Christophe Ducellier est avocat, conseil en droit fiscal et en droit des sociétés .

Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d’habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).

Le sujet, on le sait est d’importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.

Il commence à faire polémique chez les politiques.

Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu’un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu’on ne le fera pas comme cela."

De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.

Le Secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.

Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l’Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.

Il va donc falloir trouver d’autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.

C’est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d’Etat.

La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.

Parallèlement, depuis une petite vingtaine d’années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d’incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)

Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu’il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.

UNE SOLUTION... PARMIS D’AUTRES

Depuis plusieurs années maintenant, des voix s’élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.

Rappelons que la détention de la propriété immobilière n’est pas nécessaire à l’activité d’un bailleur social, comme elle ne l’est pas, non plus, à l’activité d’une société commerciale ou même d’une société hotelière.

L’exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l’investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.
Ce n’est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu’il est moins efficace dans son métier d’hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l’exploitation proprement dite.

Il en est de même pour un bailleur social.

Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l’usage d’un immeuble d’habitation et non de sa propriété.
Un usufruit temporaire portant sur l’immeuble permet justement de disposer de cet usage.

Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu’il est l’un des éléments composant cette pleine propriété..

Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.

Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l’effort financier du bailleur social et en conséquence l’immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.

A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l’usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d’un bailleur social plein propriétaire.

Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?

C’est certainement là que réside la clé du succès d’une telle opération.

La nue propriété peut être, d’un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd’hui une somme X qui permettra d’obtenir à terme la pleine propriété de l’immeuble qui vaudra alors X majoré d’une plus value).

Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d’un revenu imposable et ne génère donc pas d’impôt sur le revenu.

En outre, la nue propriété n’est pas imposable à l’ISF.

En outre et pour aider à l’investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d’emprunt afférents à l’acquisition d’une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)

Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d’acquisitions, puisqu’elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.

Actuellement, on voit d’ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d’appartements dont l’usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.

Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n’est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l’usufruitier temporaire.

Or si l’on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu’elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.

UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES

Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l’intermédiaire d’une structure ad’hoc, l’usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.

Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d’usufruit temporaire, afin d’offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l’un comme pour l’autre.

Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques !

Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.

En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.

Or, si l’on veut éviter toute remise en cause par l’administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l’acte anormal de gestion ou d’utilisation à des fins privées d’argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d’être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.

Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l’on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l’une de l’autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d’actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l’usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent…)

Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.
Il constitue, en outre, une nouvelle façon d’associer capitaux publics et privés au service de l’intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.

Christophe Ducellier, avocat, conseil en droit fiscal et en droit des sociétés

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REFERENCES :

 http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement
 https://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html