I- La licéité de principe des clauses limitant la location meublée fractionnée.
A- La clause litigieuse : une restriction ciblée et non générale.
Dans les deux espèces soumises à la cour, le règlement de copropriété interdisait expressément : « La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes », tout en autorisant la location meublée par appartement entier, à condition qu’elle soit exceptionnelle et temporaire.
Les copropriétaires faisaient valoir que cette clause portait une atteinte injustifiée au droit de jouissance garanti par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et devait, à ce titre, être réputée non écrite.
La cour d’appel rejette cette argumentation en rappelant que les restrictions à l’usage des parties privatives sont licites dès lors qu’elles tendent à assurer le respect de la destination de l’immeuble et ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires.
B- La continuité d’une jurisprudence parisienne constante.
La décision s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence ancienne selon laquelle est licite la clause visant à éviter la multiplication du nombre d’occupants, lorsqu’elle interdit un mode d’occupation non conforme à l’esprit de l’immeuble [1].
La cour rappelle ainsi que la transformation d’un appartement familial en plusieurs studios autonomes, bien que conservant une entrée commune, constitue un changement qualitatif du mode d’occupation, distinct d’une simple location meublée classique.
II- La destination de l’immeuble : une notion évolutive mais déterminante.
A- Une appréciation nécessairement concrète.
La cour prend soin de souligner que la licéité d’une clause restrictive ne signifie pas nécessairement qu’elle serait conforme à la destination de l’immeuble en toute hypothèse. Celle-ci doit être appréciée au jour où le juge statue, au regard de l’évolution :
- de l’immeuble lui-même,
- de sa population,
- du quartier,
- et des activités qui y sont exercées.
Cette approche rejoint une jurisprudence bien établie admettant qu’une clause autrefois légitime puisse devenir obsolète et être réputée non écrite si elle ne trouve plus de justification dans la destination actuelle de l’immeuble [2].
B- L’impact concret sur les conditions d’occupation des autres lots.
En l’espèce, les magistrats parisiens relèvent plusieurs éléments factuels déterminants :
- une multiplication des sources de nuisances,
une utilisation plus fréquente et répétitive des équipements sanitaires, - la superposition nouvelle de pièces d’eau et de pièces de vie au-dessus de chambres voisines,
- une isolation phonique déficiente propre aux constructions des années 1960,
et, dans l’une des espèces, la survenance de dégâts des eaux répétés.
La cour en déduit que l’impact sur les logements voisins est fondamentalement différent de celui résultant de l’occupation par un seul foyer, quand bien même le nombre total d’occupants serait identique. Ce raisonnement marque une distinction nette entre la densité humaine et la densité fonctionnelle, cette dernière étant seule pertinente en matière de nuisances.
III- Portée pratique des décisions : une consolidation du pouvoir normatif du règlement de copropriété.
Les décisions confirment que le règlement de copropriété demeure un instrument central de régulation des usages, susceptible de faire obstacle aux stratégies de division fonctionnelle des logements à des fins locatives intensives.
Si la cour d’appel refuse en l’espèce de réputer non écrite la clause litigieuse et ordonne la remise en état des lots, elle laisse ouverte la possibilité d’une solution inverse dans d’autres configurations factuelles. La décision ne consacre donc pas une interdiction de principe des locations meublées fractionnées, mais impose une analyse contextuelle rigoureuse.
Par ces deux arrêts du 9 juillet 2025, la cour d’appel de Paris confirme la licéité des clauses du règlement de copropriété visant à limiter les locations meublées fractionnées lorsqu’elles répondent à un objectif légitime de préservation de la destination de l’immeuble. Elle rappelle toutefois que cette destination est une notion vivante, dont l’appréciation demeure étroitement liée aux réalités matérielles et humaines de l’immeuble concerné.
