Le calcul de la surface de plancher (SDP) est essentiel à tout projet de construction puisqu’il permet notamment de déterminer si une autorisation d’urbanisme est requise et laquelle, si le projet est soumis à l’obligation de recourir à un architecte, ou encore les conditions d’opposabilité du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT).

La surface de plancher (SDP) est à différencier de la surface de plancher développée hors œuvre brute (SHOB) et de la surface de plancher développée hors œuvre nette (SHON) auxquelles elle s’est substituée dans toutes les dispositions législatives et dans les documents d’urbanisme, plans de prévention des risques et plans de sauvegarde et de mise en valeur depuis le 1er mars 2012 (article 4 de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme).

Définie aux articles L.111-14 et R.111-22 du code de l’urbanisme, la SDP repose sur plusieurs critères cumulatifs.

Le calcul de la SDP se fait donc en vérifiant si ces critères sont réunis. Après quoi certaines surfaces doivent être déduites.

I. Quels sont les critères de la surface de plancher ?

La SDP correspond à la somme des surfaces de chaque niveau de plancher clos et couvert dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Les surfaces devant être calculées à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (article L.111-14 du code de l’urbanisme).

Plusieurs critères doivent donc être réunis pour qu’une surface génère de la SDP.

1/ Il doit d’abord y avoir un plancher, c’est-à-dire un sol au plan horizontal, quel que soit son niveau.

Il peut donc s’agir d’un RDC, d’un étage, d’une mezzanine [1], de combles aménageables [2], ou encore de caves et celliers à condition qu’ils ne soient pas inclus dans des logements collectifs [3].

Sont ainsi exclus les surfaces qui ne constituent pas un plancher, comme les marches d’escaliers, les cabines d’ascenseurs, les pylônes ou les bassins de piscines (circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme).

Les matériaux du plancher importent peu. Il peut s’agir de terre, de graviers, de sable, de carrelage, de parquet….

2/ Le plancher doit ensuite être clos et couvert sur l’ensemble de ses côtés.

La surface n’a pas à être totalement fermée, ou fermée en permanence. Mais il doit y avoir un obstacle au passage ou à la circulation, incluant le cas échéant un système de fermeture (par exemple une porte, des fenêtres ou des rideaux métalliques…) (circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme).

A titre d’exemple, un bâtiment dont les façades sont composées de filets amovibles pouvant être abaissés, de sorte que le bâtiment se retrouve ouvert, n’est pas considéré comme clos [4].

De même qu’un pool house dont l’un des côtés est ouvert et dépourvu de tout dispositif de fermeture [5].

Les terrasses extérieures [6], barnums [7], balcons, loggias ou toitures terrasses sont également exclus.

Le calcul se fait enfin depuis le nu intérieur des façades, ce qui a pour effet d’exclure l’épaisseur des murs extérieurs et des matériaux isolants ainsi que celle de piliers qui seraient intégrés dans ces mêmes murs (circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme).

II. Quelles sont les surfaces à déduire pour obtenir la surface de plancher ?

Aux surfaces répondant aux critères énumérés ci-avant, il convient de déduire certaines surfaces prévues limitativement par l’article R.111-22 du code de l’urbanisme.

1/ Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ne sont pas comprises dans le calcul de la surface de plancher.

2/ De même que les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs [8].

3/ Les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre sont également déduites, y compris si elles constituent une portion d’une surface sous plafond supérieure à 1,80 m [9].

4/ Il convient de plus d’exclure les surfaces aménagées pour le stationnement de véhicules, motorisés ou non, indépendamment de la nature du véhicule, ainsi que les rampes d’accès et les aires de manœuvres.

5/ Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial doivent également être déduites.

6/ De même que les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble, y compris les locaux de stockage des déchets, à condition que le projet porte sur une construction autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il peut par exemple s’agir d’un local technique de piscine [10].

7/ La surfaces de plancher des caves ou des celliers annexes à des logements est également à exclure, à condition que ces locaux soient uniquement desservis par une partie commune.

8/ Il convient enfin de déduire une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La juste application de ces critères et de ces déductions est essentielle puisque, comme indiqué supra, la surface de plancher permet de déterminer si une autorisation d’urbanisme est requise et laquelle, si le projet est soumis à l’obligation de recourir à un architecte, ainsi que les conditions d’opposabilité du Schéma de Cohérence.

La SDP peut en outre rejaillir sur l’application de certaines règles d’urbanisme, par exemple sur le nombre de places stationnement requis.

Axel Bertrand Avocat en droit de l'urbanisme au barreau de Paris, associé du cabinet Asten Avocats https://astenavocats.com/ et Hélène Saunois, Avocat