Les loyers d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu sont taxés même lorsqu’ils sont absorbés par un prêt. Lorsque le bien est détenu depuis longtemps, qu’il a été largement remboursé et que la fiscalité atteint des niveaux insoutenables, le transfert des parts vers une holding à l’impôt sur les sociétés peut constituer une solution structurante. Cette opération implique cependant la maîtrise de la fiscalité applicable, notamment la plus-value, la jurisprudence Quemener et les abattements pour durée de détention.
1. Quand la SCI IR (Impôt sur le Revenu) devient fiscalement insoutenable.
Beaucoup de propriétaires conservent une SCI sur plusieurs décennies. Avec le temps, le prêt immobilier est remboursé, la valeur du bien augmente et la fiscalité personnelle devient de plus en plus lourde. Dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, les loyers sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal même lorsqu’ils ne sont pas réellement encaissés. Ils supportent la tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%), soit une fiscalité pouvant dépasser 62%. Plus le bien est ancien et remboursé, plus cette pression fiscale devient difficile à supporter.
2. Céder les parts à une holding IS : droits d’enregistrement et imposition de la plus-value.
La cession des parts à une holding entraîne d’abord le paiement des droits d’enregistrement de 5% sur la valeur réelle des parts. En parallèle, la plus-value est imposée à 19% (impôt sur le revenu) et 17,2% (prélèvements sociaux). Toutefois, grâce à la jurisprudence Quemener, les bénéfices fonciers déjà imposés au fil des années sont déduits du calcul de la plus-value, évitant ainsi la double imposition.
La plus-value bénéficie également des abattements pour durée de détention : pour l’impôt sur le revenu, 6% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4% la 22ᵉ année, soit une exonération totale au bout de 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60% la 22ᵉ année puis 9% par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année, soit une exonération totale au bout de 30 ans.
3. L’intérêt majeur de la holding IS : réduire durablement la fiscalité des loyers.
Une holding soumise à l’impôt sur les sociétés permet d’imposer les loyers à 15% ou 25% au lieu de la fiscalité personnelle beaucoup plus élevée. Les loyers ne sont plus ajoutés au revenu imposable des associés. Cette structure permet également de centraliser les flux financiers, de financer plus facilement travaux et investissements, et de renforcer la capacité d’emprunt. Le montage devient particulièrement efficace lorsque le bien est ancien, remboursé et que la fiscalité personnelle est devenue excessive.
4. Une alternative : l’apport des parts à la holding IS.
Lorsque la plus-value imposable est trop importante pour être réglée immédiatement, il est possible de réaliser un apport des parts à la holding au lieu d’une cession. Cet apport permet de reporter l’imposition de la plus-value et surtout de faire sortir immédiatement les loyers du champ de l’impôt sur le revenu. Cette solution est pertinente lorsque le montant de la plus-value rend impossible le financement de l’impôt.
Conclusion.
Le transfert d’une SCI vers une holding IS est un outil puissant d’optimisation patrimoniale, particulièrement adapté aux biens anciens, largement remboursés, pour lesquels la fiscalité personnelle devient insupportable. S’il nécessite une analyse précise de la plus-value (droits de 5%, jurisprudence Quemener, abattements), il permet en contrepartie de réduire significativement l’imposition des loyers et d’améliorer la gestion globale du patrimoine immobilier.
