La scission de copropriété ou plus précisément, lorsqu’elle est à l’initiative d’un copropriétaire, le retrait de copropriété, est une opération complexe qui nécessite une préparation de longue haleine.

Le copropriétaire en question devra prendre en considération le coût et les nombreux aléas d’une telle opération (notamment ceux relatifs à l’adoption des résolutions relatives à la scission / au retrait) avant de d’enclencher le processus. Parfois, cette opération sera impossible (matériellement ou juridiquement).

Le tableau ci-dessous est un aperçu de l’opération de retrait (sachant que chaque "scission" à ses caractéristiques propres et qu’il n’existe pas de modèle général).

Scission de copropriété (retrait d’un copropriétaire)

Régime juridique	A) de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : « I.-Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (…) » Cet article omet de nombreuses difficultés et il convient d’être extrêmement attentif
Intervenants	Géomètre Notaire Syndic Assemblée générale des copropriétaires, etc. (avocat, agent immobilier pour valoriser une parcelle, etc.)
Étapes (pour la situation de l’article 28, I, a)	Réunir la documentation complète (documents du géomètre, du notaire, etc.) Syndicat d’origine : Vote sur le principe, sur la faisabilité du retrait/de la scission Vote sur les conditions matérielles, juridiques (dont le vote sur la nomination d’un liquidateur et l’encadrement de sa mission) et financières de la scission Pouvoirs au syndic Vote sur le retrait, les servitudes, dissolution du syndicat sous conditions Nouveau syndicat : Constat de la liquidation Approbation des nouveaux documents Nouveaux contrats, etc.
Majorité(s)	Mentionnée par l’article 28 du 10 juillet 1965 : majorité selon la résolution Principe : Majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) Exceptions : servitude de passage (article 26), adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division (article 24), etc.
Négociations avec la copropriété	Possibilité de mise en place de servitudes (exemple, servitude non altius tollendi) Aspect esthétique Process de construction : BET structure, référé préventif, assurances, etc. Frais de la scission et parfois, indemnisation
Quelques points d’attention	Ne pas hésiter à solliciter en amont les copropriétaires pour avis sur l’opération avant d’engager des frais trop importants Bien vérifier la documentation du géomètre et notamment la présence de servitudes à préparer la totalité de la documentation à notifier lors de la convocation Attention à la liquidation du syndicat principal, fin de tous les contrats avec le syndicat (notamment celui du syndic) Généralement, le retrait/scission n’est pas un droit (sauf à ce que le RCP contienne des dispositions en ce sens) Attention à la nécessité, s’il reste des équipements communs, de mettre en place une association/union/indivision

Jonathan Durand Avocat au Barreau de Paris [->contact@jonathandurandavocat.com]

Comentaires:

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  Sans titre, ANDREWS Justine, 12 avril 2024

  Bonjour. Merci pour cet article.
  Je me permets de rebondir et de solliciter votre avis dans le cadre d’un projet de scission d’une double copropriété (2 immeubles et un même règlement de copropriété) dont le Conseil syndical de la copropriété est composé de copropriétaires des deux immeubles. Qui décide du mode de scission : division et création de deux nouvelles copropriété ou sortie d’un des deux bâtiments ? Est-ce le service de publicité foncière ou simplement la notaire en échangeant avec les copropriétaires ? Le service de publicité foncière peut-il s’opposer à la création de deux nouvelles copropriétés/entité qui auraient chacunes un nouveau règlement de copropriété ?
  Pourriez-vous m’éclairer sur ce point ?
  Merci par avance.
  Cordialement,
  J.A.