Les Codes de l’environnement et de la construction imposent, lors de la conclusion d’un bail commercial, d’y annexer obligatoirement plusieurs documents techniques. Si d’autres documents, tels que le règlement de copropriété ou l’état des lieux, n’ont pas à être impérativement annexés, il est toutefois plus que recommandé, en pratique, de le faire.

I. Les annexes obligatoires lors de la conclusion d’un bail commercial.

a) Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le propriétaire d’un local commercial qui met en location son bien doit tenir le DPE « à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire » [1].

Ce diagnostic doit également être annexé au bail commercial. En effet, l’article L126-29 du Code de la construction et de l’habitation précise à cet égard que :

« En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ».

Il convient par ailleurs de relever que ce même article précise que

« le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative ». Dès lors, une partie de la doctrine a pu en déduire qu’« a contrario, les informations contenues dans le DPE sont opposables au bailleur, à l’exception des recommandations restant à valeur informative » [2].

Il n’y a toutefois, à ce jour, aucune sanction législative quant au défaut de communication du DPE, l’obligation étant qualifiée de simplement « informative » par la jurisprudence [3].

La durée de validité du DPE diffère selon la date d’établissement. Sur ce point, l’article D126-19 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 ».

b) L’état des risques et pollutions et la révélation d’un sinistre antérieur.

Ce document présente les risques naturels (inondations, séismes…) et technologiques (industriels, chimiques…) auxquels le local commercial peut être confronté eu égard à sa situation géographique.

Il doit être établi depuis moins de 6 mois [4] et présenté au potentiel locataire « lors de sa première visite de l’immeuble ».

Il doit être annexé au contrat de bail commercial lorsque le local est situé

« dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte » [5].

Par ailleurs, le paragraphe V de article L125-2 du Code de l’environnement précise que lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance, le bailleur est tenu d’informer, dans l’état des risques, le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé.

Attention, en cas de non-respect de l’obligation de produire un état complet, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat de bail commercial ou demander au juge une diminution du prix.

La Cour de Cassation subordonne néanmoins la résiliation du bail à la démonstration que

« le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location » [6].

NB : L’Etat a mis en place, à destination des propriétaires, un logiciel [7], un site internet [8] ainsi qu’un guide [9] leur permettant d’établir le document CERFA d’état des risques, pollutions et sinistres antérieurs.

c) L’annexe environnementale.

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale [10], dont le contenu est prévu par les articles D174-19 à D174-21 du Code de la construction et de l’habitation [11].

d) Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).

Le constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé au bail commercial lorsque le local fait partie d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 et dont une partie est affectée à l’habitation [12].

II. Les annexes recommandées lors de la conclusion d’un bail commercial.

D’autres documents ne sont pas spécifiquement visés par le législateur comme devant être impérativement annexés au bail commercial lors de sa conclusion.

Ceci étant, la communication de ceux-ci en annexe du contrat est plus que recommandée, en ce qu’elle permet au bailleur d’attester avoir effectivement rempli son obligation d’information et de réduire le risque de contentieux ultérieurs, notamment quant au trouble de jouissance potentiel du preneur et à la possibilité pour celui-ci d’opposer une exception d’inexécution [13].

Il s’agit ainsi notamment :

• Des diagnostics amiante, termite, légionnelle et radon (selon le local loué) ;
• Du règlement de copropriété (notamment eu égard à la destination du bail commercial et aux charges de copropriété) ;
• Du plan des locaux loués ;
• De l’état des lieux d’entrée et de sortie (il est joint au contrat, ou à défaut conservé par chacune des parties [14]).

Loïc Charlent Avocat en droit des Affaires à Aix-en-Provence [->Avocat@charlent.fr] https://www.loic-charlent-avocat.fr/droit-des-affaires/