Une commune peut-elle interdire la plupart des constructions nouvelles en zone U ?

A priori, les zones U d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ont vocation à être constructibles. Les auteurs d’un PLU peuvent toutefois décider d’y interdire la plupart des constructions nouvelles à condition que cette interdiction réponde clairement au parti d’aménagement défini dans le PLU, notamment dans le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable).

Les zones U concernent les secteurs déjà urbanisés des communes et ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter [1].

La vocation d’une zone U est donc a priori d’être constructible.

Les auteurs d’un PLU avaient pourtant prévu d’interdire la plupart des constructions nouvelles dans un secteur situé en zone U comprenant « villages, hameaux et groupements bâtis existants, situés en dehors de l’enveloppe urbaine du centre ».

La Cour administrative d’appel de Lyon avait annulé la délibération approuvant le PLU en considérant qu’un plan local d’urbanisme ne peut interdire la plupart des constructions nouvelles en zone U, cette inconstructibilité n’étant pas justifiée par un motif prévu par le Code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt [2].

En effet, dans chaque zone du PLU, le règlement doit définir les règles relatives à la destination et à la nature des constructions autorisées [3].

Conformément à sa jurisprudence [4], le Conseil d’Etat rappelle que les auteurs d’un PLU doivent déterminer les partis d’urbanisme, traduits par le plan local d’urbanisme, dans le respect du Code de l’urbanisme.

Il leur appartient en conséquence de fixer le zonage et les possibilités de construire dans chaque zone, leur appréciation ne pouvant être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

Le parti d’urbanisme - ou parti aménagement de la commune selon les cas - se trouve essentiellement dans les orientations du PADD [5].

Le Conseil d’Etat souligne que le PADD définit notamment, comme le prévoit le Code de l’urbanisme : « les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques » et « fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain » [6].

Précisons par ailleurs qu’en application de l’article L151-1 du Code de l’urbanisme, le PLU doit respecter les principes d’environnement énoncés aux articles L101-1 à L101-3 du même Code, au nombre desquels figurent l’équilibre entre « le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l’étalement urbain » et « une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels  » [7].

Les auteurs d’un PLU peuvent donc prévoir de limiter l’étalement urbain et de concentrer l’urbanisation sur certains secteurs déjà urbanisés de la commune en tant que parti d’aménagement et en tirer toutes les conséquences dans le règlement du PLU, y compris en zone U.

Au cas d’espèce, l’une des orientations du PADD était précisément de recentrer l’urbanisation sur le centre de la commune et d’éviter une urbanisation éclatée.

Le Conseil d’Etat en conclut que la Cour administrative d’appel aurait dû rechercher si les limitations de construire prévues dans les secteurs situés en zone U, en dehors du centre de la commune, pouvaient être légalement adoptées au regard du parti d’urbanisme défini par le PADD.

En définitive, les auteurs d’un PLU peuvent donc décider d’interdire la plupart des constructions en zone U dès lors que cette interdiction répond clairement à un parti d’aménagement défini dans le PLU, notamment dans le PADD.

Axel Bertrand (avocat au barreau de METZ)

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[1Article R151-18 du Code de l’urbanisme.

[2CE, 30 juillet 2021, n°437709, mentionné aux tables du recueil Lebon.

[3Article L151-9 du Code de l’urbanisme.

[4CE, 3 novembre 1982, n°30396, n°30419, n°30459 ; CE, 25 septembre 2013, n°352616.

[5CE, 18 décembre 2020, n°421988.

[6Article L151-5 du Code de l’urbanisme

[7Article L101-2 du Code de l’urbanisme.

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Vos commentaires

  • par Donnio Yves. , Le 27 août à 17:38

    Bonjour,
    Merci pour cette précision qui me permet de contrôler le PLU, suite à un refus de construction.

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