvrage construit en violation d’une clause du cahier des charges. La première doit effectivement être initiée dans les cinq ans. La seconde, en revanche, obéit à une prescription trentenaire. Les juges d’appel sont censurés pour ne pas avoir opéré cette distinction.

À la lettre du droit, ce positionnement de la Cour de cassation est assez logique : la clause litigieuse s’analysait sans nul doute en une servitude de type non aedificandi, de sorte que l’action qu’elle fondait ne pouvait être considérée autrement que comme une action réelle immobilière (a fortiori, compte tenu de la jurisprudence citée plus haut).

L’action personnelle du voisin en réparation du préjudice causé par l’édification de l’ouvrage aurait-elle pu être considérée comme accessoire à l’action en démolition ? Si l’on admet qu’il s’agissait de réparer le trouble anormal de voisinage résultant de la construction, l’arrêt est également cohérent [12]. L’on peut aussi y voir une volonté de tempérer la solution particulièrement dure consistant à ordonner une démolition. Au demeurant, s’agissant d’un abri à usage d’appentis et de local à vélos, la réalité de ce préjudice aurait été malaisée à démontrer.

S’agissant maintenant de l’ASL ou de l’AFUL, elle se trouve dans une autre position que le voisin dérangé par la violation du cahier des charges. Le plus souvent, les statuts de l’Association prévoient expressément qu’il entre dans l’objet de celle-ci de contrôler et de faire respecter le cahier des charges. Sa préoccupation est donc moins de faire cesser un préjudice (et d’obtenir des dommages et intérêts) que d’accomplir sa mission, ce qui génère un certain nombre de difficultés.

Même si les servitudes contenues dans le cahier des charges peuvent être considérées comme inutiles et trop contraignantes, puisqu’elles s’appliquent en sus des règles d’urbanisme (qui sont, elles-mêmes, précises et contraignantes), il est important d’insister sur le fait qu’elles permettent de préserver l’harmonie architecturale de l’ensemble immobilier auquel elles ont vocation à s’appliquer. Par conséquent, elles garantissent à chaque membre du lotissement une préservation de son cadre de vie et de la valeur de son patrimoine (puisque les autres constructions du lotissement resteront en cohérence avec la sienne).

Cet aspect des choses n’est pas toujours identifié, y compris par ceux qui dirigent et administrent l’ASL ou l’AFUL à une période donnée. Ainsi, au fil du temps, les violations du cahier des charges peuvent se multiplier, avec ou sans leur autorisation. Ce que l’on pourrait appeler un relâchement par rapport au cahier des charges peut avoir différentes causes, toutes assez compréhensibles : organisation insuffisante, manque de bénévoles investis dans la gestion de l’Association Syndicale, désir de ne pas avoir un rôle de « police » au sein de l’ensemble immobilier, etc. Mais plus les dérives sont nombreuses et plus la situation est compliquée à rétablir par la suite. Ceux qui souhaitent le faire se heurtent souvent à de l’incompréhension, dans la mesure où leurs prédécesseurs se sont montrés (en toute bonne foi, le plus souvent) moins rigoureux.

L’une des solutions, lorsque cela n’est pas déjà prévu par les documents contractuels du lotissement, consiste à mettre en place, au sein de l’ASL ou de l’AFUL, un système aux termes duquel celui qui souhaite faire des travaux doit préalablement soumettre son projet à l’organe d’administration de l’Association (dont la dénomination varie : comité syndical, bureau, etc.). Ce dernier va vérifier la conformité des travaux projetés aux stipulation du cahier des charges et accorder ou non une autorisation (indépendante de celle à solliciter auprès du service de l’urbanisme de la Commune, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable).

En cas de refus du comité syndical, ou même en cas de doute sur la conformité du projet au cahier des charges, il peut être sain de prévoir la possibilité de saisir l’Assemblée Générale de l’Association Syndicale, qui doit rester souveraine pour apprécier les cas litigieux. Il faut, en tout cas, privilégier des critères objectifs et éviter ce qui pourrait laisser place à de l’arbitraire (comme, par exemple, l’obligation de recueillir l’accord des plus proches voisins).

D’autres questions délicates se posent. En effet, dès lors que l’on veut « reprendre la main » et contrôler plus efficacement le respect du cahier des charges, comment procéder ? Le dialogue est bien sûr à privilégier, mais quelle attitude adopter face aux membres de l’ASL ou de l’AFUL qui resteraient sourds à la force obligatoire du cahier des charges (et ne manqueraient pas de s’étonner que l’on puisse leur demander des comptes à eux, alors que d’autres ont réalisé des travaux non conformes sans être inquiétés) ?

Plus généralement, une Association Syndicale ne peut pas agir en justice à l’encontre de toutes les violations du cahier des charges, grandes et petites. Pour d’élémentaires raisons de budget, elle doit donc choisir ses combats. Cela nécessite un examen au cas par cas et, si nécessaire, d’être assisté par un professionnel du droit en phase précontentieuse.

Choisir ses combats, c’est aussi renoncer à accomplir sa mission de contrôle du bon respect du cahier des charges de façon pleine et entière… C’est donc en quelque sorte, pour l’ASL ou l’AFUL considérée, ne pas accomplir son objet. Cela peut-il lui être reproché ? Il n’existe pour le moment, à ma connaissance, pas de jurisprudence sur le sujet. Cela paraît relativement logique. D’une part, ainsi que nous l’avons vu plus haut, le voisin impacté par une violation du cahier des charges garde la possibilité d’agir en justice, abstraction faite de ce que l’Association Syndicale choisirait ou non de mettre en place. Dans ces conditions, il préfèrera poursuivre celui qui a commis la violation, plutôt que l’Association ayant choisi de ne pas saisir la justice pour le même motif.

D’autre part, celle-ci étant gérée bénévolement dans la grande majorité des cas, sa responsabilité ne semble pouvoir être retenue par les tribunaux que dans des cas extrêmement résiduels. Néanmoins, encore une fois, les choix sont souvent complexes à opérer, les paramètres étant susceptibles de varier grandement d’une Association Syndicale à l’autre, d’où la nécessité d’être épaulé par un praticien.

Jérôme Nalet Spécialiste en Droit Immobilier Avocat Associé au sein de la Selarl Feugas Avocats http://www.nalet-avocat.com/ http://www.feugas-avocats.com/ https://aslinfoblog.wordpress.com/

Comentaires:

• 
  Valeur contractuelle du règlement de lotissement inclus ou non dans le cahier des charges , Jean-Michel BRECQUEVILLE, 10 septembre 2022

  Cher Maître, est-ce que le fait qu’il soit stipulé dans le cahier des charges que les constructions doivent impérativement tenir compte des dispositions du règlement du lotissement donne la même valeur contractuelle à ce règlement de lotissement que s’il était incorporé dans le cahier des charges ?
  En vous remerciant de votre réponse

  
  
  • Réponse, Jérôme NALET, 12 septembre 2022

    Cher Monsieur,

    La question de la contractualisation du règlement de lotissement est complexe. Le fait qu’il soit imposé, dans le cahier des charges, de le respecter, pourrait constituer un premier indice dans le sens de sa force obligatoire même postérieurement au délai de 10 ans. Mais cela n’est pas forcément suffisant et il faudrait rechercher d’autres indices. Je me tiens à votre disposition pour en discuter.

    Bien cordialement.

    Jérôme NALET
• 
  Cahier des charges de lotissement et ASL, Loïc REBOURS, 9 novembre 2022

  Tout d’abord merci pour votre article, que j’ai lu avec beaucoup d’intérêt. Je termine en ce moment la rédaction d’un cahier des charges de lotissement et des statuts de l’ASL. Je n’avais pas pensé à élargir les prérogatives de l’ASL, parce que son objet me semble être strictement encadré par la loi. L’ASL est en effet propriétaire des seules parties communes du lotissement. A ce titre, elle doit pouvoir exiger le respect des clauses du cahier des charges, comme chacun des colotis. De là à lui confier contractuellement la responsabilité d’agir en lieu et place des colotis …. Ce rôle d’arbitre créerait à mon sens une confusion avec le régime de la copropriété (les copropriétaires détiennent les parties communes). Confusion que le législateur a voulu éviter, sans doute parce que le statut de l’ASL a été créé pour les voies privées, lesquelles ont vocation, à terme, à être transférées dans le domaine public. D’autre part, les colotis se tourneraient en permanence vers l’ASL pour régler leurs problèmes de voisinage, ce qui poserait problème à l’ASL pour la gestion des parties communes du lotissement, dont elle a la charge … Cela étant, ce que vous proposez me semble juridiquement possible, par la voie du mandat d’intérêt commun par exemple.
• 
  Construction sur espace vert , Yann, 28 avril 2023

  Merci Maître pour cet article fouillé.
  J’aimerai savoir quels documents me sont ou seraient opposables si je souhaite construire sur une parcelle d’espace vert d’un lotissement.
  Il s’agit d’un héritage (accès et espaces verts) d’un lotissement fait en 2006.
  Il y a un cahier des charges mais n’y a jamais eu de constitution d’ASL ni de restitution de propriété au profit des coloris.
  L’urbanisme permet une construction mais le cahier des charges ne le permet pas.
  En tant que propriétaire du terrain mais non lotisseur, puis-je réorganiser l’aménagement du lotissement (places de stationnement, accès et espaces verts) de manière à pouvoir construire ma résidence principale ? Un colotis serait-il en droit de s’opposer à cette construction ?
  Merci pour votre aide sur ce sujet complexe.
• 
  article interessant merci mais ?, Pimprete, 22 octobre 2023

  Nous sommes confrontés a ce problème.
  Un voisin a obtenu un PC en violation du cahier des charges ( hauteur de construction)
  Suite à nos démarches auprès d’un conciliateur il a décidé de demander la modification de ce cahier des charges ( sur cet article bien sur concernant la hauteur).
  Ce cahier stipule : Modification : les dispositions contenues dans le cahier des charges feront loi entre les co lotis. Les statuts de l’ASL eux précisent que les règles d’intérêt général du cahier des charges pourront être modifiés en AG avec 3/4 des voix .
  Les statuts prévalent ils sur le cahier des charges ?
  Merci pour vos retours
• 
  Cahier des charges de lotissement et ASL, Loïc REBOURS, 8 avril 2024

  Bonjour,

  Un grand merci pour votre analyse qui synthétise la situation avec une grande clarté. Je suis propriétaire-lotisseur-vendeur d’un lotissement de 13 lots dont la commercialisation est imminente. 12 de ces lots sont couverts par une ASL du fait de la création d’une voie de desserte privée (ouverte à la circulation publique par convention). Lors de la présentation aux candidats-acquéreurs, je ne manquerai pas de citer votre analyse et de la leur remettre.

  Cordialement

  Loïc Rebours