I. S’agissant des faits et de la procédure.
Un bailleur a donné congé à son locataire pour le terme contractuel avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction concernant plusieurs conventions portant sur des surfaces distinctes mais exploitées dans une même unité d’exploitation (entrepôt, bureaux et un dépôt sous bail précaire).
Le principe d’une indemnité d’éviction étant acquis, la discussion portait essentiellement sur sa nature et son montant, après expertise.
La juridiction de première instance a dit que le fonds de commerce du locataire était transférable et a condamné le bailleur à verser au locataire une indemnité principale, des indemnités accessoires, des frais de remploi, la réparation du trouble commercial, des frais de déménagement et une indemnité d’occupation, après avoir appliqué un abattement de précarité de 10 % sur l’indemnité d’occupation (post-rupture).
C’est le locataire qui a interjeté appel du jugement, soutenant que le fonds de commerce n’était pas transférable sans perte substantielle de clientèle, compte tenu de son implantation géographique spécifique.
Il reprochait en conséquence aux premiers juges d’avoir sous-évalué l’indemnité principale en retenant une indemnité de transfert au lieu d’une indemnité de remplacement.
Il sollicitait enfin une réévaluation à la hausse des indemnités accessoires, et en particulier du trouble commercial, afin d’obtenir la réparation intégrale de son préjudice.
La Cour confirme l’indemnité principale et plusieurs indemnités accessoires, mais infirme le montant de la réparation du trouble commercial et rappelle un principe essentiel : réparer l’entier préjudice, sans enrichissement.
C’est ici un rappel du principe de la réparation intégrale du préjudice qui induit que « tout le préjudice doit être réparé, mais rien que le préjudice ».
Cet arrêt raisonne comme une « fiche méthode » de calcul ou comme un guide de « bonnes pratiques » pour calculer le plus justement possible l’indemnité d’éviction et en contrôlant que c’est la juste indemnité liée au préjudice subi, sans apporter un enrichissement injustifié.
Cette méthode s’emploie à déterminer plusieurs points fondamentaux :
1) La qualification entre transfert et remplacement du fonds de commerce ;
2) La détermination de l’assiette pertinente comme base de calcul ;
3) L’encadrement des indemnités accessoires, et notamment la réparation du trouble commercial ;
4) Le traitement différencié de l’indemnité d’occupation et de l’abattement de précarité.
II. Le rappel du calcul du montant de l’indemnité d’éviction : l’article L145-14 du Code de commerce.
La Cour utilise comme base légale l’article L145-14 du Code de commerce :
Aux termes de l’article L145-14 du Code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction destinée à permettre à ce locataire de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En pratique, l’indemnité d’éviction est destinée à réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages, augmentée (éventuellement) des frais de déménagement et réinstallation, et des frais/droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf preuve par le bailleur que le préjudice est moindre.
Deux enseignements se déclinent :
1/ Le poste d’indemnité principale doit d’abord être déterminé selon que le fonds est transférable ou non,
2/ La date d’évaluation doit être la plus proche du départ effectif du locataire (approche in concreto).
III. L’indemnité principale : transfert ou remplacement.
a) La grille d’analyse rappelée par la cour d’appel.
La cour d’appel pose une distinction très pratique :
Fonds transférable (sans perte notable de clientèle) : indemnité principale de transfert : il s’agit là d’indemniser le coût du transfert, par la valeur du droit au bail (et non la valeur marchande du fonds perdu).
Fonds non transférable (perte du fonds / perte significative de clientèle) : indemnité principale de remplacement : on indemnise la valeur marchande du fonds (logique de « remplacement » du fonds perdu).
La charge de la preuve du caractère transférable du fonds pèse sur le bailleur. Preuve qui, s’il l’établit, peut être combattue par le preneur, à charge pour lui de démontrer en quoi la possibilité du transfert est impossible sans perte de clientèle.
b) Application. Le transfert du fonds retenu par la cour : indemnité de transfert.
La Cour approuve l’analyse du tribunal qui consiste à apprécier l’activité du locataire, à savoir une activité de grossiste, dont la clientèle professionnelle se déplace en voiture, et à relever l’existence d’offres de locaux dans un périmètre proche, ainsi que des déménagements antérieurs de l’activité sans perte de clientèle démontrée.
Il est précisé que le locataire avait déjà déménagé son activité par quatre fois sans faire valoir qu’il en ait résulté pour elle une quelconque perte de clientèle, dont le comportement d’achat n’est pas incompatible avec le temps de trajet, alors que cette clientèle va en voiture de fournisseur à fournisseur et « panache (ses) commandes entre ces différents concurrents qui ne disposent pas nécessairement des mêmes produit », ce qui limite d’autant plus la concurrence, de sorte que l’appelante ne démontre pas en quoi le fonds de commerce ne serait pas transférable sans perte de clientèle importante.
En conséquence :
La discussion sur la valorisation du fonds (CA/EBE/coefficient) devient sans objet, puisque l’indemnité principale n’est pas une indemnité de remplacement.
c) Rejet de l’abattement « marché Covid » sur l’indemnité principale.
Le bailleur sollicitait un abattement de 15 % au motif (prospectif) d’un impact de la crise sanitaire sur le marché.
Cette demande a été rejetée : puisque le bailleur ne fournit aucune pièce au soutien de cette pure affirmation prospective.
IV. Les indemnités accessoires.
L’arrêt illustre que les accessoires ne sont ni automatiques, ni des forfaits, et qu’ils se rattachent au préjudice né de l’éviction et se justifient par leur nature.
a) Frais de remploi/ d’agence.
Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller.
Sur ce point, l’enseignement pratique est celui-ci : celui qui invoque un usage minorant doit le prouver (barèmes, attestations, pratique locale, mandats comparables, etc.).
b) Trouble commercial : le point essentiel de l’arrêt.
La définition donnée par la Cour est la suivante : ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et du moindre investissement dans le commerce.
Le tribunal avait retenu : 1 mois d’EBE retraité + 1 mois de masse salariale.
La Cour écarte la « masse salariale » comme majoration automatique et recadre l’indemnisation sur une base plus directement liée à l’activité.
La Cour n’interdit pas par principe toute prise en compte de coûts internes, mais refuse ici une surmajoration qui ne correspond pas au trouble réellement caractérisé, alors que l’EBE retraité n’est pas discuté et constitue la référence « usage » admise.
Elle consacre une idée simple : le trouble commercial n’est pas une « prime », il doit rester proportionné et rattaché à un indicateur pertinent (ici, l’EBE retraité).
c) Autres accessoires confirmés (car non contestés).
Il s’agit du déménagement, des frais administratifs, du double loyer, et des frais de publicité.
Il s’agit ici de postes qui sont la conséquence directe de l’indemnité de transfert.
d) L’indemnité d’occupation.
Selon l’article L.145-28 du même code, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, mais doit verser au propriétaire une indemnité d’occupation.
Or, l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative de renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du Code de commerce relatif au bail commercial, dans des conditions exclusives de plafonnement, et non à la valeur locative de marché.
Sur l’abattement de précarité (10 %) appliqué à l’indemnité d’occupation, la Cour confirme et répond à trois arguments du bailleur :
Valeur locative ≠ valeur de marché : la première intègre des paramètres propres au renouvellement (pas de remise « sur le marché », pas les mêmes frais/risques).
La précarité ne dépend pas de la seule rentabilité du locataire.
Pas de preuve d’une stratégie dilatoire imputable au preneur.
La précarité est analysée comme une incertitude durable ayant un impact sur la stratégie et l’investissement du preneur ; elle peut justifier une décote, même si l’activité continue.
Enfin, la Cour ajoute l’indexation de l’indemnité d’occupation (clause ICC prévue aux baux) : logique d’accessoire de la valeur locative.
En synthèse.
Cet arrêt rappelle la méthode de calcul d’une indemnité d’éviction en s’interrogeant sur le fait de savoir si le fonds est transférable sans perte notable de clientèle.
L’indemnité principale doit être fixée à la date la plus proche du départ.
Toute décote/abattement doit être prouvée, pas affirmée.
Les indemnités accessoires seront ajoutées si elles sont pertinentes.
Le trouble commercial doit rester corrélé à un indicateur pertinent (ici l’EBE retraité), et proportionné (ici 3 mois).
Pendant le maintien dans les lieux, le locataire doit une indemnité d’occupation qui est égale à la valeur locative de renouvellement avec un abattement de précarité ; l’indemnité d’occupation peut être indexée si cela est prévu au bail.
Il convient donc d’être vigilant à chaque étape du calcul de l’indemnité d’éviction.
