Il est de jurisprudence constante que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage » Ce trouble du voisinage devient anormal dès qu’il dépasse « la mesure des obligations ordinaires du voisinage ». [1]
Il aura fallu attendre 2014 pour que le législateur codifie enfin cette notion à l’article 1253 du Code civil :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, laquelle ne nécessite pas de démontrer l’existence d’une faute. En d’autres termes, même si le voisin n’a pas commis de faute, même s’il est d’une parfaite bonne foi, il suffit que le Tribunal constate l’existence objective de nuisances anormales pour que leur cessation soit ordonnée et que les préjudices qui en découlent soient indemnisés.
Le trouble anormal de voisinage se définit ainsi comme une action (en responsabilité civile extracontractuelle) qui permet à la victime de demander la réparation de son préjudice à la personne responsable, mais aussi au propriétaire du bien immobilier d’où provient le trouble anormal du voisinage.
Le bailleur devient responsable des préjudices causés par son locataire ou par la personne qui occupe sans droit ni titre son logement (personne en cours d’expulsion ou même squatteur).
1) La responsabilité de l’occupant bruyant : comment la prouver ?
L’action pour faire cesser des troubles anormaux du voisinage est ouverte à toute victime d’un préjudice et « peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation ». [2]
La responsabilité de l’occupant pourra être engagée si la victime réunit suffisamment d’indices concordants pour emporter la conviction du Juge saisi en ce qui concerne la réalité des troubles et leur caractère anormal.
Le Juge civil ne procède en effet à aucune enquête et apprécie seulement la pertinence et la portée des documents qui lui sont adressés. Les déclarations d’un justiciable qui ne sont pas prouvées ne sont considérées que comme des allégations sans portée. C’est pourquoi, même les faits qui paraissent « évidents » aux victimes et à leurs proches, requièrent obligatoirement que soient recueillis des éléments de preuve précis, circonstanciés et aussi objectifs que possible.
À cet effet, il est notamment possible de réunir :
- Des attestations circonstanciées de témoins, et ceci, de préférence, sur le formulaire CERFA 11527*03. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R11307
Il est normal que seuls des proches de la victime attestent. Une personne, qui ne la connaît pas, ne peut (par définition) pas savoir ce qu’elle vit
- De pétitions de voisins qui sont eux aussi excédés par le comportement anormal du voisin litigieux. Afin que cette pétition ne soit pas contestable, il est nécessaire que chaque personne qui la signe fournisse au moins son adresse et une copie lisible de sa pièce d’identité.
- Des vidéos qui peuvent être adressées à un huissier de justice pour qu’il en constate le contenu, et/ou transmises au gestionnaire de l’immeuble afin qu’il puisse les visionner et envoyer des courriers de mise en demeure (reprenant également le contenu des vidéos) à l’auteur des troubles. En toute hypothèse, le Tribunal ne visionnera pas les vidéos et ne statuera qu’à partir des documents papier qui lui en feront une retranscription.
- Un procès-verbal de constat d’huissier de justice qui, sur place, aura constaté les troubles anormaux du voisinage.
2) La responsabilité du propriétaire-bailleur.
En ce qui concerne la responsabilité du bailleur, elle suit la même logique. Le bailleur est en effet responsable des troubles causés par son locataire et par tout occupant de son bien immobilier (même si l’occupant est dit « sans droit, ni titre »).
Pour le propriétaire d’un bien immobilier, il s’agit d’une véritable responsabilité du fait d’autrui.
La Cour de cassation ne cesse de rappeler que « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit . » [3]
Lorsqu’un locataire commet des troubles du voisinage, les victimes de nuisances ont ainsi la possibilité d’agir directement à l’encontre du propriétaire-bailleur :
« (…) Mais attendu que lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail ; (…) » [4]
« (…) la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire (…) » [5]
Pour la seconde chambre civile de la Cour de cassation, indépendamment de toute faute de la part du bailleur, celui-ci est tenu de réparer les conséquences dommageables subies par la victime (qui est tiers à la relation propriétaire bailleur / locataire) :« (…) la cour d’appel a souverainement apprécié l’existence de troubles anormaux du voisinage émanant de l’immeuble donné en location par les consorts Y... et décidé à bon droit que, indépendamment de toute faute de leur part, les propriétaires étaient tenus d’en réparer les conséquences dommageables subies par un tiers ; (…) » [6]
Le bailleur peut naturellement se retourner contre le véritable responsable.
De même, afin de pouvoir s’exonérer de sa responsabilité en cas de troubles anormaux du voisinage causés par son locataire, le propriétaire-bailleur doit le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est à l’origine et obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens (le cas échéant en le faisant expulser).
Plus encore, aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès qu’un propriétaire est informé des nuisances causées par son locataire, il doit prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »
En cas d’inaction, le propriétaire - bailleur engage donc sa responsabilité tant sur le fondement des troubles anormaux du voisinage que sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La jurisprudence précise naturellement que le bailleur ne peut se réfugier derrière le simple envoi de courriers de mise en demeure à l’auteur du trouble. Cela est en effet insuffisant pour l’exonérer de sa responsabilité. [7]
N’attendez pas que la situation devienne insupportable. Plus vous agissez tôt en constituant méthodiquement votre dossier de preuves, plus vos chances de succès sont grandes. Chaque attestation, courrier, email, peut renforcer le faisceau d’indices qui vous permettra enfin d’obtenir gain de cause.
