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Copropriété : la fin du contrat de syndic. Par David Nabeth et Chimène Mensi, Avocats.
Parution : vendredi 9 septembre 2022
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En vertu de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute copropriété est tenue de disposer d’un syndic.
Sa désignation est décidée en assemblée générale des copropriétaires, et se matérialise par la signature d’un contrat dont la durée ne peut excéder trois ans.
S’agissant d’un contrat à durée déterminée, la question se pose des conditions dans lesquelles il est possible d’y mettre fin avant son terme (I), puis des conséquences de la résiliation du contrat (II).

I. Les causes d’extinction du contrat de syndic.

Comme en droit commun, le non-renouvellement (A) et la résiliation (B) du contrat de syndic sont les principales causes mettant un terme à la relation entre une copropriété et son syndic.

A. Le non-renouvellement du contrat de syndic.

Le syndic, choisi par l’assemblée générale des copropriétaires est nommé pour une durée qui ne peut excéder trois années [1], toute disposition contraire du règlement de copropriété ou décision contraire prise en assemblée générale des copropriétaires étant nulle et non-avenue.

En pratique, les parties recourent à une durée plus courte, souvent une année, correspondant au principe d’annualité des assemblées générales [2].

En effet, la durée d’un contrat de syndic d’un an permet de changer plus facilement de représentant s’il n’est pas satisfait de l’accomplissement de ses missions par le syndic qu’il a désigné [3].

Partant, la mission du syndic cesse de plein droit par l’arrivée du terme du contrat ou à l’expiration de la durée définie maximale de 3 ans.

La jurisprudence n’admet pas de reconduction tacite du contrat de syndic [4] et s’oppose à tout mandat tacite [5].

Par conséquent, le contrat de syndic étant nécessairement à durée déterminée, chacune des parties peut, au terme défini dans le contrat, décider de ne pas poursuivre la relation contractuelle.

Il s’agit d’une extinction de plein droit du contrat, sans aucune démarche de l’une ou l’autre partie [6].

B. La résiliation anticipée du contrat.

Il convient de distinguer la résiliation à l’initiative du syndic de celle à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

En toute hypothèse, la résiliation doit être justifiée par une inexécution contractuelle.

- Lorsque le syndic est à l’initiative de la rupture du contrat [7].

Le syndic doit notifier sa volonté au président du conseil syndical, et à défaut, à chaque copropriétaire en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat de copropriété.

La résiliation du contrat doit être fondée sur un ou des manquements contractuels suffisamment graves.

A compter de la notification de sa volonté de rompre le contrat, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois., le point départ du délai étant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou le lendemain de la transmission par voie électronique [8].

Enfin, la résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

- Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la rupture du contrat [9].

Le contrat de syndic peut être résilié à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires [10].

Le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

La jurisprudence exige que la révocation anticipée du mandat du syndic soit justifiée par un motif légitime.

A titre d’exemple, le caractère suffisamment grave de la faute a été retenue dans les hypothèses suivantes :
- Le syndic n’a pas géré les affaires du syndicat de copropriété en bon père de famille et lui a imposé des dépenses inutiles [11] ;
- Une erreur comptable, à l’origine d’un redressement fiscal qui, préalablement découverte par un cabinet d’expertise comptable, n’a suscité de la part du syndic aucune autre explication de la difficulté que l’auto-justification des diligences accomplies et des méthodes employées alors qu’il n’existait aucune incertitude sur le régime fiscal applicable [12].

En revanche, en l’absence du caractère suffisamment grave de l’inexécution, le syndic ou le syndicat, dans le cas d’une résiliation anticipée, a la possibilité d’obtenir des indemnités [13].

A ce titre, la jurisprudence considère que l’inertie du syndic consistant à n’avoir pas pris les dispositions nécessaires consécutives à la visite d’une commission de sécurité qu’à la demande du conseil syndical, ne peut justifier à elle seule une révocation en cours de mandat [14].

En définitive, lorsque le motif invoqué n’est pas suffisamment grave, cela n’empêche pas l’extinction du contrat, mais le syndicat de copropriété peut être tenu de verser au syndic les honoraires dus assortis, le cas échéant, de dommages et intérêts [15].

Au surplus, le contrat de syndic peut prévoir une clause relative à une indemnité de résiliation anticipée qui pourra s’appliquer en cas de résiliation injustifiée.

En l’absence d’une telle clause, l’indemnisation de la résiliation nécessitera la démonstration d’un préjudice [16].

II. La nomination d’un nouveau syndic.

A la fin du contrat de syndic - que celle-ci résulte du terme du contrat ou d’une résiliation anticipée - il convient de suivre la procédure de nomination d’un nouveau syndic (A).

A défaut, des solutions ont été institués pour s’assurer du respect de l’obligation pesant sur toute copropriété de disposer d’un syndic (B).

A. La procédure de nomination.

L’extinction du contrat de syndic emporte l’obligation de nomination d’un nouveau syndic [17].

L’assemblée générale des copropriétaires est seule compétente à cet égard.

Le syndic convoque l’assemblée générale et inscrit la question de la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour.

La nomination d’un syndic implique, lorsqu’il est envisagé de choisir un syndic professionnel, de procéder à une mise en concurrence, sans que cela ne constitue une cause d’irrégularité de la décision [18].

La décision doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires [19].

A défaut, si la décision a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

B. Les solutions en cas de défaut de nomination d’un nouveau syndic.

En pratique, deux situations peuvent survenir :
- Le défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale convoquée à cet effet ;
- Le défaut de convocation d’une assemblée générale pour procéder à la nomination.

En cas de défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’une ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble [20].

La situation est plus complexe lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été convoquée, que ce soit en raison d’une défaillance du syndic ou d’une impossibilité d’y procéder pour celui-ci.

Pour remédier à cette situation, la loi prévoit la possibilité de tenir une assemblée générale convoquée par tout propriétaire.

A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic [21].

David Nabeth Associé chez Dom & Associés et Chimène Mensi Collaboratrice chez Dom & Associés https://www.domassocies.com/

[1] D. n°67-223, 17 mars 1967, art 28.

[2] G. Vigneron., le syndic de copropriété - Désignation, Mission, Responsabilité, p. 19, § 30, octobre 2014, 6e Edition, LexisNexis.

[3] G. Vigneron., Fasc.89 : Syndic de copropriété - Fin de mission. JurisClasseur Copropriété, 15 mai 2021, LexisNexis.

[4] Cass. civ 3 ième., 4 janv. 1978, n° 76-12.713

[5] Cass. civ 3 ième., 26 mars 1997, n°95-15.215- D. n° 2020-834 du 2 juillet 2020 : il résulte du point 2 de l’annexe 1 que la clause de durée doit préciser « qu’ il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale ».

[6] C. civ., art.1212.

[7] D. n° 2020-834 du 2 juillet 2020, art.50 : Une clause spécifique à la « Résiliation du contrat à l’initiative du syndic » est, depuis l’entrée en vigueur du décret du 2 juillet 2020, prévue au point 4 de l’annexe 1 en lieu et place de l’ancienne clause relative à la « Démission ».

[8] D. n°67-223, 17 mars 1967, art. 64 et s.

[9] D. n° 2020-834 du 2 juillet 2020, art.50 : Une clause spécifique à la « Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical » est, depuis l’entrée en vigueur du décret du 2 juillet 2020, prévue au point 3 de l’annexe 1 en lieu et place de l’ancienne clause relative à la « Révocation ».

[10] L. n°65-557 du 10 juill. 1965, art. 25-1

[11] CA Aix-en-Provence, 5 juin 2015, n°14/11790.

[12] CA Versailles, 26 septembre 2005, n°04/02401.

[13] P. Capoulade et D. Tomasin, La copropriété : Op. cit. Dalloz Action 2021-2022, n° 341.224.

[14] CA Versailles, 26 septembre 2005, n°04/02401.

[15] Cass.civ 3ème., 8 mars 2018, n°17-12.506.

[16] CA Dijon, 3 mars 2022, n°20/00688.

[17] L. n°65-557 du 10 juill. 1965, spéc., art.17.

[18] L. n°65-557 du 10 juill. 1965, spéc., art. 21.

[19] D. n°67-223 du 17 mars 1967, art. 29, al.6 - L. n°65-557 du 10 juill. 1965, art. 25.

[20] L. n°65-557 du 10 juill. 1965, art. 17, al. 3.

[21] L. n°65-557 du 10 juill. 1965, art. 17, al. 4.

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