En préambule, on se permettra de rappeler les dispositions du Code civil :
Article 1641 du Code civil :
« le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Article 1642 du Code civil :
« le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».
Concernant l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 10 juillet 2025 numéro 23-50.027 ici relaté, une personne avait acheté à une autre personne une maison dont elle était parfaitement informée qu’elle nécessitait des travaux destinés à combattre des problèmes d’humidité existants.
Le problème est que, postérieurement à la vente, après son entrée dans les lieux, l’acheteur a remarqué une forte puanteur qui l’a conduit à faire désigner un expert judiciaire pour en trouver l’origine.
Il a assigné en justice le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, ainsi que les sociétés qui avaient été chargées de l’estimation de l’immeuble et d’un mandat de vente, en indemnisation de ses préjudices.
Son affaire ayant fait l’objet d’un appel, l’acquéreur a échoué devant la cour d’appel au motif, pour simplifier les explications, que les griefs dont il se prévalait ne relevaient que des vices apparents.
En effet, pour la cour d’appel qui avait refusé de donner gain de cause à l’acheteur sur le fondement des vices cachés, si l’odeur fétide relevée dans l’immeuble vendu a pu lui échapper lors de ses visites, celui-ci n’ignorait pas
"l’humidité anormale affectant la maison, qui nécessitait des travaux de rénovation des sanitaires et des boiseries de nature à supprimer cette humidité, laquelle emprisonne l’odeur et l’exhale particulièrement en l’absence d’aération".
Au visa de l’article 1642 du Code civil susvisé, la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel, tout en rappelant sa jurisprudence habituelle selon laquelle le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences [1].
Autrement dit, pour la Cour de cassation, si au moment de la vente, l’acheteur était bien conscient des défauts d’humidité de la maison, en revanche il lui aurait été impossible d’en apprécier l’ampleur ainsi que toutes les conséquences qu’un tel problème d’humidité était susceptible d’engendrer.
Pour la Cour suprême, ce n’est qu’une fois, après la vente, qu’un expert judiciaire a pu constater que l’odeur pestilentielle était provoquée par l’imprégnation des parquets par de l’urine animale, et que donc cette odeur constituait une manifestation du désordre d’humidité, que l’acheteur a pu, uniquement à ce moment-là connaitre le vice dans toute son ampleur et ses conséquences, d’où il ressort que la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1642 du Code civil.
Dès lors, sur un plan logique ou de bon sens mais qui n’a rien à voir avec un raisonnement juridique, on peut se demander comment une odeur aussi prégnante qu’elle a fini par faire basculer ce défaut de la catégorie des vices apparents, à celle des vices cachés a-t-elle pu être ignorée, voire non respirée par l’acheteur avant la vente ?
Le jour de la vente, l’acheteur avait-il le nez bouché...?
Plus sérieusement, peut-être faut-il chercher une réponse sur le plan de la preuve.
Même si la puanteur existait au moment de la vente, faute de l’administration suffisante d’une telle preuve, nul n’a pu démontrer que l’acheteur l’a alors bien sentie.
Une autre théorie est envisageable : l’acheteur a bien senti l’odeur lors de la vente mais il ignorait qu’elle était une conséquence de problèmes d’humidité. Ce qui demeure l’essentiel dans le raisonnement de la Cour de cassation.
En tout état de cause, dans la mesure où lors de la vente, aucun lien n’a été fait, ou démontré, et quelle qu’en soit la raison, entre une odeur et un défaut d’humidité, la Cour de cassation a appliqué fidèlement sa jurisprudence en matière de vices cachés.
Ainsi, si les défauts ne s’étaient limités qu’à un problème d’humidité sans propagation de mauvaises odeurs, l’acheteur aurait dans ce cas acheté le bien en connaissance de cause, n’ayant été le témoin que d’un vice apparent.
Cet arrêt illustre au moins deux principes importants en matière de vente immobilière et de garantie des vices cachés :
Il rappelle la différence entre le vice apparent et le vice caché : pour écarter la garantie du vendeur, il ne suffit pas que le défaut soit visible, il est impératif que l’acheteur puisse en apprécier l’ampleur et les conséquences et ce, sans que l’acquéreur, qui n’est donc tenu qu’à une inspection normale des lieux, n’ait besoin, pour le déceler, d’accomplir des investigations poussées ou d’avoir recours à un œil exercé comme celui d’un expert ou d’un technicien.
Il rappelle la limite de l’appréciation souveraine des faits par les juges du fond : la Cour de cassation vérifie que les constatations de fait rendent possible la qualification juridique retenue. Une erreur de qualification, faute de prise en compte complète des éléments constatés, peut justifier une cassation.
Ici, l’appréciation de l’odeur par l’acquéreur et son lien avec les problèmes apparents d’humidités, au moment de la vente, ont été cruciaux.
