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Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Les démarches d’urbanisme.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

1ere Publication

Pour échapper à la réglementation restrictive sur les locaux à usage d’habitation, certains propriétaires recherchent des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en Airbnb à Paris connaît ainsi un succès nouveau.

Cet article fait donc le point sur les démarches d’urbanisme avant d’apprécier le volet copropriété dans un second article.

Forte de sa popularité, la ville de Paris est au cœur du marché des locations meublées touristiques de type Airbnb. Face à la multiplication de ces activités, la ville a mis en place un véritable arsenal réglementaire qui rend difficile pour un propriétaire de s’enrichir via Airbnb au-delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.

Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à Paris.

Pour échapper à cette réglementation restrictive sur les locaux à usage d’habitation, certains propriétaires recherchent des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en Airbnb à Paris connaît ainsi un succès nouveau.

Après avoir rappelé la réglementation sur les locations meublées touristiques à Paris (1), il conviendra d’analyser les démarches d’urbanisme (2) (Le volet concernant les problématiques relatives à la copropriété sera traité dans un second dossier : Transformer son local commercial en Airbnb : Attention au règlement de copropriété !)

1/ Vous souhaitez vous lancer dans l’activité de meublé touristique : les règles principales.

Louer votre logement principal ou secondaire sur une plateforme de location touristique n’est pas chose aisée. La réglementation parisienne, à l’instar de celle d’autres grandes villes, restreint de telles pratiques, notamment pour préserver le marché immobilier.

Voici un rappel des règles imposées par la ville de Paris en termes de location meublée touristique. Celles-ci diffèrent selon que vous décidiez de louer votre résidence principale ou secondaire.

1.1 Louer votre résidence principale.

La résidence principale s’entend du logement qui est occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint soit par une personne à charge.

Vous ne pouvez mettre votre résidence principale en location sur une plateforme de type Airbnb que dans la limite de 120 jours par an.

1.2 Louer votre résidence secondaire.

Tout bien immobilier que vous possédez et que vous occupez moins de huit mois par an (sauf exceptions listées ci-dessus) est considéré comme votre résidence secondaire.

La réglementation pour la ville de Paris interdit toute location meublée touristique dans votre résidence secondaire.

Il convient de préciser que la ville de Paris est en mesure de justifier de la résidence principale ou secondaire du logement sur simple demande auprès des services de la direction régionale des finances publiques (DRFIP). En ce sens, la Ville de Paris a conclu une convention de partenariat avec le DRFIP le 28 avril 2016 pour organiser les échanges de renseignements sur les locations meublées touristiques.

1.3 L’exception du local commercial.

Face à l’arsenal règlementaire de la ville de Paris, certains propriétaires envisagent d’investir dans des locaux commerciaux pour les transformer en location meublée touristique.

En effet, outre des démarches d’urbanisme et des contraintes éventuelles en termes de copropriété, il n’existe aucune limite de durée ou restriction pour exercer une activité de location saisonnière dans un local commercial.

Ainsi, tout propriétaire d’un local commercial peut le transformer en location de type Airbnb et le mettre en location sur toute l’année, ce qui rend un tel investissement particulièrement rentable.

2/ Quelles sont les démarches d’urbanisme obligatoires dans votre cas ?

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courte durée : quelle est la réglementation pour transformer votre local et exercer une telle activité légalement ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

2.1 Le changement d’usage : de quoi parle-t-on ?

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé. Concrètement, un local peut avoir deux usages : soit un usage d’habitation, soit un usage autre que l’habitation (bureau, commerce, hôtel, etc.).

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (par exemple, installation d’un bureau dans un appartement). Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

Si vous disposez d’un local à usage d’habitation, la mise en location de ce logement suppose alors un changement d’usage vers la catégorie d’usage autre que l’habitation. En matière de location meublée de courte durée, la législation est claire : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ce changement d’usage nécessite une autorisation préalable. En l’absence d’une telle autorisation, votre activité est illégale et vous êtes passible d’amendes pouvant atteindre 50.000 euros.
En revanche, si le local que vous souhaitez louer est un local commercial, le changement d’usage n’est pas nécessaire.

2.2 Le changement de destination : cela est-il nécessaire ?

Déterminer la destination d’un local consiste à apprécier l’activité pour laquelle le local est destiné : commerce, service public, habitation, etc.

Ainsi, le Code de l’urbanisme, dans son article R151-27, précise les cinq catégories de destination possibles pour des locaux : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics et autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

L’article suivant du même Code précise les différents types de sous-destinations incluses dans chacune des destinations.

Pour la destination de commerce, on retiendra les sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.

Un arrêté en date du 10 novembre 2016 indique que « la sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial ».

Attention :

Pour rester dans la destination de commerce, votre activité doit proposer les services commerciaux relevant des prestations hôtelières suivantes : fourniture de linge de maison à réception, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, etc.

A défaut, vous ne rentrez pas dans la destination commerce vous retournez vers la destination habitation (sous destination hébergement), ce qui nécessiterait un changement de destination avec déclaration préalable.

Face à la complexité juridique de la question, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à la location meublée touristiques de courte durées doit privilégier de se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme.

2.3 Le changement de sous-destination : quelles démarches ?

Si vous proposez effectivement des prestations hôtelières, votre local est un local commercial dont la sous-destination est un hébergement hôtelier et touristique.

Au vu des éléments précédemment exposés, si vous disposez d’un local commercial, le transformer pour y accueillir des locataires de courte durée ne relève en réalité que d’un changement de sous-destination.

En cas de travaux qui ne modifient pas les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c), aucune formalité n’est nécessaire.

En revanche, en cas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devez demander un permis de construire.
La déclaration préalable n’est en effet requise que lorsqu’il y a changement de destination et non de sous-destination.

Par ailleurs et dans toutes les hypothèses comprenant des travaux, ceux-ci devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.

Également, le local doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).

Rappel : ce que vous risquez :

L’article L 480-4 du Code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : "une amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros."

Ressources disponibles :

  • Cliquez ici pour consulter le formulaire CERFA pour la déclaration préalable.
  • Cliquez icipour consulter le formulaire CERFA pour la demande de permis de construire.
  • Cliquez ici pour consulter la notice explicative détaillée et déterminer quelles sont les formalités dans votre cas particulier.

A suivre : Les enjeux relatifs à la copropriété.

Si vous envisagez une activité de location meublée touristique et que votre local situé dans un immeuble collectif, il est essentiel de vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Il est en effet, de plus en plus fréquent de trouver dans les règlements de copropriété des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

Cependant, tout règlement de copropriété est unique et il convient de l’analyser avec précision pour savoir quelles est votre marge de manœuvre pour exercer votre activité sans contradiction avec le règlement. De plus, la jurisprudence en la matière n’est pas constante et il existe un réel aléa si votre affaire venait à atteindre la phase contentieuse.

Cette étude prochainement disponible sur village de la justice est intitulée : Transformer son local commercial en Airbnb : Attention au règlement de copropriété !

Xavier DEMEUZOY - Avocat en locations meublées touristiques

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