Soyez en assurés, l’assurance en copropriété n’est pas pour rassurer. Bien au contraire, l’existence d’assurances au pluriel garantit plutôt la multiplication des risques assurables. Par une équation incontestable, plus on a d’assurances, moins on est rassuré et plus on est rassuré, moins on a d’assurances. Autant dire qu’à ce jeu, la copropriété est bien la plus timide. Car d’assurances elle en a, un bon nombre même. Entre celles propres à son existence légale, d’autres touchant à sa nature même de bâtiment, sans oublier les garanties de ses occupants ; de copropriété il n’y en a qu’une, d’assurances il y a en plein. D’une volonté de sécuriser les risques, on crée alors une insécurité quant aux obligations de s’assurer quant aux risques assurables. Un imbroglio qui laisse souvent le syndic pantois et le copropriétaire démuni. Il n’est dès lors pas inutile de faire le tri, entre ce qui s’assure et ce qui ne s’assure pas. Ce qui peut être garanti et ce qui ne l’est pas. D’une assurance à une autre, la géométrie est variable et l’utilité changeante. Une chose est certaine, si le diable se cache dans les détails, la garantie se cache dans les lignes, celles écrites en tout petit et que, sondage à l’appui, 76% d’entre nous ne lisent pas. De telle sorte que d’un contrat à l’autre, d’une assurance à l’autre, l’indemnisation peut varier du simple au double, même ne pas exister. La copropriété n’échappe assurément pas à cette logique.
Mais c’est quoi une assurance ? Franchement, tout adulte qui dispose d’une carte bleue et d’une voiture, sait ce que c’est. En fait, tout est quasiment assuré. Même votre propre personne, à l’instar de la responsabilité civile. Et pourtant, s’il existe un Code des assurances, la définition même du contrat d’assurance n’est pas retranscrite en droit français. Tentons alors une définition générale. Le contrat d’assurance traduit un mécanisme par lequel une compagnie s’engage à garantir le souscripteur d’un risque éventuel ou aléatoire, en contrepartie du paiement d’une prime et dans le cas où l’événement incertain venait à se réaliser. En soit, rien de très compliqué : un sinistre = une prise en charge. Mais rappelez-vous, le diable se cache dans les petites lignes du contrat. Et si le législateur a imposé de s’assurer dans de multiples domaines, le contenu même a été laissé à la liberté contractuelle. Une coquille vide en quelque sorte. Or, comme souvent, la liberté contractuelle asservie et les assurés doivent conjuguer entre les velléités des assureurs et jongler entre les exclusions de garanties et les franchises en tout genre.
La copropriété n’échappe pas à ce mécanisme. Initialement, je veux dire dans les années 30, l’assurance a d’abord concerné les véhicules terrestres à moteur. Autrement dit, les voitures. Puis, le procédé s’est propagé à tous les secteurs et à tous les types de risques. De telle manière que dorénavant, autant les biens que les personnes sont assurées. Tel est donc le cas de la copropriété qui a la particularité d’être à la fois une personne morale, le syndicat, avoir une existence matérielle, l’Immeuble, et être constitué d’une collectivité d’individus, les Copropriétaires. Tant de têtes assurables, un délice pour une compagnie. Puis, par le biais des conventions (IRSI, IRCA, CIDE COP… que sais-je encore ?), les garanties vont se compenser. Un processus bien roulé, tant que tout le monde et toutes les choses sont bien assurés.
I. Les assurances attachées l’entité syndicat des copropriétaires.
Lorsque que l’on dit « assurances attachées », c’est en ce sens qu’elles sont spécifiques au monde de la copropriété. Ad hoc en quelque sorte. Depuis la Loi Alur du 24 mars 2014, l’article 9-1 prévoit en sa seconde partie l’obligation de « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » [1]. Rien d’innovant en réalité, la Cour de cassation ayant prévue cette double obligation depuis longtemps, à savoir : une garantie responsabilité civile ; une garantie des choses.
- L’assurance responsabilité civile du syndicat : c’est certainement la plus forte en copropriété. Elle est la seule légalement imposée dans le Code de la copropriété. Tout d’abord, à l’article 9-1 précité, mais également à l’article 18 qui prescrit au syndic l’obligation « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre » [2]. En l’espèce, cette assurance est évidemment primordiale. Le syndicat est doté d’une personnalité juridique qui lui permet, sous le biais de la représentation de son syndic, de conclure des contrats, d’engager des actions, de réaliser des constructions et même d’ester en justice. De ce fait, il est responsable. Responsable devant ses créanciers, en cas d’impayés à un prestataire. Responsable devant ses voisins, en cas de trouble anormal de voisinage. Et même responsable vis-à-vis de ses propres membres, en qualité de propriétaires, en cas de nuisances ou de préjudices du fait d’une décision syndicale ou en provenance d’une partie commune [3]. Aussi, comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires doit être assuré au titre de sa responsabilité civile.
- L’assurance de choses du syndicat : bien que non mentionnée expressément dans la loi, cette assurance est hautement importante. A tel point que la Cour de cassation n’a pas hésité à rappeler que « la souscription d’un contrat d’assurance garantissant l’immeuble constituait un acte d’administration normal du syndic » [4]. Effectivement, le syndicat des copropriétaires est également une entité matérielle, immobilière. S’il n’est pas à proprement parler propriétaire des parties communes, lesquelles demeurent la chose de chaque copropriétaire (titulaires d’une quote-part), il en est le gardien. Cette affirmation implique deux conséquences : le syndicat est responsable quand le désordre provient d’une partie commune (assurance de responsabilité civile) ; le syndicat est tributaire d’un sinistre affectant une partie commune (assurance de chose). Ainsi, sur ce dernier aspect, doit-il s’assurer des événements pouvant affecter l’immeuble, tel qu’un incendie, un dégât des eaux...
A l’aune de ces éléments, doit être appréciée l’utilité pour le syndicat de s’assurer dans son existence même. Celle de se prémunir des risques propres à sa personne. Mais, la copropriété est un monde complexe dans lequel convergent de multiples factures, tant attachés à la nature immobilière du syndicat, qu’aux personnes qui en constituent la collectivité.
II. Les assurances attachées à la nature immobilière du syndicat des copropriétaires.
Là on est dans le bâti. Il faut désormais visualiser le syndicat non plus comme le groupement de copropriétaires mais comme l’entité immobilière. De ce fait, le syndicat devient ainsi le maître d’ouvrage de la construction dès lors qu’elle intéresse une partie commune. Même en matière d’immeuble neuf, à compter de leur réception, les parties communes sont transférées de la main du promoteur à celle du syndicat dont elles deviennent la chose. Cette affirmation a une conséquence importante : si le promoteur est toujours tenu des garanties de ses prestataires [5], l’assurance souscrite par lui et touchant l’immeuble bénéficiera désormais au syndicat. Quelles sont alors les principales assurances attachées à la nature immobilière du syndicat des copropriétaires ?
- Les assurances tenant au bien immobilier : à ce stade, nous sommes dans la construction pure. Qu’il s’agisse d’un ouvrage neuf ou de la reprise d’un bâtiment ancien, tout syndicat qui procède à une construction qui affecte le gros-œuvre ou porte atteinte à la structure ou solidité de l’immeuble doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette imposition résulte de l’article L242-1 du Code des assurances, tel que suit :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ».
A noter qu’un défaut de souscription est passible d’une sanction pénale de six mois d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende [6].
D’autres assurances en construction sont facultatives. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut souscrire à une assurance « tous risques chantiers », pour garantir des événements pouvant affecter le chantier et causer une perte financière. Il peut également s’assurer contre les dommages immatériels (préjudices locatifs par exemple), pour garantir les existants si le chantier s’appuie sur un ouvrage ancien, ou encore souscrire une Garantie financière d’achèvement (GFA), pour se prémunir de tout abandon de chantier. Dans ce contexte, le syndicat fait l’objet d’assurances de circonstances, propres à la tenue d’un chantier et à sa qualité de maître d’ouvrage. Il doit également veiller à l’assurance de ses prestataires.
- Les assurances tenant à la personne du constructeur : lorsqu’un syndicat réalise un acte de construction sur ses parties communes, il doit veiller à ce que les prestataires qui interviennent soient eux-mêmes assurés. A titre principal : l’assurance responsabilité décennale qui garantit les vices de constructions sur les dix années suivants la réception de l’ouvrage [7]. Cette assurance obligatoire doit être justifiée par le maître d’œuvre (architecte, bureau d’étude…), mais également par les sous-traitants qui réalisent la prestation effective (entreprises en bâtiment). Comme pour la dommages-ouvrage, la décennale est évidemment obligatoire et son défaut est susceptible de sanctions pénales.
Un autre type d’assurance doit être excipée en la matière : celle relative à la responsabilité civile professionnelle. En effet, la réalisation d’un ouvrage suppose l’intervention de sachants. Ainsi, un architecte, une entreprise ou même un syndic qui délivrerait des conseils erronés, omettrait des informations ou négligerait le suivi du chantier, pourrait voir sa responsabilité engagée. En conséquence, l’assurance responsabilité civile professionnelle, voire la garantie financière (obligatoire pour certaines professions), doit trouver à s’actionner en cas de préjudice.
En définitive, on observe un pêle-mêle d’assurances en matière de construction. Mais alors pourquoi s’y intéresser dès lors qu’elles ne sont pas toutes attachées au syndicat ? Pour la raison simple que les assurances se complètent, voire se compensent entre elles. Ainsi, quand le mécanisme de la dommages-ouvrage ne peut jouer pour le syndicat, il faudra s’intéresser à la responsabilité décennale de son prestataire, ou encore, à sa responsabilité professionnelle. De telle sorte qu’une assurance, à priori souscrite par un autre, pourra intéresser à terme la copropriété. Le but étant de trouver une garantie fonctionnelle et solvable. Le même raisonnement trouve à s’appliquer pour les assurances attachées aux personnes constituant le syndicat.
III. Les assurances attachées aux individualités du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est une communauté d’individualités qui se réunissent pour gérer la chose commune. Si nous avons abordé en préalable les assurances liées à l’entité même du syndicat, en tant que personne morale, qu’en est-il des propriétaires qui le compose ? A l’égal des assurances de construction, le mécanisme de complémentarité entre l’assurance des parties communes et celle attachée aux parties privatives est essentiel dans la vie de la copropriété. Ainsi, en fonction de la source du dommage, le jeu consistera à actionner l’assurance privée ou l’assurance commune.
- L’assurance du propriétaire : c’est en toute logique celle à laquelle on pense en premier. Il n’y a rien à inventer ici. L’assurance habitation est obligatoire et elle permet de couvrir les dommages causés aux biens mais également les dommages aux tiers, via le mécanisme de la responsabilité civile. Il s’agit du même procédé que pour le syndicat des copropriétaires. Ainsi, en fonction que le désordre provienne ou affecte les parties communes et/ou privatives, le jeu de la compensation entre les assureurs du syndicat et du propriétaire se fera automatiquement par le biais des déclarations de sinistres croisées.
- L’assurance du locataire : comme le propriétaire, le locataire devra disposer d’une assurance habitation. Elle pourra également entrer en jeu en cas de sinistralité avec les parties communes. Toutefois, un autre type d’assurance, a priori étranger de la copropriété, peut intéresser à terme le syndicat. Il s’agit de la Garantie des loyers impayés (GLI). Cette assurance qui permet de compenser une dette locative va concerner le syndicat des copropriétaires en ce qu’elle permettra au copropriétaire de continuer de percevoir sa rente et donc de s’acquitter de ses charges de copropriété. Ainsi, d’une assurance qui peut paraître lointaine, l’incidence sur la copropriété est réelle.
En conclusion, il est possible d’affirmer de l’existence d’une multitude d’assurances gravitant dans le monde de la copropriété. S’il est certain que leur existence est justifiée par une volonté de couvrir au mieux les sinistres et aléas de la vie du syndicat, leur mise en œuvre comporte des défaillances qui peuvent parfois enrailler le mécanisme d’indemnisation. Aussi, il parait plus qu’opportun d’aborder ces écueils et de ne pas les occulter.
IV. Les écueils des assurances attachées au syndicat des copropriétaires.
Ne voyez en ce passage aucune palinodie. Il ne s’agit pas de contredire les développements précédents et d’affirmer désormais de l’inefficacité des assurances en copropriété. Mais comme tout outil, il existe des faiblesses qui entravent ponctuellement le processus de couverture et empêche une indemnisation ou une garantie. A mon sens, ces écueils sont de deux ordres : le défaut de l’assuré ; le défaut d’assurer.
- Le défaut de l’assuré : il s’agit ici d’une défaillance de l’assuré. Cette défaillance peut d’abord être compensée. Par exemple, le syndic qui oublie de souscrire à une assurance va, de fait, mettre en cause sa responsabilité civile professionnelle et actionner son assurance personnelle pour le préjudice engendré (perte de chance). De même que l’absence d’extension de la dommages-ouvrage aux avoisinants pourra être compensé par le mécanisme de la décennale ou de l’assurance responsabilité civile.
Mais il existe aussi des défaillances volontaires. Quid alors d’un refus du syndicat de s’assurer ? Dans l’hypothèse de l’assurance responsabilité civile, la résolution est simple car l’article 18 impose au syndic d’outrepasser le refus de l’assemblée générale : « en cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L112-1 du Code des assurances » [8]. Mais pour les autres assurances ? Un refus de l’assemblée générale de souscrire une dommages-ouvrage, pourtant obligatoire. Idem pour une multirisque habitation. La Cour de cassation ne s’est encore jamais prononcée sur la question et le syndic se trouve ainsi tiraillé entre son obligation de respecter les décisions d’assemblée générale et celle d’entretien et de sauvegarde de l’immeuble. De telle sorte que le mécanisme assurantiel est ici contrarié. Il en est de même quand le défaut vient de l’assurance elle-même.
- Le défaut d’assurer : nous revoilà arrivés au début de l’article. Le diable se cache dans les conditions particulières du contrat d’assurance. Or, s’il existe des obligations de s’assurer, la loi n’impose pas de limite quant aux conditions d’assurance. Ainsi, l’assureur du syndicat peut aisément inclure des clauses d’exclusion de garantie, dès lors qu’elles sont formelles et limitées. Le cas typique est l’exclusion d’indemnisation d’un sinistre dégât des eaux quand ce dernier provient des canalisations ou résulte de l’humidité ou de la condensation.
La même logique s’applique pour les franchises ou les plafonds de garantie. Dans la première hypothèse, l’indemnisation sera amputée d’une partie de son montant. Dans la seconde, le versement sera limité par le plafond contractuel. Comme pour les exclusions de garanties, sauf clauses dolosives ou abusives (soit disproportionnée au regard des droits et obligations de chacune des parties), leur détermination pour la compagnie d’assurance est libre et, compte tenu des enjeux, imposée au syndicat des copropriétaires.
L’ultime limite concerne cette fois-ci le refus direct de l’assureur d’assurer le syndicat. Cela arrive parfois quand le risque est trop élevé, notamment pour des immeubles avec une sinistralité trop importante (zones inondables, dégradations et vandalismes réguliers…). S’agissant de la responsabilité civile, cette dernière étant obligatoire, le législateur a créé le Bureau central de tarification (BCT) pour contraindre les assureurs à délivrer un contrat avec un montant de prime fixe et imposé. Mais pour les autres assurances ? Rien n’a été prévu et les syndicats doivent souvent se positionner dans l’illégalité. De telle sorte que si un sinistre survient, les copropriétaires devront rembourser sur leurs propres deniers. Le syndic devra quant à lui conserver précieusement la preuve du refus des assurances pour éviter une mise en cause personnelle.
En définitive, la pluralité des assurances en copropriété doit, normalement, permettre d’éviter ce type d’écueil. Cela implique toutefois une connaissance parfaite des différentes assurances et de vérifier leurs clauses au moment de la souscription, afin d’éviter les mauvaises surprises. Le rôle du syndic est ici primordial, lequel devra être proactif tant la souscription du contrat que dans les déclarations de sinistre.
