I. Les travaux libres : l’entretien des parties privatives.
Chaque copropriétaire est libre d’effectuer les travaux nécessaires à l’entretien, la modernisation ou l’aménagement intérieur de son lot, tant qu’ils :
- Ne touchent pas aux parties communes (structures de l’immeuble, murs porteurs, planchers, canalisations communes) ;
- Ne modifient pas l’aspect extérieur du bâtiment ;
- Sont conformes à la destination de l’immeuble.
Exemple : rénovations légères d’un appartement (reprise des peintures, des sols, plomberie, électricité). Ce sont des éléments de nature privative qui ne nécessitent aucune autorisation du syndicat des copropriétaires.
II. Les travaux nécessitant une autorisation de l’assemblée générale.
L’article 25 b) de la loi de 1965 soumet à autorisation les travaux :
- Affectant les parties communes ou leur aspect extérieur.
- Entraînant un empiètement sur une partie commune (gaines techniques, trémies, conduites d’évacuation, climatiseur sur façade ou toiture).
Exemples :
- Le raccordement d’une évacuation des eaux à une descente commune. Même si l’évacuation est privative, une autorisation préalable est requise dès lors que le raccord se fait sur une descente commune.
- La pose d’un bloc climatisation sur un balcon. Dans ce cas, aucune atteinte physique n’est portée aux parties communes de l’immeuble, cependant, le bloc moteur peut altérer l’aspect extérieur de l’immeuble. L’article 25 protège non seulement les parties communes mais également l’harmonie générale de la copropriété. Une autorisation préalable est donc également nécessaire.
- Création d’une ouverture dans un mur porteur.
- Le remplacement de fenêtres modifiant l’harmonie de la façade.
III. Comment obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires ?
Première étape :
Demander au syndic d’inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette demande devra être accompagnée des plans ou devis détaillés, des attestations d’assurance de responsabilité décennale et le cas échéant, une assurance dommages-ouvrage.
Deuxième étape :
Obtenir un vote favorable de l’assemblée générale, autorisant lesdits travaux à la majorité de l’article 25. A noter que si la résolution ne recueille pas la majorité de l’ensemble des copropriétaires mais au moins le tiers des voix, elle est représentée immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24 (majorité des présents et représentés, sans tenir compte des copropriétaires absents).
Troisième étape :
Attendre un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale afin de s’assurer qu’aucun copropriétaire n’engage d’action en nullité de la résolution autorisant lesdits travaux.
En effet, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation de l’assemblée générale doit se faire dans un délai de deux mois.
Passé ce délai, la décision est définitive.
IV. Sanctions en cas de travaux non autorisés.
A défaut d’accord amiable, le syndicat des copropriétaires pourra :
- Saisir le président du tribunal judiciaire pour solliciter la remise en état des parties communes ou la démolition des ouvrages irréguliers.
- Refuser toute prise en charge en cas de sinistre lié aux travaux non autorisés.
V. Conclusion.
L’autorisation de l’assemblée générale est indispensable dès lors que les travaux dépassent les limites du lot privatif.
Avant toute intervention touchant à la structure, à la façade ou aux équipements communs, une consultation du syndic, d’un architecte et d’un spécialiste permettent d’éviter une demande de remise en état coûteuse.
