La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat dans la vente d’immeubles à construire. Dans le cadre de cette dernière, le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Plus précisément, par opposition à la vente à terme (autre procédure utilisée dans la vente d’immeubles à construire), la VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir vont devenir sa propriété au fur et à mesure de leur exécution et il sera tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Comme à l’issue de tout contrat de vente, l’acquéreur et le vendeur sont tenus d’obligations réciproques. Le vendeur doit notamment édifier l’immeuble dans le délai déterminé par le contrat, et l’acquéreur doit en payer le prix. En général, les opérateurs déterminent le délai de livraison en période sans s’engager sur une date précise. Il n’en demeure pas moins que le respect des délais est une obligation de résultat pour le vendeur.

Les solutions pour l’acquéreur en cas de retard de livraison en VEFA.

En cas de retard de livraison, l’acquéreur va pouvoir obtenir une satisfaction pécuniaire à défaut d’avoir obtenu un accord amiable avec le vendeur.

- La recherche d’un accord amiable.

En général, le retard de livraison est moindre et la communication entre les vendeurs et les acquéreurs permet de résoudre les problèmes.

Si le délai relatif à la date de livraison de la chose figurant dans le contrat est dépassé l’acquéreur a plusieurs possibilités. Il peut mettre en demeure le vendeur pour retard de livraison au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception et/ou faire réaliser un constat d’huissier du retard. Il peut aussi tout simplement privilégier la voir de la négociation avec le vendeur pour trouver une solution rapide.

A l’issue des négociations, les parties parviennent à un accord amiable. Cette voir va permettre aux deux parties d’obtenir partiellement satisfaction sans qu’il soit nécessaire d’engager une procédure judiciaire ; A défaut d’accord, l’acquéreur devra réclamer des pénalités de retard, ou, si ce n’est pas possible, des dommages et intérêts.

- La pénalités de retard.

La clause contractuelle qui prévoit des pénalités en cas d’inexécution de l’obligation va permettre à l’acquéreur d’être indemnisé pour compenser le préjudice dû au retard de chantier sans qu’il soit nécessaire de le démontrer.

Contrairement aux contrats de construction de maison individuelle (CCMI), il faut savoir que les clauses contractuelles prévoyant des pénalités de retard en VEFA ne sont pas obligatoires. Il est donc nécessaire de vérifier que le contrat contient une telle clause afin de s’en prévaloir.

Par ailleurs, les pénalités de retard vont être dues pour chaque jour dépassé à compter du trentième jour de retard. Si elles sont par exemple fixées à 1/3000 du prix de vente, qui lui est de 300 000 euros, le vendeur devra verser une somme comprenant 100 euros par jour de retard.

En bref, il faut réunir les conditions suivantes pour percevoir des indemnités de retard :
 Il faut avoir procédé à une mise en demeure du constructeur (le vendeur).
 Il faut que les pénalités soient prévues dans le contrat de vente.
 L’acquéreur pourra réclamer les indemnités après que le 30 ans jours se soient écoulés depuis la date de livraison prévue dans le contrat.

Si ces conditions ne sont pas remplies, l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir des pénalités contractuelles. Il pourra en revanche se tourner vers le droit commun pour tenter d’obtenir des indemnités.

- L’indemnisation par voie judiciaire.

L’acquéreur a la possibilité de saisir le juge si les voies amiables restent infructueuses et que l’acte de vente ne prévoit pas de pénalités contractuelles. En effet, le retard dans le chantier peut lourdement l’impacter et engendrer des conséquences financières importantes. Ces derniers peuvent alors trouver satisfaction sur le terrain des dommages et intérêts.

En agissant sur le fondement de la responsabilité civile du vendeur, l’acquéreur qui souhaite obtenir satisfaction doit démontrer les trois éléments essentiels. Premièrement, la faute du vendeur va résider dans l’inexécution de son obligation contractuelle, en l’espèce celle de délivrer la chose dans les délais requis. Ensuite, le préjudice peut être financier si l’acquéreur doit supporter des coûts de loyers supplémentaires par exemple. Celui-ci peut également subir un préjudice de jouissance, du fait de la privation d’un logement qui aurait dû être livré à temps ou un préjudice moral en raison de l’attente occasionnée par le retard. Enfin, il faut évidemment démontrer la présence d’un lien de causalité entre la faute du vendeur et le préjudice subi par l’acquéreur.

Si ces indemnisations n’ont pas pour effet direct de remédier au retard du chantier, elles vont néanmoins avoir pour conséquence d’inciter le vendeur à respecter ses obligations contractuelles et de réparer les préjudices éventuels subis par l’acquéreur.

Il faut toutefois souligner qu’il existe des hypothèses dans lesquelles le retard de livraison n’est pas indemnisable.

Les retards de livraison non indemnisables.

Si l’acquéreur peut prétendre à une indemnisation en cas de retards de chantier imputables à la faute du vendeur, celui-ci ne va pas être tenu responsable de tous les évènements qui ont pour effet de retarder la livraison dans le cadre de la procédure VEFA.

L’hypothèse classique est celle de la force majeure. Pour rappel, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Ensuite, si l’acquéreur commet lui-même une faute qui conduit à retarder le chantier, il sera privé d’indemnités et devra en supporter les conséquences.

Enfin, il existe des causes légitimes de suspension ou de report du délai de livraison.

Par exemple, si le délai prévu se trouve affecté par l’effet des jours d’intempéries, il peut être majoré et l’acquéreur ne pourra pas prétendre à des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a d’ailleurs considéré qu’une clause prévoyant une telle majoration de délai n’avait ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif, et a donc jugé qu’elle n’était pas abusive.

En somme, certaines solutions existent pour l’acquéreur face à un retard de chantier dans le cadre de la procédure VEFA. Elles permettent de compenser le préjudice subi par l’acquéreur à défaut d’accord amiable. Par ailleurs, elles vont inciter le vendeur à réaliser les travaux dans les délais requis afin d’éviter le paiement d’indemnités compensatrices. Il est ainsi fortement recommandé à l’acquéreur de veiller à insérer une clause prévoyant des pénalités de retard dans le contrat.

Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé, qui est habitué à ce type de procédure. Il saura mettre en place la meilleure stratégie juridique pour débloquer les fonds le plus rapidement possible.

Jocelyn Ziegler, Avocat Associé, Barreau de Paris https://www.ziegler-associes.com/