Par Alexis Fradois, Détective Privé.
 
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  • Parution : 16 février 2021

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Guide de lecture.
 

L’utilité du détective privé dans les litiges immobiliers.

Faire valoir ses droits lors d’un litige immobilier peut parfois être complexe. Le détective privé joue donc un rôle prépondérant pour aider les propriétaires particuliers et professionnels à recueillir les preuves nécessaires.

Le nombre de litiges immobiliers est à peu près stable depuis plusieurs années. Cependant, les indicateurs montrent qu’il y a une tension croissante dans les rapports entre les propriétaires et les locataires.

Ainsi, en 2015, une enquête a été réalisée par le groupe PAP [1] auprès de quelques milliers de propriétaires-bailleurs. Les propriétaires interrogés avaient tous déposé une annonce sur le site internet du groupe. Cette enquête a révélé qu’un peu moins de la moitié des propriétaires avaient déjà eu un litige avec leur locataire. Ce chiffre était à peu près le même que celui d’une enquête réalisée trois ans avant. Cependant, l’enquête a montré que le règlement à l’amiable des dossiers de contentieux immobilier est en baisse. Il représente aujourd’hui 40% contre 50% en 2012.

En 2017, une autre étude a été réalisée par le ministère de la justice [2]. Elle a indiqué que les tribunaux avaient traité 333 000 contentieux liés au logement. Cela représentait 5 affaires pour 1 000 habitants. En Ile de France ce chiffre était beaucoup plus important puisqu’il était de 9 affaires pour 1 000 habitants. Il est à noter que dans 90% des cas, la justice a donné raison au demandeur.

Les litiges immobiliers [3] constituent une part non négligeable des dossiers traités par le détective privé. En effet, le détective privé est souvent sollicité dans ce cas dans le cadre d’une sous-location illégale, d’une vérification d’un dossier de location, de non-paiement de loyers et de troubles de voisinage. Pour recueillir des preuves dans ces litiges, les investigations vont devoir mêler recherches administratives et vérifications d’informations sur le terrain.

Apport de preuves d’une sous location non-autorisée.

Le détective privé peut aussi bien recueillir des preuves dans le cadre d’une sous-location illégale [4] d’un bien à usage d’habitation avec un bail loi 48 ou loi 89.

Logement soumis au régime de la loi de 1948.

Cette loi mise en place 1er septembre 1948 permet toujours à certains locataires dont le bail est soumis à ce régime de bénéficier de loyers très avantageux (bail signé avant le 23 décembre 1986). Il n’est donc pas rare que les locataires souhaitent maintenir le bail même s’il ne réside pas dans le logement et sous-louent donc le bien. Cette opération a ainsi pour but soit d’obtenir un complément de revenu en sous-louant le bien à un loyer supérieur à celui payé au bailleur, soit de disposer d’un pied à terre notamment dans les grandes villes. Il est à noter que si le locataire abandonne le domicile ou décède, le bail est résilié automatiquement sauf si le droit au maintien est transféré à l’époux(se), au partenaire, aux ascendants, personnes handicapés et mineurs sous conditions.

Exemple réel : Un deux pièces de 25 m2 dans le 14ème arrondissement de Paris dont le bail avait été signé en 1969. Le loyer était à l’origine de 40 francs par mois et était en 2019 de 173 euros par mois charges comprises.

Logement soumis au régime de la loi de 1989.

La loi du 6 juillet 1989 a été créée dans le but d’améliorer les rapports entre les locataires et les bailleurs. L’article 8 de la loi indique que le locataire ne peut sans l’accord préalable sous-louer le bien et surtout à un loyer supérieur à celui indiqué sur le contrat de bail. Les bailleurs demandent aujourd’hui de plus de garanties par crainte de ne pas être payés et de devoir s’engager des poursuites complexes. De plus, le marché de la location immobilière est très tendu notamment dans les grandes villes pour lesquelles la demande est souvent supérieure à l’offre. Il n’est donc une nouvelle fois pas rare de voir des situations de sous-locations illégales. Ces situations peuvent par exemple être le fait d’un « marchand de sommeil » ou d’un séjour temporaire à l’étranger. Ces situations sont dangereuses pour le sous-locataire car ce dernier ne dispose pas des mêmes protections que le locataire principal et ne pourra pas en cas de problèmes se retourner contre ce dernier et/ou le bailleur.

Comment le détective privé peut-il aider les bailleurs pour prouver une sous-location illégale ?

Les situations de sous-location non-autorisées peuvent parfois être compliquées à démontrer. Cependant, le détective privé peut réaliser des investigations administratives et de terrain pour que le bailleur puisse demander une résiliation du bail auprès de la juridiction civile. Ces investigations peuvent aussi bien être par exemple des recueils de témoignages ou des recherches administratives telles que la recherche d’une nouvelle adresse ou des constatations sur internet. (ex : site de location de logement de courte durée)

La vérification des éléments d’un dossier de location.

Les propriétaires ne cessent de demander de plus en plus de garanties aux futurs locataires. En effet, il est de plus en plus demandé un salaire au moins équivalent à trois fois le montant du loyer et surtout un garant qui pourra être sollicité en cas de défaillance. Certains locataires sont parfois à la limite du seuil des revenus demandés et d’autres sont en dessous. C’est pour cela, qu’environ 1 locataire sur 2 se dit prêt à mettre de fausses informations dans un dossier de location pour obtenir un logement correspondant à ses critères [5]. Pour cela, le locataire peut aussi bien modifier simplement quelques données financières mais aussi parfois créer entièrement de faux documents. Le risque est qu’en cas de défaillance du locataire et du garant, le propriétaire ne puisse pas recouvrer les loyers impayés.

Comment se prémunir d’une défaillance d’un locataire ?

Le détective privé va donc pouvoir participer à limiter ce risque en procédant à une vérification des informations transmises par un futur locataire ou un locataire déjà établi. Pour le futur locataire, il faudra son accord préalable mais pour un locataire établi qui a signé un contrat de bail, cet accord ne sera pas nécessaire. Dans le premier cas, l’enquête du détective privé servira à éviter au propriétaire de signer un bail avec une personne et un garant qui pourront être potentiellement défaillants par la suite. Dans le second cas, cela servira au propriétaire à aller devant une juridiction civile pour demander une résiliation du bail ou à déposer une plainte pour faux et usage de faux si des documents ont été falsifiés.

Le recouvrement d’une créance pour non-paiement de loyers.

Parmi les dossiers concernant les litiges immobiliers traités par l’enquêteur privé, une grande partie concerne le recouvrement de loyers impayés [6]. En effet, avec la crise qui s’est intensifiée ces derniers mois, les défaillances de locataires particuliers et professionnels ne cessent de se multiplier. Ce fait est vérifiable aussi bien pour les baux à usage d’habitation que pour les baux commerciaux.

Baux à usage d’habitation.

Lorsque le locataire ne règle plus son loyer, le propriétaire va d’abord faire délivrer une mise en demeure puis commandement de payer. Si cela ne fonctionne pas, il va pouvoir demander la résolution du bail automatique (si clause résolutoire) ou judiciaire puis l’expulsion.

Une fois la décision puis l’expulsion obtenues, le propriétaire va devoir penser à recouvrer les sommes impayées. Pour cela, il va pouvoir demander au détective privé de réaliser une étude de la solvabilité de l’ancien locataire. L‘enquêteur va pouvoir ainsi rechercher la nouvelle adresse, la situation professionnelle, la ou les domiciliation(s) bancaire(s) ainsi que la présence d’un patrimoine immobilier.

Baux à usage commerciaux.

La procédure est relativement la même que celle pour les baux à usage d’habitation. Cependant, dans le cadre d’un bail commercial, il est souvent plus opportun de réaliser des recherches administratives avant la procédure afin de demander une saisie conservatoire pour que les actifs ne soient pas dilapidés le temps de la procédure.

Le détective privé va être utile dans cette phase pour rechercher le patrimoine immobilier et la ou les domiciliation(s) bancaire(s) de la société débitrice.

Après l’obtention de la décision, si la saisie conservatoire n’a pu être obtenue ou ne suffit pas, le détective privé pourra réaliser des investigations plus poussées.

Le constat de troubles du voisinage.

Les troubles de voisinage peuvent être causés par une personne, un animal ou une chose. Ils sont souvent le fait de voisins indélicats ou bien tout simplement dus à une mauvaise isolation notamment dans les immeubles anciens. De manière répétée, ils peuvent provoquer des dégâts considérables sur la santé physique et mentale d’une personne.

Le respect de la tranquillité du voisinage prend notamment son fondement sur la responsabilité civile [7] et sur l’article R1334-31 du Code de santé publique qui indique qu’aucun bruit répété ne doit porter atteinte à la tranquillité du voisinage, que ce bruit ait pour origine un homme, un animal ou une chose.

Ainsi, la première chose à faire lorsque l’on subit des troubles de voisinage est de prendre contact avec l’auteur et de discuter afin de trouver une solution amiable. Si cela ne suffit pas, il est important de mettre au courant le propriétaire et le syndic de copropriété. Il est également possible de contacter les services de police et de gendarmerie qui pourront se déplacer pour tenter de faire cesser les troubles ou de prendre contact avec un conciliateur de justice. Après avoir épuisé toutes les solutions amiables, il va être nécessaire de passer par la voie judiciaire.

Pour faire reconnaitre le trouble anormal de voisinage [8], il va falloir recueillir un maximum de preuves. Ces preuves peuvent se présenter sous forme de témoignages de voisins (attestations 202 CPC), d’un constat d’huissier ou bien d’un rapport d’enquête d’un détective privé.

Le détective privé qui va venir en complément de l’huissier de justice va pouvoir se rendre sur les lieux des troubles, constater les bruits anormaux et rédiger un rapport d’enquête détaillé, circonstancié et précis qui pourra être produit devant une instance judiciaire dans le cadre du litige.

Alexis Fradois
AFIP Détective privé
e-mail :contact chez afip-detective.com

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Notes de l'article:

[1PAP « Enquête Bailleurs - Les propriétaires-bailleurs, leur patrimoine et leurs locataires », Edition 2015.

[2Infostat Justice, Marianne Juillard, n° 167, Mars 2019.

[5Agence Blue, Antoine Marck, « Techniques de vérification des dossiers de location », 25 juin 2019.

[7Art. 1240 et 1241 du Code civil.

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