PLU : inopérance des irrégularités affectant la délibération arrêtant le projet.
Le Conseil d’État retient que les éventuelles irrégularités entachant la délibération arrêtant le projet de PLU soumis à enquête publique sont, par elles-mêmes, sans incidence sur la légalité de la délibération approuvant le plan. Le moyen tiré de l’illégalité de la délibération arrêtant le projet soumis à enquête publique est ainsi inopérant à l’appui d’un recours dirigé contre la délibération d’approbation du plan.
Conseil d’État, 10-9 CHR, 27 janvier 2025, n°490508, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, Section, 5 mai 2017, Commune de Saint-Bon-Tarentaise, n°388902, relative à l’inopérance du moyen, soulevé par voie d’exception, tiré de l’illégalité de la délibération prescrivant l’élaboration ou la révision du plan.
Demande de pièces complémentaires et naissance du permis tacite.
Le Conseil d’État rappelle que le délai d’instruction n’est ni interrompu ni modifié lorsque l’autorité compétente sollicite une pièce qui n’est pas exigée par le livre IV de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme. Une telle demande, entachée d’illégalité, est sans effet sur le cours du délai d’instruction : à son expiration, une décision tacite de non-opposition ou un permis tacite naît automatiquement. En revanche, dans le cas où la demande porte sur une pièce qui figure parmi celles susceptibles d’être exigées en application du Code de l’urbanisme, cette demande fait obstacle à la naissance d’un permis tacite, même si la pièce sollicitée s’avère, en pratique, inutile au regard de la situation du projet.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 4 février 2025, n° 494180, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, Section, 9 décembre 2022, Commune de Saint-Herblain, n° 454521 (régime des délais d’instruction) et de la décision Conseil d’État, 24 octobre 2023, n° 462511 (absence de contrôle du bien-fondé de la majoration du délai).
Suppression de l’appel en zone tendue : extension aux décisions de caducité.
Le Conseil d’État précise le champ d’application de l’article R811-1-1 du Code de justice administrative, qui instaure, dans certaines zones caractérisées par une forte tension du marché du logement, une suppression temporaire de la voie de l’appel pour les recours en matière d’autorisations d’urbanisme. Il retient que ces dispositions, dont l’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la réalisation d’opérations de construction bénéficiant d’un droit à construire, ne concernent pas uniquement les recours dirigés contre les décisions accordant un permis de construire, d’aménager ou de démolir. Elles s’appliquent également aux recours formés contre les décisions constatant la caducité de ces autorisations ou refusant de la constater.
Conseil d’État, 2-7 CHR, 21 février 2025, n° 493902, B.
À rapprocher de la décision : Conseil d’État, 22 novembre 2022, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 153 rue de Saussure, n° 461869, B..
Obligation de mixité sociale : modalités d’application.
Le Conseil d’État précise les conditions d’application de l’obligation de mixité sociale prévue à l’article L111-24 du Code de l’urbanisme pour les opérations de construction d’immeubles collectifs situées dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence en matière de logements sociaux.
Il retient, en premier lieu, qu’un immeuble collectif est soumis à cette obligation dès lors qu’il remplit l’un ou l’autre des critères fixés par le texte : soit comporter plus de douze logements, soit consacrer plus de 800 m² de surface de plancher à un usage d’habitation. Ces critères sont alternatifs et non cumulatifs.
En second lieu, le Conseil d’État précise la portée de l’obligation. Lorsque l’immeuble répond à l’un de ces seuils, la proportion minimale de 30% de logements locatifs sociaux s’apprécie au regard du nombre de logements familiaux prévus, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la part de surface qu’ils représentent dans la surface totale de l’immeuble dédiée à l’habitation.
Conseil d’État, 5-6 CHR, 11 février 2025, n°491009, B.
Communes littorales : identification des secteurs déjà urbanisés.
En vertu des articles L121-3 et L121-8 du Code de l’urbanisme, l’autorité administrative ne peut autoriser une construction en dehors des agglomérations et villages existants que si le terrain d’assiette du projet est situé dans un « secteur déjà urbanisé », identifié comme tel par un schéma de cohérence territoriale (SCOT) et délimité par un plan local d’urbanisme (PLU).
Le Conseil d’État retient que la circonstance que le SCOT et le PLU aient été adoptés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 n’est pas, par elle-même, de nature à faire obstacle à l’identification et à la délimitation de tels secteurs. Un « secteur déjà urbanisé » au sens de l’article L121-8 peut résulter de documents d’urbanisme élaborés avant la loi ELAN, dès lors qu’ils répondent aux exigences posées par ces dispositions.
Conseil d’État, 5-6 CHR, 20 mars 2025, n°487711(...), B.
Office du Conseil d’État et actes modificatifs ou de régularisation.
Le Conseil d’État précise qu’il ne résulte pas de l’article L600-5-2 du Code de l’urbanisme que le juge de cassation, saisi d’un pourvoi contre un jugement ou un arrêt portant sur la légalité d’un permis de construire initialement délivré, serait compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenus en cours d’instance et communiqués aux parties.
Conseil d’État, 10-9 CHR, 7 mars 2025, n°497329, B.
Notification de la décision de préemption : mandat tacite du notaire.
Le Conseil d’État rappelle que la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’acquérir un bien doit être notifiée à la fois au vendeur et à son notaire, ainsi que, le cas échéant, à la personne désignée dans la déclaration d’intention d’aliéner comme acquéreur pressenti. Toutefois, ces dispositions n’excluent pas la possibilité, pour le vendeur, de donner mandat à un tiers afin de recevoir la notification pour son compte. Le Conseil d’État retient que la signature de la déclaration d’intention d’aliéner par le notaire établit, en principe et en l’absence de manifestation contraire de la volonté du vendeur, l’existence d’un mandat confié à ce notaire pour l’ensemble de la procédure relative à l’exercice du droit de préemption. Ce mandat couvre notamment la réception de la notification de la décision de préemption.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 7 mars 2025, n°495227, B.
Décision de préemption : intérêt pour agir de l’indivisaire vendeur.
Le Conseil d’État précise que le vendeur d’un bien immobilier dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’une décision de préemption portant sur ce bien, y compris lorsqu’il en est propriétaire en indivision. La circonstance que le bien appartienne à plusieurs indivisaires est sans incidence sur l’intérêt pour agir de chacun d’eux dès lors qu’ils participent à l’aliénation du bien et sont directement affectés par la décision de préemption.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 7 mars 2025, n°490933(...), B..
Compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec une OAP.
Le Conseil d’État rappelle que la compatibilité d’un projet avec une OAP s’apprécie au regard de la question de savoir si ce projet est, par lui-même, de nature à contrarier les objectifs poursuivis par cette orientation. Il ne suffit pas de relever qu’une condition ou une contrepartie mentionnée par l’OAP n’a pas encore été mise en œuvre par la collectivité pour conclure à l’incompatibilité du projet. Le Conseil d’État confirme ainsi que l’appréciation de la compatibilité avec une OAP doit être concrète et projective, centrée sur les effets du projet.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 9 avril 2025, n°492224, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 30 décembre 2021, Commune de Lavérune et autre, nos 446763 et 446766 et de la décision Conseil d’État, 18 novembre 2024, Société Alliade Habitat, n°489066, relatifs aux modalités d’appréciation de la compatibilité d’un projet avec une OAP.
Instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme.
Le Conseil d’État rappelle qu’il appartient à l’autorité administrative compétente de vérifier la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L421-6 du Code de l’urbanisme.
S’agissant du pétitionnaire, il lui est loisible, en l’absence de disposition contraire et tant que l’instruction est en cours, d’apporter des modifications à son projet, y compris à l’initiative de l’administration lorsque celle-ci lui a signalé des non-conformités. Ces modifications doivent toutefois intervenir avant l’adoption d’une décision expresse ou tacite et ne pas avoir pour effet de changer la nature du projet.
En revanche, l’autorité administrative ne dispose que d’une faculté, et non d’une obligation, d’assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions spéciales destinées à assurer la conformité du projet. Ces prescriptions doivent porter sur des points précis et limités et ne pas nécessiter la présentation d’un nouveau projet. En conséquence, le pétitionnaire auquel un refus est opposé ne peut utilement soutenir devant le juge que l’administration aurait dû délivrer l’autorisation en l’assortissant de prescriptions spéciales.
Le Conseil d’État met fin à la jurisprudence antérieure (Conseil d’État, 26 juin 2019, n°412429) faisant peser sur l’administration une obligation de rechercher si un projet pouvait être autorisé sous réserve de prescriptions, notamment en matière de sécurité ou de salubrité publique.
Conseil d’État, Section, 11 avril 2025, n°498803, A.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n°448905, relatif à la possibilité de modifier un projet en cours d’instruction et de Conseil d’État, Section, 13 mars 2015, Mme…, n°358677, s’agissant des conditions de légalité des prescriptions spéciales.
Sursis à statuer et régularisation.
Le Conseil d’État précise qu’il appartient au juge qui a prononcé le sursis à statuer d’apprécier, lorsqu’une mesure de régularisation lui est communiquée, si celle-ci a effectivement permis de régulariser le vice qu’il avait relevé. Cette appréciation s’impose même lorsque les parties, pourtant invitées à présenter leurs observations, n’ont pas pris position sur ce point.
Le Conseil d’État en déduit que l’absence d’observations des parties devant le juge du fond ne fait pas obstacle à ce que celles-ci contestent, devant lui en cassation, le second jugement mettant fin à l’instance en tant qu’il se prononce sur la régularisation du vice. Les moyens dirigés contre cette appréciation constituent alors des moyens nés de la décision juridictionnelle attaquée, qui sont recevables en cassation, sans que puisse leur être opposée leur nouveauté.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 30 avril 2025, n°493959, B.
Enquête publique, conclusions du commissaire enquêteur et régularisation du PLU.
Le Conseil d’État rappelle que l’enquête publique a une double finalité : permettre au public de prendre pleinement connaissance du projet et d’exprimer ses observations, et éclairer l’autorité compétente dans ses choix. À ce titre, si le commissaire enquêteur n’est pas tenu de répondre individuellement à chacune des observations recueillies, il lui incombe néanmoins d’exposer, au moins de manière sommaire et en exprimant son avis personnel, les raisons qui fondent le sens de ses conclusions sur l’ensemble du projet soumis à enquête. Le Conseil d’État retient ainsi que le commissaire enquêteur ne peut s’abstenir de se prononcer sur une partie du projet, y compris lorsque celle-ci fait parallèlement l’objet d’une procédure contentieuse.
Le Conseil d’État précise ensuite les modalités de régularisation d’un tel vice dans le cadre d’un sursis à statuer prononcé sur le fondement de l’article L600-9 du Code de l’urbanisme. Lorsque l’irrégularité affecte uniquement les conclusions motivées du commissaire enquêteur et est intervenue après la clôture de l’enquête publique, il n’est pas nécessaire d’organiser une nouvelle enquête. La régularisation peut intervenir par la désignation d’un commissaire enquêteur chargé de rendre de nouvelles conclusions motivées, sur la base de l’ensemble des éléments déjà recueillis lors de l’enquête initiale, puis par l’adoption d’une nouvelle délibération approuvant le PLU, éventuellement limitée au seul secteur concerné.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 30 avril 2025, n°490965, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, Section, 22 décembre 2017, Commune de Sempy, n°395963, relative à l’absence d’obligation de répondre individuellement à chaque observation et aux modalités du sursis à statuer en vue de la régularisation des documents d’urbanisme.
Cohérence interne de la carte communale : méthode d’appréciation du juge.
Le Conseil d’État précise la méthode d’appréciation de la cohérence interne d’une carte communale, s’agissant du rapport entre le rapport de présentation et les documents graphiques. Il retient que cette cohérence doit être appréciée de manière globale, à l’échelle de l’ensemble du territoire couvert par la carte communale. Il appartient ainsi au juge administratif de rechercher si les documents graphiques ne contrarient pas les objectifs définis par les auteurs du document dans le rapport de présentation, en tenant compte du degré de précision de ces objectifs. Une contradiction isolée peut ainsi être neutralisée par l’existence d’autres objectifs compatibles ou complémentaires.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 30 avril 2025, n°475950, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 30 mai 2018, Commune de Sète, n°408068, relative à l’appréciation de la cohérence entre le règlement d’un plan local d’urbanisme et son projet d’aménagement et de développement durables (PADD).
Sursis à statuer et régularisation : limites de l’office du juge.
Le Conseil d’État encadre strictement l’office du juge administratif lorsqu’il fait usage du sursis à statuer en vue de la régularisation d’un vice affectant une autorisation d’urbanisme. Il rappelle que, lorsque les conditions sont réunies, le juge doit en principe surseoir à statuer sur le fondement de l’article L600-5-1, sauf à recourir à l’article L600-5 ou si le bénéficiaire de l’autorisation renonce à toute régularisation. Toutefois, lorsque le juge a sursis à statuer et qu’aucune mesure de régularisation ne lui est notifiée dans le délai imparti, il ne lui appartient pas de poursuivre la recherche de la régularisation du même vice. Dans une telle hypothèse, le juge doit tirer les conséquences de l’absence de régularisation et statuer sur la légalité de l’autorisation en cause.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 6 juin 2025, n°493882, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 9 novembre 2021, SCCV Lucien Viseur, n°440028, relative à l’obligation d’annuler l’autorisation en l’absence de mesure de régularisation après sursis à statuer, de la décision Conseil d’État, Section, 14 octobre 2024, n°471936, sur l’impossibilité de recourir une seconde fois à l’article L600-5-1 sur un même vice et de la décision Conseil d’État, 17 mars 2021, Mme…, n°436073, admettant le recours successif aux articles L600-5-1 puis L600-5 pour des vices distincts.
Effets du certificat d’urbanisme : portée de la cristallisation.
Le Conseil d’État rappelle que le certificat d’urbanisme garantit à son bénéficiaire, pendant un délai de dix-huit mois, le droit de voir sa demande de permis de construire examinée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance de ce certificat, à l’exception de celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Toutefois, le Conseil d’État précise que ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de priver l’intéressé de son droit à obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles applicables à la date à laquelle l’autorité statue sur la demande.
Il en résulte que, lorsque le projet n’est pas conforme à certaines règles applicables à la date de la décision, et que ces règles n’ont pas pour objet la sécurité ou la salubrité publique, le permis peut être délivré si le projet est conforme aux règles de même objet en vigueur à la date du certificat d’urbanisme, y compris lorsqu’il s’agit d’une partie divisible de ces règles.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 6 juin 2025, n°491748, B.
Opposabilité des servitudes d’utilité publique.
Le Conseil d’État retient qu’une servitude est considérée publiée dès lors que figurent sur le portail national de l’urbanisme des éléments suffisants permettant d’en identifier l’existence et la portée. Tel est le cas lorsque sont mentionnés non seulement l’existence de la servitude et son périmètre, mais également son contenu ou, à défaut, des indications permettant d’y accéder et d’en prendre connaissance utilement.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 30 juin 2025, n°492923, B.
Caducité des autorisations d’urbanisme : motivation, contradictoire et portée.
Le Conseil d’État rappelle que la décision de caducité est une décision défavorable au sens du Code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, à ce titre, être motivée et être précédée d’une procédure contradictoire, sous les précisions suivantes.
Lorsque l’administration, pour constater la caducité, est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature, l’importance ou la continuité des travaux entrepris, les moyens tirés de l’insuffisance de motivation de la décision ou de l’absence de procédure contradictoire préalable sont opérants.
En revanche, lorsque la décision de caducité résulte du seul constat de l’expiration d’un délai légal, sans qu’aucune appréciation factuelle ne soit requise, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée. Dans une telle hypothèse, les moyens tirés d’un défaut de motivation ou d’une irrégularité de la procédure contradictoire sont inopérants.
Conseil d’État, 2-7 CHR, 1er juillet 2025, n°502802, B.
Retrait d’une autorisation d’urbanisme : délai de trois mois et date de notification.
Le Conseil d’État rappelle que le retrait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable ou d’un permis de construire, tacite ou explicite, n’est possible que si deux conditions cumulatives sont réunies : l’illégalité de la décision et la notification de la décision de retrait au bénéficiaire dans le délai de trois mois suivant la délivrance de l’autorisation.
S’agissant des modalités de notification, le Conseil d’État retient que lorsque la décision de retrait est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article R424-10 du Code de l’urbanisme, la notification doit être regardée comme acquise à la date de la première présentation du courrier au domicile du bénéficiaire, et non à la date de sa réception effective. Ainsi, lorsque le bénéficiaire soutient que la décision lui est parvenue après l’expiration du délai de trois mois, il appartient à l’administration d’établir la date à laquelle le courrier a fait l’objet d’une première présentation régulière à l’adresse de l’intéressé.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 18 juillet 2025, n°497128, B.
À rapprocher des décisions Conseil d’État, Section, 24 janvier 1986, Mattei et Maymard, n°50925 et Conseil d’État, 24 mai 2024, M. et autres, n°472321, relatives à la date à laquelle une notification doit être regardée comme accomplie lorsqu’elle est effectuée par LRAR.
PPRI et notion d’extension : critères.
Le Conseil d’État précise la portée de la notion d’ « extension d’une construction existante » lorsqu’elle est utilisée par le règlement d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI). Il retient que cette notion doit être entendue, par principe, comme visant un agrandissement de la construction existante qui présente à la fois un lien physique et fonctionnel avec celle-ci et dont les dimensions demeurent inférieures à celles de la construction initiale. La qualification d’extension exclut ainsi les opérations conduisant, par leur ampleur, à une construction nouvelle autonome ou équivalente à l’édifice d’origine.
Conseil d’État, 6-5 CHR, 18 juillet 2025, n°492241, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 9 novembre 2023, M. et Mme…, n°469300, relative à l’interprétation de la notion d’extension lorsqu’elle figure dans un PLU
Police spéciale de l’urbanisme, prescription et régularisation des travaux irréguliers.
Le Conseil d’État précise le régime de la police spéciale instituée par les articles L480-1 et L481-1 du Code de l’urbanisme, applicable en cas de réalisation de travaux en méconnaissance des règles d’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme.
Il rappelle d’abord que ces dispositions permettent à l’autorité administrative compétente, indépendamment des poursuites pénales, de mettre en demeure l’auteur des travaux irréguliers, après recueil de ses observations, soit de déposer une demande de régularisation, soit de mettre les travaux en conformité, y compris par la démolition si celle-ci s’avère nécessaire. Cette mise en demeure peut être assortie d’une astreinte, prononcée dès l’origine ou ultérieurement, sous réserve du respect du contradictoire.
Toutefois, le Conseil d’État souligne que l’exercice de ces pouvoirs est strictement subordonné au constat préalable d’une infraction pénale par procès-verbal établi sur le fondement de l’article L480-1 du Code de l’urbanisme. Il en déduit que le législateur a entendu exclure toute mise en œuvre de cette police spéciale au-delà du délai de prescription de l’action publique. En application de l’article 8 du Code de procédure pénale, ce délai est, pour les délits, de six ans à compter de la commission de l’infraction, laquelle correspond en principe à l’achèvement des travaux, sous réserve d’éventuels actes interruptifs.
Le Conseil d’État apporte ensuite des précisions importantes en présence de travaux irréguliers successifs. Dans une telle hypothèse, seule la partie des travaux pour laquelle l’action publique n’est pas prescrite peut faire l’objet d’une mise en demeure sur le fondement de l’article L481-1. Lorsque l’administration envisage une régularisation, la demande d’autorisation ou la déclaration préalable doit toutefois porter sur l’ensemble de la construction. À cette occasion, l’autorité compétente doit tenir compte de l’article L421-9 du Code de l’urbanisme, qui interdit, en principe, de refuser une autorisation au motif de l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de dix ans, sous réserve notamment du cas où celle-ci aurait été édifiée sans permis alors qu’il était requis.
Enfin, si la régularisation s’avère impossible, les mesures de mise en conformité, y compris les démolitions éventuellement imposées, ne peuvent porter que sur les seuls travaux dont l’irrégularité n’est pas couverte par la prescription de l’action publique.
Conseil d’État, 5-6 CHR, 24 juillet 2025, n°503768, A.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 22 décembre 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n°463331, relative à la portée des pouvoirs conférés à l’administration par l’article L481-1 du Code de l’urbanisme.
Régularisation d’un PLU en l’absence d’évaluation environnementale : portée.
Le Conseil d’État rappelle le déroulement normal de la procédure d’élaboration ou de révision d’un PLU, qui implique notamment une délibération arrêtant le projet, la consultation des personnes publiques associées (PPA), l’enquête publique, puis l’approbation du document, éventuellement modifié. Toutefois, le Conseil d’État retient que ces exigences ne s’imposent pas nécessairement dans le cadre spécifique d’une régularisation ordonnée par le juge.
Il estime ainsi que, lorsque la régularisation du vice tiré de l’absence d’évaluation environnementale conduit uniquement à compléter le rapport de présentation par des éléments analytiques, sans modifier les partis d’aménagement ni les règles d’urbanisme arrêtés, aucune nouvelle délibération arrêtant le projet de révision n’est requise.
De même, dans une telle hypothèse, il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle consultation des PPA. Les compléments apportés au rapport de présentation, dès lors qu’ils n’affectent pas le contenu normatif du document, ne justifient pas la reprise de la procédure à ce stade.
Conseil d’État, 6-5 CHR, 30 septembre 2025, n°496625, B.
Sursis à statuer et suppression de l’appel en zone tendue.
Le Conseil d’État précise le champ d’application des dispositions de l’article R811-1-1 du Code de justice administrative, qui suppriment temporairement l’appel pour certains recours en matière d’autorisations d’urbanisme dans les zones caractérisées par une forte tension du marché du logement (zones tendues).
Une décision de sursis à statuer opposée à une demande de permis de construire doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens de ces dispositions. Il en résulte que les recours pour excès de pouvoir dirigés contre des décisions de sursis à statuer relèvent, dans les zones concernées, de la compétence du tribunal administratif statuant en premier et dernier ressort, sans possibilité d’appel.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 1 octobre 2025, n°498169, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 16 mai 2018, M. …, n°414777, relative à l’interprétation stricte des dispositions de l’article R. 811-1-1 du CJA et à comparer avec la solution contraire Conseil d’État, 8 novembre 2017, SAS Ranchère, n°409654, rendue sous l’empire du droit antérieur au décret n° 2022-929 du 24 juin 2022.
Refus de dresser un PVI : date d’appréciation de la légalité et effets de l’annulation.
Le Conseil d’État retient, en premier lieu, que l’effet utile du recours pour excès de pouvoir impose que la légalité d’un refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction (PVI) sur le fondement de l’article L480-1 du Code de l’urbanisme soit appréciée à la date à laquelle il est intervenu. Le juge ne doit donc pas se placer à la date à laquelle il statue, mais examiner si, au moment du refus, les conditions légales de constatation de l’infraction étaient réunies.
Lorsque le juge constate qu’une infraction prévue à l’article L480-4 du Code de l’urbanisme était caractérisée à la date du refus, il lui incombe, en principe, d’enjoindre au maire de faire dresser le procès-verbal correspondant et d’en transmettre une copie au ministère public. Cette injonction découle directement de l’obligation légale pesant sur l’autorité municipale.
Toutefois, une telle injonction ne peut être prononcée lorsque l’action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.
Conseil d’État, 2-7 CHR, 2 octobre 2025, n°503737, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 31 mars 2023, Association de protection de la plage de Boisvinet et son environnement c/ Préfet de la Vendée, n°470216, relative à l’appréciation de la légalité d’un refus de constater une infraction de grande voirie.
Travaux sur construction irrégulière : portée de l’obligation de régularisation.
Le Conseil d’État rappelle que lorsqu’un bâtiment a fait l’objet de transformations réalisées sans les autorisations d’urbanisme requises, le propriétaire qui projette de nouveaux travaux est tenu de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction ayant eu ou ayant pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement autorisé. Cette obligation s’impose même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur les parties édifiées irrégulièrement, l’objectif étant de permettre à l’autorité administrative d’apprécier globalement la conformité du bâtiment.
En principe, cette exigence ne s’applique pas lorsque les travaux irréguliers concernent d’autres constructions ou éléments bâtis distincts situés sur le même terrain, dès lors que la nouvelle demande ne porte pas sur ces éléments, sauf lorsque ces éléments distincts entretiennent avec la construction objet de la demande des liens physiques ou fonctionnels tels qu’ils constituent un ensemble immobilier unique, justifiant alors une appréciation globale de leur conformité aux règles d’urbanisme et, partant, une régularisation d’ensemble.
Conseil d’État, 10-9 CHR, 15 octobre 2025, n°476295, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 16 mars 2015, M. et Mme…, n°369553, confirmant le principe de la régularisation globale en cas de travaux sur une construction irrégulièrement modifiée.
Attestation de qualité du pétitionnaire : limites du contrôle.
Le Conseil d’État rappelle que le dossier de demande doit uniquement comporter l’attestation du pétitionnaire selon laquelle celui-ci remplit les conditions lui donnant qualité pour déposer une demande de permis de construire, sans que l’autorité compétente soit tenue, par principe, d’en vérifier la validité. Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers et n’ayant pour objet que d’assurer la conformité du projet aux règles d’urbanisme, il n’appartient pas au service instructeur de contrôler les droits civils ou réels.
En conséquence, les tiers ne peuvent utilement soutenir, à l’appui d’un recours contre le permis délivré, que l’administration aurait dû vérifier l’exactitude de l’attestation produite. Le pétitionnaire doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande dès lors qu’il a fourni l’attestation requise.
Toutefois, lorsque l’autorité dispose, au moment où elle statue et sans avoir à diligenter de mesure d’instruction particulière, d’éléments établissant le caractère frauduleux de l’attestation ou faisant apparaître de manière non sérieusement contestable que le pétitionnaire ne dispose d’aucun droit à déposer la demande, il lui appartient alors de refuser le permis pour ce motif.
Conseil d’État, 10-9 CHR, 28 octobre 2025, n°497933, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 19 juin 2015, Commune de Salbris, n°368667, qui avait déjà affirmé l’absence d’obligation de principe pour l’administration de vérifier la réalité des droits invoqués par le pétitionnaire, hors le cas de fraude.
DPU : computation du délai et dessaisissement définitif en cas de renonciation.
Le Conseil d’État apporte une analyse complète du régime du, tel que prévu à l’article L213-2 du Code de l’urbanisme, ainsi que des effets attachés à une renonciation, expresse ou implicite.
En principe, le délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption urbain (DPU) pour exercer ce droit court à compter de la réception par l’administration de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Il constitue une garantie essentielle pour le propriétaire, qui doit être fixé dans un délai bref et certain sur la possibilité de réaliser la vente projetée. Le Conseil d’État rappelle toutefois que lorsque la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle, notamment quant à la consistance du bien, à son prix ou aux conditions de l’aliénation, le délai ne commence à courir qu’à compter de la réception d’une DIA rectifiée.
Le délai de préemption peut en outre être suspendu dans les conditions prévues par les textes, à compter de la réception, par le propriétaire, de la demande unique de communication de documents ou de la demande de visite du bien émanant du titulaire du droit de préemption. Il recommence à courir à la réception des documents demandés par ce dernier, au refus de visite opposé par le propriétaire ou à la réalisation de la visite. Lorsque le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire bénéficie alors d’un délai minimal d’un mois pour se prononcer.
Enfin, le Conseil d’État consacre le dessaisissement du titulaire du droit de préemption en cas de renonciation. Dès lors que celui-ci a laissé expirer le délai de deux mois, le cas échéant suspendu, ou a expressément décidé de ne pas préempter avant son expiration, il ne peut plus légalement revenir sur cette décision ni exercer ultérieurement son droit de préemption. Cette renonciation est irrévocable. Partant, si le titulaire estime postérieurement que la DIA était affectée de lacunes substantielles susceptibles d’entraîner la nullité de la vente, il lui appartient de saisir le juge judiciaire à cette fin.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 7 novembre 2025, n°500233, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 24 juillet 2009, Société Finadev, n°316158, relative aux effets d’une DIA substantiellement erronée sur le point de départ du délai de préemption.
Travaux sur construction existante, caducité et travaux interruptifs.
Le Conseil d’État rappelle, en premier lieu, que tant qu’un permis de construire est en cours de validité et que la construction n’est pas achevée, les modifications du projet ne peuvent être autorisées que par la délivrance d’un permis de construire modificatif, à la condition que les changements envisagés n’altèrent pas la nature même du projet initial.
En revanche, lorsque le permis de construire n’est plus valide ou que la construction autorisée est achevée, le recours au permis modificatif n’est plus possible. Dans cette hypothèse, les travaux réalisés peuvent relever du régime des travaux sur constructions existantes, à la triple condition que la construction soit suffisamment avancée, qu’elle ait été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme requise et que les travaux projetés ne soient pas d’une importance telle qu’ils aboutissent, en réalité, à une reconstruction.
Le Conseil d’État précise, en second lieu, les critères permettant d’apprécier la péremption d’un permis de construire. Lorsque des travaux ont été entrepris au cours de l’année précédant l’expiration du délai de validité, la seule question pertinente est de savoir si ces travaux avaient pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis. La nature ou la faible importance des travaux est, en elle-même, indifférente à cette appréciation.
Conseil d’État, 2-7 CHR, 13 novembre 2025, n°497105, B.
Modification de la demande et naissance d’un permis tacite.
Le Conseil d’État rappelle que le pétitionnaire dispose, en principe, de la faculté de modifier sa demande de permis de construire pendant l’instruction, dès lors que ces modifications n’en changent pas la nature. Toutefois, lorsque ces modifications sont transmises à un stade très avancé de l’instruction, elles peuvent matériellement ne pas pouvoir être examinées dans le délai initialement imparti à l’administration.
Dans une telle hypothèse, il appartient à l’autorité compétente, si elle estime nécessaire de disposer d’un délai supplémentaire pour instruire la demande ainsi modifiée, d’informer le pétitionnaire, par quelque moyen que ce soit, de la prorogation du délai d’instruction. À défaut d’une telle information, le délai initial continue de courir.
En l’espèce, le pétitionnaire avait modifié sa demande trois jours avant l’expiration du délai d’instruction, en adressant des modifications substantielles relatives au stationnement et aux accès des immeubles. L’administration n’ayant pas informé le pétitionnaire de la prorogation du délai d’instruction, le Conseil d’État retient qu’un permis de construire tacite est né à l’issue du délai initial, autorisant le projet tel que modifié.
Conseil d’État, 5-6 CHR, 14 novembre 2025, n°496754, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n° 448905, relative à la faculté pour le pétitionnaire de modifier sa demande pendant l’instruction.
Atteinte à la ressource en eau et salubrité publique : motif de refus.
Le Conseil d’État confirme que l’atteinte qu’une construction nouvelle est susceptible de porter, par la consommation d’eau qu’elle implique, à la ressource en eau potable relève de la notion de salubrité publique au sens de l’article R111-2 du Code de l’urbanisme. Cette disposition permet ainsi à l’autorité compétente de refuser un permis de construire lorsque le projet est de nature à aggraver une situation de tension avérée sur l’approvisionnement en eau.
En l’espèce, le refus de permis, validé, portait sur un projet d’immeuble de 5 logements, dans un contexte local marqué par une insuffisance des ressources en eau potable, établie par une étude technique (assèchement de plusieurs forages, faible niveau du forage restant), ainsi que par des mesures concrètes de restriction et de rationnement de l’eau.
Conseil d’État, 10-9 CHR, 1er décembre 2025, n°493556, B.
Régularisation en cours d’instance et office du juge d’appel : portée de l’effet dévolutif.
Le Conseil d’État précise que lorsque le juge de première instance a, par un jugement avant-dire-droit, sursis à statuer afin de permettre la régularisation d’un vice, puis a mis fin à l’instance par un second jugement, l’appel dirigé contre ce dernier saisit la juridiction d’appel de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif.
Il en résulte que, si le juge d’appel censure le motif d’annulation retenu par les premiers juges, il lui appartient d’examiner tous les autres moyens soulevés en première instance, y compris ceux qui avaient été expressément écartés par le jugement avant-dire-droit, alors même que ce jugement n’a pas fait l’objet d’un appel autonome.
Conseil d’État, Section, 12 décembre 2025, n°488011, A.
Mise en demeure L481-1 du Code de l’urbanisme : portée, refus et office du juge.
Le Conseil d’État rappelle que la mise en demeure de l’article L481-1 du Code de l’urbanisme constitue un outil de police spéciale destiné à faire cesser ou régulariser des travaux exécutés en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions d’une autorisation. Toutefois, lorsque les travaux sont conformes à une autorisation d’urbanisme en vigueur, l’autorité compétente ne peut se fonder sur la seule illégalité qu’elle estime affecter cette autorisation pour mettre en demeure le bénéficiaire. Tant que l’autorisation n’a pas été annulée par le juge administratif, elle s’impose à l’administration.
En second lieu, le Conseil d’État distingue clairement les temporalités de contrôle par le juge. La légalité du refus opposé par l’autorité compétente à une demande de mise en demeure doit être appréciée à la date à laquelle ce refus est intervenu, au regard des circonstances de droit et de fait alors existantes. En revanche, si le juge annule ce refus, il lui appartient d’apprécier, au jour où il statue, s’il y a lieu d’adresser une injonction à l’administration de mettre en demeure l’intéressé, en tenant compte de la situation actualisée.
Conseil d’État, 1-4 CHR, 30 décembre 2025, n°502194, B.
À rapprocher de la décision Conseil d’État, 22 décembre 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n°463331, sur la portée des pouvoirs de police spéciale de l’article L481-1 du Code de l’urbanisme et de la décision Conseil d’État, avis, 2 octobre 2025, n°503737, relative à l’appréciation, à la date du refus, de la légalité des décisions en la matière.
