Quelle est la majorité nécessaire à l’autorisation de travaux sur des parties communes ? À titre liminaire, il faudra qualifier la partie (commune, commune à jouissance exclusive, privative, spéciale)
Ensuite, il faudra vérifier la majorité nécessaire à l’autorisation (majorité de l’article 25, 25-2, 26) :
Article 25 :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Article 25-2 :
« Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.
L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ».
Article 25-2-1 :
« Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou ne fassent pas l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.
À cette fin, le ou les copropriétaires demandeurs notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
L’assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévues aux articles 25 et 25-1. La convocation d’une éventuelle nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.
Jusqu’à la réception des travaux, le ou les copropriétaires mentionnés au premier alinéa du présent article exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d’ouvrage ».
Article 26 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; (…) ».
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.
Il conviendra également de prêter attention aux clauses du règlement de copropriété : la jurisprudence répute non écrite les clauses qui autorisent à l’avance les travaux sur les parties communes.
Mais peut-on autoriser des travaux contraires au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble ? Si le règlement de copropriété prévoit explicitement l’interdiction de travaux, une modification préalable (à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires) du règlement de copropriété devra intervenir.
S’agissant de travaux contraires à la destination de l’immeuble (encore faut-il pouvoir définir cette notion), il sera impossible de les régulariser [1].
Quelles sont les sanctions à défaut d’autorisation ? Principalement, une procédure pourra être diligentée par le syndic mais peut l’être également par un ou plusieurs copropriétaires [2]. Il s’agira notamment d’une demande de remise en état via une procédure de référé (ou au fond selon les cas).
Pour le référé dit « remise en état », il faudra être en mesure de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Le délai de prescription varie selon les travaux (délai de prescription de 5 années en principe, sauf appropriation partie commune, délai de 30 ans).
Peut on régulariser des travaux non autorisés préalablement ? Oui, l’assemblée générale peut régulariser a posteriori des travaux [3]. Cependant, si les conditions n’étaient en réalité pas réunies pour l’autorisation, les copropriétaires devront veiller à exercer un recours en nullité dans les deux mois (de la résolution d’assemblée générale régularisant les travaux).
Quel est l’impact de la régularisation des travaux par l’assemblée générale en cours de procédure de référé ? Une régularisation en cours de procédure de référé peut générer un blocage car le juge doit se placer au moment où il statue pour apprécier l’existence du trouble manifestement illicite). Une procédure au fond (via la passerelle) pourra être envisagée : si les conditions du référé ne sont pas réunies, le juge peut renvoyer devant la juridiction au fond sans qu’il n’y ait à assigner de nouveau (transmission du dossier).
