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  • 1re Parution: 19 novembre 2021

Guide de lecture.
 

Surenchère : la remise de l’attestation de non condamnation au moment du dépôt de déclaration.

Explications sur la remise de l’attestation de non-condamnation nécessaire à la surenchère.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle peine complémentaire à plusieurs délits afin de lutter contre les « marchands de sommeil ». Elle avait pour but d’interdire aux personnes déclarées coupables de certaines infractions, d’acheter ou d’être usufruitier d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, et ce, pendant dix ans.

Le décret no2019-488 du 22 mai 2019 a ainsi défini un dispositif de contrôle pour toute personne se portant enchérisseur.

Remise d’une attestation.

L’article R322-41-1 du CPCE prévoit en effet que l’enchérisseur doit remettre à l’avocat qu’il désigne pour porter les enchères une

« attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle ».

Cette attestation est requise pour les enchères portant sur « un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ».

Transmission de l’attestation.

L’article R322-46 du Code des procédures civiles d’exécution insiste sur le fait qu’avant l’issue de l’audience, l’avocat du dernier enchérisseur déclare au greffier l’identité de son mandant et lui remet l’attestation mentionnée à l’article R322-41-1.

Mais quid en cas de surenchère, à quel moment l’avocat du surenchérisseur doit-il transmettre la déclaration de non-condamnation ?

Le législateur n’a pas prévu le cas. Cependant, le JEX de Paris a eu l’occasion de se pencher sur cette question. En l’espèce, le surenchérisseur personne physique n’avait pas produit, lors de l’audience de vente sur surenchère, l’attestation mentionnée à l’article R322-41-1 du CPCE. Le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Paris a prononcé la nullité de la surenchère (Tribunal Judiciaire de Paris JEX 3 septembre 2020).

La sanction de ce défaut de remise d’attestation par l’avocat du surenchérisseur a donc été la nullité de la surenchère.

Ayant prononcé la nullité de la surenchère, le Juge de l’exécution a tiré les conséquences de cette nullité, à savoir que les adjudicataires initiaux étaient déclarés adjudicataires de l’immeuble, au prix de l’adjudication initiale (Tribunal judiciaire de Paris, JEX en date du 3/09/20). On notera que le juge a mis à la charge du surenchérisseur les frais de la surenchère.

En effet, l’article R322-72 dispose que

« L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication ».

Dans le cas d’une adjudication, le bien serait remis aux enchères, immédiatement.

Une recommandation de la vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Paris de 2021 est venue réaffirmer cette décision, en venant préciser clairement le déroulement de la procédure.

L’avocat du surenchérisseur devrait déposer en même temps que la déclaration de surenchère, l’attestation de non-condamnation de son client, mais il s’agit d’une simple recommandation.

Par conséquent, ne doit-on pas en déduire que la nullité de la surenchère est encourue, à partir du moment où la déclaration de non-condamnation n’est pas déposée en même temps que la déclaration de surenchère ?

En effet, en permettant à l’avocat du surenchérisseur de remettre au greffier cette attestation, lors de l’audience de surenchère, on permet à ce surenchérisseur de changer d’avis jusqu’à l’audience de surenchère qui a lieu entre deux et quatre mois plus tard.

La décision du JEX du Tribunal Judiciaire de Paris, tout comme cette recommandation, viennent rappeler, s’il en était besoin, à quel point la saisie et la vente aux enchères d’un bien immobilier constituent une procédure relativement lourde, formaliste et réglementée.

A l’avocat du surenchérisseur ou de l’adjudicataire d’être vigilant car sa responsabilité professionnelle pourrait être engagée du fait de cette carence.

Denis Clément Bracka et Laurence Chemla Bracka, Avocats.
Barreau de Paris.
Courriel : bracka chez orange.fr
Site internet : www.bracka.fr

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