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  • 1re Parution: 17 juin 2022

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Guide de lecture.
 

VEFA : différence de niveau entre l’appartement et la terrasse, quelle incidence ?

L’existence d’un seuil important pour accéder à une terrasse ou un balcon privatif doit nécessairement faire l’objet d’une mention précise dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
A défaut, le vendeur manque à son obligation de délivrance conforme ouvrant droit à indemnisation au profit de l’acquéreur.

Lors de la livraison de votre appartement, acheté sur plan, vous pourriez constater que ce dernier se trouve plusieurs centimètres en dessous du seuil de votre terrasse ou de votre balcon.

Cette différence de niveau peut être conséquente représentant parfois plus de 20 centimètres de différence.

Alors, cette différence de niveau ouvre-t-elle droit à indemnisation à l’encontre de votre vendeur ?

Répondre à cette question, nécessite de rappeler que le vendeur a l’obligation de délivrer la chose vendue et qu’elle soit conforme à ce qui est prévu au contrat. Ceci en application des articles 1603 et 1604 du Code civil reproduit ci-dessous :

« Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.
La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur
 ».

Cette obligation de délivrance conforme s’applique au promoteur en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement.

Il y aura une non-conformité lorsque le bien livré sera différent de celui auquel s’était engagé le vendeur soit :
- En cas d’absence de livraison d’une prestation due : par exemple, lorsque les placards promis au contrat ne sont pas présents [1], absence d’une hotte de cuisine prévue au devis descriptif [2] ;
- En cas de fourniture de prestations différentes de celles dues : ce sera par exemple le cas si le bien livré fait 50m² au lieu de 60m² comme prévu au contrat.

Ainsi, le défaut de conformité s’apprécie au regard des prescriptions contractuelles qui doivent être comprises au sens large.

En effet, l’engagement contractuel comprend bien sûr le contrat de vente en l’état futur d’achèvement mais également ses annexes (plans, notice descriptive, etc.).

Précisons que ce qui est prévu au contrat préliminaire n’est pas pris en compte dans l’appréciation de la conformité du bien. Il est donc essentiel de bien faire attention au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Cette précision étant faite, il convient donc de vous demander si cette marche, ce seuil pour accéder à votre terrasse ou balcon privatif était, ou non, prévu au sein de votre contrat de vente.

Pour cela, il faut étudier :
- L’acte de vente ;
- Les plans annexés à l’acte de vente : ces derniers peuvent comporter des indications sur les dimensions du seuil,
- Les dispositions figurant dans la notice descriptive annexée à l’acte de vente : elles peuvent également comporter la mention de l’existence de ce seuil,
- Les pièces déposées chez le notaire : en général, les pièces contenues dans le dépôt de pièces ne sont pas annexées à l’acte de vente mais sont uniquement consultables chez le notaire et peuvent par exemple contenir :
- La copie de l’arrêté de permis de construire,
- Le plan masse,
- Le plan en coupe du terrain de la construction,
- Les plans façades,
- Les plans d’accessibilités par niveau, etc.

La jurisprudence a pu retenir qu’une seuil important, comme 30 cm, devait nécessairement faire l’objet d’une mention précise dans le contrat de vente de nature à informer l’acquéreur [3].

Elle a également retenue que l’existence d’une marche de 21 centimètres entre le sol de l’appartement et celui de la terrasse devait être considéré comme un défaut de conformité substantiel [4].

Ainsi, faute de mention dans l’acte suffisamment précise, le vendeur en l’état futur d’achèvement manque à son obligation de délivrance conforme lorsque l’appartement avec terrasse comporte une différence de niveau se manifestant par un seuil important pour accéder aux extérieurs.

Ce principe est constant en jurisprudence et ouvre droit à indemnisation au profit des acquéreurs en l’état futur d’achèvement.

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Notes de l'article:

[1Ccass. 3e civ. 3 janvier 1979.

[2Cass. 3e civ. 20 févr. 1979.

[3Cour d’Appel de Toulouse arrêt du 15 mai 2006 n°05/02824.

[4Cour d’appel de Douai, 1ère chambre 1ère section du 25 septembre 2015 n°14/05664.

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