Par Romain Rossi-Landi, Avocat.
 
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« Suspension des loyers » : ce que prévoit vraiment l’ordonnance du 25 mars 2020.

Face à la crise sanitaire du virus Covid-19, le Président de la République a annoncé le 13 mars 2020, la « suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers » au profit des entreprises.

Cette annonce n’est pas passée inaperçue et a suscité beaucoup d’interrogations sur le sort des loyers, tant pour les bailleurs que pour les locataires.

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020.

Le Gouvernement a adopté une série d’ordonnances afin de mettre en œuvre la décision du Président de la République.

L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 a été publiée au Journal Officiel ce 26 mars 2020.

Article actualisé par son auteur le 14 avril 2020.

Que prévoit précisément cette ordonnance pour les loyers ?

L’article 4 de l’Ordonnance dispose : « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du Code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Quelles sont les personnes concernées ?

Sont concernées, selon l’article 1er, « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. »

Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus ont été précisés par un décret du 30 mars 2020.

Les conditions à retenir pour pouvoir prétendre à l’octroi du fonds de solidarité, les conditions suivantes étant cumulatives :
- qui ont moins de 10 salariés,
- qui réalisent un chiffre d’affaire inférieur à un million d’euros et présente un bénéfice imposable inférieur à 60.000 euros
- qui subissent une fermeture administrative ou qui auront connu une perte de chiffre d’affaires de plus de 70% (ramené à 50% par nouveau décret du 2 avril 2020) au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019.

Ces conditions permettent d’apprécier la légitimité d’une entreprise à solliciter une suspension de loyer, conditions précisées par un décret n°2020-378 du 31 mars 2020 qui est venu ajouter les entreprises en procédure collectives.

L’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 s’applique donc aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique « particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Autrement dit, les personnes qui n’exercent pas une activité économique ne sont pas concernées. Les particuliers sont ainsi exclus du champ d’application de l’ordonnance et ne bénéficieront pas de la suspension des loyers, malgré la demande de l’association CLCV faite en début de semaine.

En revanche, sont concernés par cette mesure les locataires de baux commerciaux qui exercent leur activité dans le local.

Si les pouvoirs publics ont ordonné le confinement et la fermeture de « tous les commerces non essentiels à la vie de la Nation », listés par les arrêtés des 14 et 15 mars 2020, l’ordonnance ne fait pas la distinction selon que le commerce reste ouvert ou fermé.

Il suffit au locataire de démontrer à son bailleur que son activité commerciale est « particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

On peut donc en déduire que la mesure peut également profiter à des commerces dont la fermeture n’a pas été ordonnée, mais dont le chiffre d’affaires a été considérablement réduit par le confinement de la population.

Les critères d’éligibilité retenus par le Gouvernement paraissent moins stricts que ceux qui pourront être retenus pour l’application de la force majeure à l’article 1218 du Code civil.

En effet, la force majeure exige que le débiteur soit dans l’impossibilité totale d’honorer son engagement, tandis que dans le cadre de cette ordonnance, il suffit de prouver que l’activité commerciale est « particulièrement touchée » par les conséquences de l’épidémie ou du confinement.

Le locataire commercial n’aura donc pas à démontrer que le paiement des loyers est rendu impossible par la survenance de l’épidémie de coronavirus mais simplement que son obligation est seulement plus difficile.

Quels sont les baux concernés ?

Les baux commerciaux et les baux professionnels semblent donc concernés dès, lors que le locataire exerce dans le local une activité économique « particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

Les baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 sont exclus. En revanche, l’Ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale a ordonné la prolongation de la trêve hivernale de deux mois jusqu’au 31 mai 2020.

S’agissant des baux mixtes à usage d’habitation et professionnel, on peut donc en déduire que seule la fraction du loyer relative à l’activité professionnelle peut être concernée.

Quels sont les effets de la suspension des loyers ?

L’ordonnance n’autorise pas le locataire à ne pas payer son loyer, même à titre provisoire. Le terme « suspension » n’est d’ailleurs pas une seule fois employé.

L’ordonnance du 25 mars 2020 interdit simplement au bailleur de réclamer au locataire des intérêts de retard ou d’engager une procédure en résiliation de bail et d’expulsion.

Ainsi, le bailleur, qui n’est pas réglé de son loyer pendant cette période, ne pourra pas invoquer le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail dans un commandement de payer.

L’obligation de régler le loyer demeure, mais les effets de la non-exécution de cette obligation sont suspendus.

Plutôt qu’une suspension réelle des loyers, l’ordonnance prévoit juste la neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges.

L’exécution de l’obligation est seulement suspendue jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

Ainsi, le locataire devra payer ses arriérés de loyer à la fin de l’épidémie.

A partir de quand cette mesure s’applique-t-elle ?

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Ne sont donc pas concernés les loyers échus impayés avant le 12 mars 2020.

Concrètement, les effets du non-paiement des loyers sont suspendus à compter du 2ème trimestre 2020 (que le loyer soit à terme échu ou à échoir) jusqu’à « l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. »

En définitive, cette ordonnance risque de décevoir les locataires qui s’imaginaient pouvoir bénéficier d’une exonération de leur loyer pendant l’épidémie.

Il est donc vivement conseillé aux locataires de se rapprocher de leurs bailleurs afin de convenir avec eux d’un échelonnement de leur dette locative à la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Romain ROSSI-LANDI
Avocat à la Cour
www.rossi-landiavocat.fr

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Vos commentaires

  • par Lili , Le 27 juin 2020 à 18:02

    Monsieur bonjour
    Je suis propriétaire d’un salon de réception dans le Nord-Pas-de-Calais.
    J’ai rencontré mon conseiller bancaire qui m’a refusé le report d’échéancier je me retrouve donc avec quatre mois de retard pour le crédit il m’a dit que mes comptes n’était pas à jour ( 1 jour de retard ) et pour cet raison il me refuse le report a-t-il le droit étant un établissement public qui a encore actuellement bcp de mal a reprendre dans l’événementiel
    Cdlm

  • Bonsoir
    Mon entreprise a 4 mois de loyers impayés. Étant un centre d’enseignement du français langue étrangère, nous n’avons pas d’étudiants donc pas de revenus...
    Je ne sais plus, quoi faire pour obtenir de l’argent pour payer. P’us on attend plus la dette augmente

    • par Rossi-landi Romain , Le 15 juin 2020 à 16:18

      Bonjour

      Manifestement, vous pouvez invoquer la force majeure et peut être l’ordonnance du 25 mars 2020 ou à tout le moins un report et un échéancier.

      Mon cabinet peut vous assister dans ces démarches avec votre bailleur.

      Je vous laisse le soin de nous contacter.

      Bien cordialement

  • par alexandre , Le 6 mai 2020 à 16:13

    Bonjour,

    Je suis un jeune entrepreneur depuis février 2020.
    Je suis locataire d’un commerce en restauration rapide, depuis le 17 mars je n’utilise plus le local, la crise sanitaire m’a imposé une fermeture, je propose donc a mon bailleur un loyer de 1500€ au lieu des 2740€ habituelle.
    Je loue quelque chose que je n’utilise pas.
    Il me repond qu’il est possible pour moi de faire des plats a emporter sauf que dans mon secteur cela ne fonctionne pas car il est principalement de bureau et j’ai essayé 2 jours et cela n’est pas rentable.
    La situation est de la faute d’aucun des 2 et je pensais qu’il allait accepter mais il m’a répondu un NON catégorique.
    Avez vous une solution pour moi.

    Cordialement

  • Dernière réponse : 7 mai 2020 à 10:26
    par Brangier , Le 1er avril 2020 à 09:54

    Bonjour,

    Merci pour cette analyse de l’ordonnance, je ne la partage toutefois pas complètement concernant son application et ses effets.

    Je trouve au contraire qu’elle donne un délai de "respiration" significatif aux preneurs, qui ne risqueront pas de voir leur bail dénoncé en cas de non-paiement des loyers pour tous les termes échus du 12 mars au 23 juillet (en l’état actuel des choses), ce qui fait quand même potentiellement quatre échéances.

    Et cette protection continuera de produire ses effets après cette période, le bailleur ne retrouvant la possibilité d’activer la clause résolutoire que pour les loyers impayés à compter du mois d’août.

    Certes les loyers de la période visée resteront dus et ne seront pas éteints (pouvait-il en être autrement ?) mais les "armes" à disposition du bailleur pour en obtenir le recouvrement se trouveront pour le moins limitées (à celles du droit commun, en somme).

    Cordialement,

    C. Brangier

    • par Romain ROSSI-LANDI , Le 1er avril 2020 à 14:53

      En réalité, mon analyse tend à démontrer qu’il n’est plus question de report de loyer comme le laissait entendre le Président de la République.

      Il va falloir payer les loyers, et maintenant ou dans quatre mois, quelle différence ? L’ordonnance ne prévoit pas d’échelonnement automatique et de nombreux bailleurs, notamment ceux qui ont des prêts en cours, vont probablement refuser d’accorder un échéancier à leur locataire, épidémie ou pas.
      Il ne restera que le juge pour accorder, le cas échéant, des délais.

      L’ordonnance n’est qu’une simple mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire… sans parler des conditions d’éligibilité drastiques prévues par le Décret du 30 mars 2020…

      Les loyers et charges restent dus et pourraient, dès maintenant (et a fortiori après la période de neutralisation des sanctions), faire l’objet d’actions en paiement ou même, de la part de certains bailleurs de saisies conservatoires, voire de saisies-attributions s’ils bénéficient d’un bail notarié, et ce en application de l’article L 111-3 4° du Code des procédures civiles d’exécution.

      En réalité, le seul véritable obstacle à des actions immédiates en paiement, même en référé est la fermeture des tribunaux…

    • mon activité commercial( bar tapas cave à vin )actuellement fermer réouverture le 12 mai juste pour l’activité vente de vins à emporter avec une perte minimum de 65% jusque l’autorisation de réouverture pour les bars .je vous adresse mes questions : es que mon propriétaire a le droit de me rèclamé par voie de huissier ,actuellement le loyer du mois avril et mai .2020.actuellement en difficulté financière quels sont mes droit ,je pense que je rentre dans le cadre de l’ordonnance du 25 mars 2020 ,que peut faire mon propriétaire , es que mes loyers impayés peuvent aller sans risques pour mon entreprise jusqu’ a la date de l’ état d’urgence du 23 juillet 2020 merci de votre réponse

  • Dernière réponse : 28 avril 2020 à 18:45
    par Desforges , Le 16 avril 2020 à 01:58

    Bonjour,
    notre locataire a un bail commercial avec paiement du loyer trimestriel échu. Il n’a pas réglé le 1 er trimestre 2020 et ne s’est pas manifesté. Doit il payer maintenant son loyer pour la période du 1 er janvier au 12 mars ?
    merci beaucoup pour votre aide !

    • par Rossi-Landi , Le 18 avril 2020 à 00:11

      Oui votre locataire doit vous payer ses loyers qui sont échus avant le 12 mars 2020.

    • par Peggy , Le 28 avril 2020 à 18:45

      Bonjour Maître,
      Mon locataire installé depuis avril 2019 a suspendu le virement bancaire du loyer d’avril suite à la décision du gouvernement sans même me prevenir. Pourtant la restauration reste en activité ,alors que j’ai un prêt en cours. Si je décale mes échéances du prêt, est-ce que la banque est en droit de me prendre des frais vu la situation ?
      De plus est ce que je suis en droit de lui imposer combien il devra régler les loyer impayés .
      Cordialement.

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