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Tout savoir sur l’expulsion du locataire de mon appartement pour loyers impayés !

En raison du manquement du locataire à son obligation de paiement de ses loyers, le Bailleur peut solliciter la résiliation de son bail d’habitation et son expulsion en justice ; procédure souvent longue et coûteuse …

A défaut de respecter son obligation de procéder au paiement de ses loyers aux termes convenus, le bailleur peut exercer deux types de procédure pour expulser son locataire selon que le bail contient ou non une clause résolutoire visant le défaut de paiement.

I- Comment demander l’expulsion de mon locataire en présence d’une clause résolutoire dans mon bail d’habitation ?

La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail du seul fait du manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer [1].

Etape 1 : Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour que la clause résolutoire produise ses effets, le bailleur doit préalablement signifier à son locataire, par voie d’huissier, un commandement de payer son arriéré locatif, lequel doit contenir, en pièce annexe : un décompte exact des sommes dues au titre des loyers et des charges. Sous peine de nullité, il doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales prévues par l’article 24 de la loi de 1989.

Le locataire doit alors régler son arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Pendant ces délais, celui-ci peut également demander des délais de paiement par devant le Juge des contentieux de la protection, ou obtenir une aide financière en saisissant le Fonds de solidarité pour le logement.

Si une caution du locataire est engagée envers le bailleur, l’huissier devra également lui notifier ledit commandement dans les 15 jours suivant sa délivrance au locataire.

Faute de régularisation dans les délais requis, la clause résolutoire est acquise et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Etape n°2 : Saisir le Juge des contentieux de la protection en référé-expulsion.

Le bailleur doit alors assigner en référé son locataire par devant le Juge des contentieux de la protection aux fins qu’il rend une ordonnance d’expulsion aux termes de laquelle il constate l’acquisition de la clause résolutoire et il condamne le locataire et de tous occupants de son chef au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle.

L’assignation doit être notifiée à son locataire deux mois avant la date de l’audience.

L’article 24 de la loi de 1989 précise que celle-ci doit être également notifiée à la préfecture (CCAPEX) par LRAR deux mois au moins avant l’audience. Cela fait au total un délai incompressible de quatre mois minimums à compter de la signification du commandement de payer.

Est-ce que mon locataire peut demander des délais de paiement en justice ?

Si le juge saisi estime que celui-ci a la possibilité et les moyens de régler sa dette locative, il peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 années. Le juge est libre de déterminer le montant des échéances compte tenu des possibilités financières du locataire.

Dans l’hypothèse où le locataire ne respecterait pas l’échéancier fixé par le Juge, le bailleur peut obtenir de ce dernier une clause dite de « déchéance du terme » lui permettant d’obtenir l’expulsion de son locataire sans repasser par la justice. Pour ce faire, il lui suffira de signifier au locataire la déchéance du terme par huissier.

II- Comment expulser mon locataire si mon bail d’habitation ne contient pas une clause résolutoire ?

En l’absence d’une clause résolutoire, le bailleur pourra solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour loyers impayés. Le juge dispose d’un pouvoir souverain selon la gravité et l’intensité du manquement commis par le locataire.

III- Comment expulser mon locataire après la décision d’expulsion ?

Délivrer un commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Après l’obtention de la décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, il convient de lui signifier ladite décision par huissier.

Ensuite, il faut lui délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux par acte d’huissier, lequel peut être délivré en même temps que la signification de la décision d’expulsion.

En parallèle, il convient de pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires ou de rémunération du locataire afin d’assurer ses chances de paiement.

L’expulsion ne peut intervenir qu’aux termes du délai de 2 mois à compter de la signification du commandement au locataire et de sa dénonciation au Préfet.

Attention : toute procédure d’expulsion intervenant pendant la période hivernale s’écoulant du 1er novembre au 31 mars suivant est suspendue [2].

A défaut de quitter les lieux postérieurement au délai de deux mois du commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique.

La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Celui-ci pourra alors engager la responsabilité de l’Etat et réclamer une indemnité égale aux loyers et charges due par l’occupant, jusqu’à ce qu’il quitte les locaux.

Est-ce que mon locataire peut solliciter des délais pour se maintenir dans les lieux en dépit de la décision d’expulsion ?

Dans le délai de deux mois qui suit la signification du commandement de quitter les lieux, le locataire peut saisir le juge de l’exécution. Ce dernier peut lui accorder des délais et repousser ainsi l’expulsion à une date ultérieure, s’il estime que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans [3].

IV- Comment je peux obtenir le paiement de mes loyers impayés et autres condamnations ?

Le bailleur peut recouvrer ses loyers impayés par voie de saisie, si son locataire ne s’exécute pas spontanément, une fois que la décision revêtue de la formule exécutoire a été signifiée à son locataire.

V- Un avocat est-il nécessaire pour me défendre ?

La procédure d’expulsion est très complexe.

Etre accompagné par un avocat spécialisé en expulsion est indispensable dès lors qu’il maîtrisera les délais et les rouages de cette procédure qui peut être très rapidement extrêmement longue si elle est mal maîtrisée.

Notes :

[1Art. 4 de la loi de 1989.

[2Art. 412-6 du CPCE.

[3Art. L412-4 du CPCE.

Lorène Derhy, Avocat
www.derhy-avocat.com

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