Vous vous séparez de votre concubin ou de votre partenaire, l’un de vos proches est décédé et vous vous retrouvez en indivision sur la maison familiale. Si la voie amiable reste la meilleure option, il peut s’avérer compliqué de trouver un accord avec les autres indivisaires.
Face à cette réalité, si l’accord amiable semble inatteignable, la seule option sera la voie judiciaire avec une procédure dite de « licitation en partage d’indivision ».

L’indivision qu’est-ce que c’est ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Chacun est appelé indivisaire et chaque indivisaire dispose de droits sur l’ensemble du bien, et cela, indépendamment de sa quote-part indivise (20/80 ; 50/50 ; 70/30). L’indivision est dépourvue de la personnalité juridique.

Comment naît l’indivision ?

L’indivision peut être voulue, on parle d’indivision conventionnelle (celle-ci permettra d’ailleurs d’éviter bon nombre de problèmes) mais aussi involontaire, notamment lors d’une succession, on parle d’indivision successorale et enfin, l’indivision dite post communautaire à l’issue d’un divorce.

Exemples :

• Indivision conventionnelle : achat d’une maison par des concubins, partenaires ou investisseurs ;
• Indivision successorale : décès d’un proche, plusieurs ayant-droit deviennent propriétaire d’un même bien ;
• Indivision post communautaire : au moment du divorce.

En revanche, que l’indivision soit constituée de manière volontaire ou involontaire n’a aucune incidence sur les règles impératives auxquelles elle est soumise.

Intérêt de l’indivision ?

Lorsque l’indivision est souhaitée, elle apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs notamment, car il s’agit de loin de la moins contraignante.

Dans cette hypothèse, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (20/80, 25/75, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

L’achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.

Comment se sortir d’une situation de blocage ?

Le principe est posé à l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Sur la phase précontentieuse, plusieurs options sont envisageables :

• La première option concerne la vente du bien indivis : en accord avec l’autre propriétaire indivis vous pourrez procéder à la vente du bien et récupérer le montant de la vente proportionnel à votre quote-part indivise. À défaut d’accord, la vente peut, sous certaines conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis [1].

• La seconde option concerne la vente de la quote-part de l’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision : l’un des indivisaires va mettre en vente sa quote-part sans que les autres ne puissent s’y opposer. Cependant, les indivisaires disposent d’un droit de préemption sur la quote-part cédée en raison de l’intérêt premier de l’indivision.

• La troisième option concerne la possibilité offerte à tous les sujets de droit (personne morale ou personne physique) de demander à tout moment de solliciter le partage conformément à l’article 815 du Code civil.

La phase contentieuse.

Si la situation s’enlise, il est possible de demander à l’avocat de saisir le tribunal pour procéder à une « licitation en partage d’indivision ».

Concrètement, cette procédure consiste à demander au juge du tribunal judiciaire de vendre le bien aux enchères. À noter que plusieurs indivisaires peuvent décider ensemble de racheter la part de l’héritier qui souhaite sortir de l’indivision.

Comment réduire le risque de blocage ? la convention d’indivision.

Il est possible de corriger cette situation d’insécurité et l’aléa judiciaire grâce à la signature d’une convention d’indivision [2].

A peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de la publicité foncière [3].

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). A terme, les indivisaires demeurent libres de la renouveler mais il peut être convenu une reconduction tacite [4].

La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles de fonctionnement. Les indivisaires peuvent donc aménager la répartition de leurs dépenses, nommer un gérant, arrêter le montant d’une indemnité d’occupation…

Le tout étant de ne pas contrevenir à une règle impérative dans la convention d’indivision. Il est donc préférable de se faire aider par un avocat. Ce qui évitera d’inclure des clauses pathogènes au sein de la convention d’indivision.

Aurélie Thuegaz, Avocat Barreau de Paris Cabinet Thuegaz Avocat www.thuegaz-avocats.com