Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Les démarches d’urbanisme.

Pour échapper à la réglementation restrictive sur les locaux à usage d’habitation, certains propriétaires recherchent des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en Airbnb à Paris connaît ainsi un succès nouveau.

Cet article, actualisé par son auteur en mai 2020, fait donc le point sur les démarches d’urbanisme avant d’apprécier le volet copropriété dans un second article.

Cette lecture pourra être accompagnée d’un article opérationnel portant sur les « 10 conseils d’expert pour réussir la transformation d’un local commercial en hébergement touristique airbnb à Paris. »

Forte de sa popularité, la ville de Paris est au cœur du marché des locations meublées touristiques de type Airbnb. Face à la multiplication de ces activités, la ville a mis en place un véritable arsenal réglementaire qui rend difficile pour un propriétaire de s’enrichir via Airbnb au-delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.

Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à Paris.

Pour échapper à cette réglementation restrictive sur les locaux à usage d’habitation, certains propriétaires recherchent des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en Airbnb à Paris connaît ainsi un succès nouveau.

Après avoir rappelé la réglementation sur les locations meublées touristiques à Paris (1), il conviendra d’analyser les démarches d’urbanisme (2) (Le volet concernant les problématiques relatives à la copropriété sera traité dans un second dossier : Transformer son local commercial en Airbnb : Attention au règlement de copropriété !)

1/ Vous souhaitez vous lancer dans l’activité de meublé touristique : les règles principales.

Louer votre logement principal ou secondaire sur une plateforme de location touristique n’est pas chose aisée. La réglementation parisienne, à l’instar de celle d’autres grandes villes, restreint de telles pratiques, notamment pour préserver le marché immobilier.

Voici un rappel des règles imposées par la ville de Paris en termes de location meublée touristique. Celles-ci diffèrent selon que vous décidiez de louer votre résidence principale ou secondaire.

1.1 Louer votre résidence principale.

La résidence principale s’entend du logement qui est occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint soit par une personne à charge.

Vous ne pouvez mettre votre résidence principale en location sur une plateforme de type Airbnb que dans la limite de 120 jours par an.

1.2 Louer votre résidence secondaire.

Tout bien immobilier que vous possédez et que vous occupez moins de huit mois par an (sauf exceptions listées ci-dessus) est considéré comme votre résidence secondaire.

La réglementation pour la ville de Paris interdit toute location meublée touristique dans votre résidence secondaire.

Il convient de préciser que la ville de Paris est en mesure de justifier de la résidence principale ou secondaire du logement sur simple demande auprès des services de la direction régionale des finances publiques (DRFIP). En ce sens, la Ville de Paris a conclu une convention de partenariat avec le DRFIP le 28 avril 2016 pour organiser les échanges de renseignements sur les locations meublées touristiques.

1.3 L’exception du local commercial.

Face à l’arsenal règlementaire de la ville de Paris, certains propriétaires envisagent d’investir dans des locaux commerciaux pour les transformer en location meublée touristique.

En effet, outre des démarches d’urbanisme et des contraintes éventuelles en termes de copropriété, il n’existe aucune limite de durée ou restriction pour exercer une activité de location saisonnière dans un local commercial.

Ainsi, tout propriétaire d’un local commercial peut le transformer en location de type Airbnb et le mettre en location sur toute l’année, ce qui rend un tel investissement particulièrement rentable.

2/ Quelles sont les démarches d’urbanisme obligatoires dans votre cas ?

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courte durée : quelle est la réglementation pour transformer votre local et exercer une telle activité légalement ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Attention : avant toute acquisition, il convient de se renseigner sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) applicable sur la zone. En effet, il est possible que le PLU prévoie une mesure simple ou renforcée de protection du commerce et de l’artisanat sur certaines zones ou rues. Dans ces zones, le changement de destination d’un local en rez-de-chaussée n’est possible que vers un commerce ou artisanat, ce qui est susceptible de bloquer le changement de destination en hébergement hôtelier et touristique. [1]

De même, il conviendra de vérifier la conformité du projet avec le règlement sanitaire et départemental.

2.1 Le changement d’usage : de quoi parle-t-on ?

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé. Concrètement, un local peut avoir deux usages : soit un usage d’habitation, soit un usage autre que l’habitation (bureau, commerce, hôtel, etc.).

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (par exemple, installation d’un bureau dans un appartement). Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

Si vous disposez d’un local à usage d’habitation, la mise en location de ce logement suppose alors un changement d’usage vers la catégorie d’usage autre que l’habitation. En matière de location meublée de courte durée, la législation est claire : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ce changement d’usage nécessite une autorisation préalable. En l’absence d’une telle autorisation, votre activité est illégale et vous êtes passible d’amendes pouvant atteindre 50.000 euros.
En revanche, si le local que vous souhaitez louer est un local commercial, le changement d’usage n’est pas nécessaire.

2.2 Le changement de destination : cela est-il nécessaire ?

Déterminer la destination d’un local consiste à apprécier l’activité pour laquelle le local est destiné : commerce, service public, habitation, etc.

Ainsi, le Code de l’urbanisme, dans son article R151-27, précise les cinq catégories de destination possibles pour des locaux : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics et autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

L’article suivant du même Code précise les différents types de sous-destinations incluses dans chacune des destinations.

Pour la destination de commerce, on retiendra les sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.

Un arrêté en date du 10 novembre 2016 indique que « la sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial ».

Attention pourtant ! En effet, le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant recodification du livre I du Code de l’urbanisme a en effet redéfini la notion de « destination des constructions » autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, et désormais repris à l’article R.151-27.

Ce même décret dispose en effet que les dispositions de l’article R.123-9 dans sa version en vigueur avant le 31 décembre 2015, date d’entrée en vigueur de la nouvelle destination de la notion de destination, restent applicable au PLU élaboré, modifié ou révisé avant le 1er janvier 2016 ainsi qu’aux PLU modifiés après le 1er janvier 2016.

Au 31 décembre 2015, le PLU de la Ville de Paris était en cours de modification.

En conséquence, les anciennes dispositions de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme qui distinguaient l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière et la fonction d’entrepôt demeurent applicables au PLU de la Ville de Paris qui a repris ces différentes destinations dans son règlement.

Reste que les particuliers intéressés devront peut-être se confronter aux élus en place. En effet, ce type de transformation peut être en opposition avec leur politique d’habitation. Il n’est pas à écarter que le régime d’autorisation à Paris se durcisse dans les prochains mois !

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) mais encore le Règlement sanitaire départemental peuvent prévoir des règles strictes qui pourraient constituer un obstacle à votre projet de changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier.

Face à la complexité juridique de la question, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à la location meublée touristiques de courte durées doit privilégier de se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme.

2.3 Le changement de destination : quelles démarches ?

En pratique à Paris, pour procéder à un changement de destination, il convient selon les caractéristiques de la demande (simple changement de destination ou changement de destination accompagné de travaux spécifiques) de remplir une déclaration d’urbanisme selon un formulaire CERFA 13404*07 ou encore un Permis de construire.

Le formulaire prévoit ainsi de remplir de cocher la rubrique Hébergement hôtelier du tableau situé au paragraphe 5.3 en page 5 : il est conseillé sinon obligatoire au regard de votre projet de travaux de vous faire assister d’un conseil juridique qui travaillera sur votre projet avec un conseil technique et son architecte pour conduire les formalités d’urbanisme.

De très nombreuses démarches d’urbanisme doivent être réalisées pour monter un dossier conforme

De façon non exhaustive, et comme expliqué en détail dans cet article de l’auteur vous devrez notamment établir les démarches suivantes :
- Vérifier la conformité de votre local au niveau de la fiche de révision foncière ;
- Vous assurer que votre lot n’a pas connu de changement d’usage ;
- Vous assurer de la conformité de votre projet avec le règlement de copropriété ;
- Procéder à l’analyse de la note de renseignement d’urbanisme portant la parcelle de votre lot ;
- Vérifier les dispositions du Plan local d’urbanisme et du règlement sanitaire départemental ;
- Etablir les pièces graphiques, dessins et plans annexés aux formulaires CERFA et conformes aux attentes des services instructeurs de la Ville de Paris ;
- Procéder au dépôt de la déclaration d’achèvement et conformité de travaux ;
- Assurer un affichage de votre autorisation via l’assistance d’un huissier.

Sur le seul sujet de la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme, il sera nécessaire de vérifier un grand nombre de points dont le non respect peut vous conduire à fragiliser votre projet et même à des sanctions pénales.

Rappel : ce que vous risquez :

L’article L 480-4 du Code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : "une amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros."

Conclusion :
Une transformation d’un local commercial en hébergement hôtelier implique le respect d’étapes et une expertise pour éviter les nombreux pièges susceptibles de fragiliser le dossier.

Ressources disponibles :
- Cliquez ici pour consulter le formulaire CERFA pour la déclaration préalable.
- Cliquez icipour consulter le formulaire CERFA pour la demande de permis de construire.
- Cliquez ici pour consulter la notice explicative détaillée et déterminer quelles sont les formalités dans votre cas particulier.

A suivre : Les enjeux relatifs à la copropriété.

Si vous envisagez une activité de location meublée touristique et que votre local situé dans un immeuble collectif, il est essentiel de vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Il est en effet, de plus en plus fréquent de trouver dans les règlements de copropriété des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

Cependant, tout règlement de copropriété est unique et il convient de l’analyser avec précision pour savoir quelles est votre marge de manœuvre pour exercer votre activité sans contradiction avec le règlement. De plus, la jurisprudence en la matière n’est pas constante et il existe un réel aléa si votre affaire venait à atteindre la phase contentieuse.

Cette étude disponible sur village de la justice est intitulée : Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Les démarches d’urbanisme. Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Notes :

[1Le plan avec les différentes zones de protection est consultable ici.

Xavier DEMEUZOY - Avocat en locations meublées touristiques

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Vos commentaires

  • par David , Le 9 décembre 2019 à 18:45

    Bonjour,
    J’ai fait une demande de changement de sous destination en hébergement touristique d’un local commercial de 102 m2 au 1er étage d’un immeuble sur Nice.
    L’urbanisme me dit Non car la surface est trop petite pour un hébergement touristique.... Je n’ai jamais vu aucune contrainte sur la taille des logements en para-hotelier.
    Que puis je faire ?
    Cordialement,
    David

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