Dans plusieurs décisions du 23 novembre 2022 (Cass. 3° civ., 23 nov. 2022, n° 22-12.753, n° 21-21867), la Cour de cassation a confirmé sa position concernant l’exigibilité des loyers covid-19 et l’a appliquée notamment à la clause contractuelle de suspension (ou d’annulation) des loyers, en précisant que les mesures prises pendant la crise sanitaire ne peuvent permettre au preneur de se prévaloir de la clause du bail prévoyant la suspension du paiement du loyer en cas de circonstances exceptionnelles.

Aux termes de ces nouvelles décisions, la Cour a ajouté la clause de suspension ou d’annulation des loyers aux autres arguments de défense voués à l’échec invoqués par les locataires : manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, exception d’inexécution, perte partielle de la chose louée, force majeure.

Dans ces affaires, les locaux visés étaient situés dans une résidence de tourisme : dans la première, des investisseurs particuliers avaient consenti entre 2003 et 2016 à la société Réside études apparthôtels, locataire, des baux commerciaux sur leurs différents appartements et parkings au sein de la résidence de tourisme ; dans la seconde, les bailleurs avaient consenti trois baux commerciaux à la société Odalys résidences, locataire, portant sur divers lots situés là encore dans deux résidences de tourisme.

- Cass. 3° civ., 23 nov. 2022, n° 22-12753.

Suite aux mesures restrictives du Gouvernement relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la société locataire a cessé son activité dans la résidence en question du 17 mars 2020 au 2 juin 2020 puis, tout en reprenant son activité, a toutefois ensuite enregistré un taux d’occupation en forte diminution, avant que ne soit finalement encore décidé une nouvelle fermeture par décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020.

Par courriers des 9 et 12 juillet 2020, la locataire a lors informé ses bailleurs de sa décision de suspendre le règlement des loyers des deuxième et troisième trimestre 2020.

Dans ce contexte, suite au refus de la locataire de régler spontanément les loyers dus pour cette période, les bailleurs ont assigné celle-ci devant le Juge des référés en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif.

En cause d’appel comme en première instance, la société locataire a invoqué une des clauses des baux commerciaux qu’elle avait conclus avec les bailleurs, clause qui prévoyait la suspension du versement des loyers dans le cas où la non location du bien résulterait soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, ne fixant un paiement de nouveau du loyer qu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance.

La locataire considérait alors que cette clause devait ici trouver application et que les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de covid-19 et les mesures gouvernementales qui en ont découlé pour enrayer la pandémie, qui avaient imposé notamment l’état d’urgence sanitaire, entraient dans ces prévisions contractuelles, en tant qu’elles interdisaient la location des appartements donnés à bail, devenue impossible.

Elle soulignait qu’en effet, la location de ces biens avaient dans les faits été entravée avec une telle ampleur et d’une telle manière qu’une occupation effective et normale des biens n’avait pas été possible.

Cela étant, la cour d’appel a refusé de faire application de cette clause contractuelle, en retenant que les circonstances exceptionnelles dont elle faisait état devaient être intrinsèques au bien lui-même, c’est-à-dire à l’immeuble ou au bâtiment, à la résidence, entendu stricto sensu, et non à l’activité du preneur.

La Cour d’appel de Nancy, dans son arrêt du 9 février 2022, a donc condamné la locataire a réglé aux bailleurs les loyers impayés arrêtés au 4ème trimestre 2021.

La locataire a formé un pourvoi contre cette décision, considérant que la cour d’appel, en statuant ainsi, avait interprété la notion contractuelle de « circonstances exceptionnelles affectant le bien » en excluant que ces circonstances puissent affecter la sous-location du bien, objet du contrat, pour la rendre impossible, de sorte que la cour avait tranché alors une contestation sérieuse relative à la portée de la clause de suspension prévue au contrat liant les parties, alors même que ces dernières se trouvaient devant le juge des référés, lequel n’a pas compétence pour se prononcer sur des contestations sérieuses.

Cela étant, la Cour de cassation n’a pas suivi la société locataire et a rejeté le pourvoi. Elle a ainsi répondu qu’« ayant relevé d’une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans le cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d’autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien », la cour d’appel n’avait pas interprété le contrat, mais n’avait fait qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.

La Cour de cassation a considéré ainsi que la clause contractuelle est limpide, ne nécessite en réalité aucune interprétation, et que les mesures de restriction ne constituaient pas des circonstances exceptionnelles intrinsèques au bien lui-même tel que l’exigeait ladite clause pour justifier une suspension du paiement des loyers.

- Cass. 3° civ., 23 novembre 2022, n° 21-21867.

Dans cette seconde décision du même jour, la locataire, la société Odalys résidences, compte tenu des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, avait cessé son activité dans les résidences concernées du 14 mars au 2 juin 2020 et avait alors informé les bailleurs, de la même manière que la locataire de la première affaire, qu’elle se voyait contrainte d’interrompre le paiement des loyers et charges normalement dus pour cette période.

Les bailleurs l’ont donc assignée devant le Juge des référés en règlement des arriérés qu’ils estimaient dus.

La Cour d’appel de Chambéry, le 29 juin 2021, a condamné la locataire à régler à chacun des bailleurs une provision correspondant au montant des arriérés locatifs pour la période incriminée.

La locataire a formé un pourvoi contre cette décision, invoquant l’existence d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée ainsi en référé du fait de l’exception d’inexécution d’une part, d’une parte partielle de la chose louée d’autre part, et encore de l’existence d’une clause de suspension des loyers au bail, lui permettant de suspendre les loyers pendant la période de restrictions administratives.

Ici la locataire présentait de nouveau l’argumentaire déjà rejeté par la Cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin dernier.

La Cour de cassation a dès lors repris les termes de ses décisions précédentes du 30 juin 2022 (voir l’article Loyers commerciaux et covid-19 : la fin des tergiversations), et a confirmé que : la cour d’appel avait à bon droit considéré qu’aucune perte des lieux loués n’était survenue à compter de l’interdiction gouvernementale, seuls les exploitants s’étant vus interdire de recevoir leurs clients dans les locaux pour des raisons étrangères à ceux-ci et avait donc pu en déduire que l’obligation au paiement des loyers n’était donc pas sérieusement contestable ; que les locaux n’étant pas en cause, aucune perte partielle de la chose louée ne pouvait être invoquée ; qu’enfin, la clause au bail prévoyant qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement du loyer serait suspendu, ne visait que des manquements personnels du bailleur ou des circonstances affectant le bien, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvait être imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne pouvait leur être reproché de manquement à leur obligation de délivrance, et assimilé à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.

La position de la Cour de cassation sur le sujet des loyers covid semble donc ferme.

A contrario toutefois, si la clause de suspension ou d’annulation des loyers avait expressément prévu le cas de covid-19 ou, plus largement, de mesures de restriction prises suite à une crise sanitaire liée à une pandémie, la décision aurait été toute autre.

A ce jour, il semble donc impératif, notamment pour les résidences de tourisme et sociétés locataires, compte tenu du contexte actuel et de la possible survenue à l’avenir de nouvelles vagues du virus de covid-19 ou d’autres pandémies encore, de prévoir par un avenant ou dans le cadre de leurs futurs baux, des clauses précises et claires permettant le cas échéant une suspension sans équivoque et consentie contractuellement, des loyers dans ce contexte.

A l’aune également des dilemmes de réchauffement climatique et des troubles hypothétiques à prévoir, il semble capital de revoir avec précision les termes des clauses de suspension de leurs engagements contractuels par les parties.

Virginie Audinot, Avocat Barreau de Paris Audinot Avocat www.audinot-avocat.com