Votre copropriété veut voter l’interdiction de la location de courte durée ? 7 points à connaitre pour vous y opposer.

1 – Pourquoi votre copropriété tente de faire interdire la courte durée : l’application de la loi Le Meur et la nouvelle majorité applicable.

Jusqu’au 21 novembre 2024, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposait à l’Assemblée générale des copropriétaires de voter à l’unanimité toute tentative de modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leurs jouissances en ces termes :
« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Les modalités de location de votre bien portant sur la jouissance de parties privatives, son interdiction ne pouvait être votée à une quelconque majorité mais uniquement à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Par exception, l’alinéa 1er de l’article 26 dresse une liste d’hypothèses dites a), b) et c) permettant de voter à une majorité réduite de telles modifications :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant. »

L’article 6, 2° de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ajoutant une nouvelle hypothèse d) aux exceptions au vote à l’unanimité :
« d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. »

Peut donc désormais être votée à une majorité réduite des deux-tiers des voix l’interdiction du meublé de tourisme dans votre résidence secondaire.

Au surplus, la loi du 19 novembre 2024 a également créé un nouvel article 26-1 dans la loi du 10 juillet 1965 autorisant un second vote à la majorité simple des voix en cas d’échec du premier vote à la majorité de l’article 26 précitée. Cette possibilité est toutefois réservée au cas où au moins la moitié des copropriétaires représentant au moins 1/3 des voix a voté « POUR » l’interdiction.

En pratique, cette condition est aisément remplie donc la loi du 19 novembre 2024 permet in fine à l’Assemblée générale des copropriétaires d’interdire le meublé de tourisme dans votre résidence secondaire suivant un vote à la majorité simple des voix des copropriétaires.

Entrés en vigueur le 21 novembre 2024, de nombreuses copropriétés entendent se prévaloir des nouveaux articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’interdire le meublé de tourisme dans des copropriétés autrefois empêchées en raison de la règle de l’unanimité : les loueurs en meublé de tourisme votant forcément « contre » l’interdiction.

2 - L’interdiction de la courte durée reste soumise à l’unanimité des voix si la copropriété n’est pas éligible.

Il convient de préciser que le nouvel article 26, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 limite expressément les copropriétés éligibles à l’hypothèse d) précitée ces termes :
« d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.  »

L’interdiction du meublé de tourisme à la majorité simplifiée de l’article 26, d) ne concerne donc que les copropriétés interdisant déjà toute activité commerciale à l’exclusion des lots spécifiquement à destination commerciale.

En principe, un règlement de copropriété comportant une clause d’habitation bourgeoise dite « simple », réservant l’occupation des lots de l’immeuble à titre d’habitation et à l’exercice de profession libérale (et non commerciale) est éligible.

De même, si certaines activités commerciales y sont autorisées, mais explicitement réservées à certains lots précis de l’immeuble (souvent au rez-de-chaussée), la copropriété demeure éligible à l’article 26, d).

Toutefois, la rédaction de la clause bourgeoise simple et les clauses relatives à l’occupation et les modalités de location des parties privatives dans le règlement de copropriété peuvent mettre en échec l’éligibilité de la copropriété à l’article 26 d).

Bien souvent, la clause bourgeoise limite son champ d’application aux « appartements » ou aux lots d’habitation, alors que l’immeuble comporte d’autres types de local, comme par exemple des bureaux ou des locaux sans destination spécifique.

La clause n’interdirait donc pas les activités commerciales dans ces derniers alors qu’elles ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Il y a donc lieu de vérifier avec attention l’état descriptif de division listant les lots de l’immeuble.

De même, une clause bourgeoise simple autorisant expressément certaines activités spécifiques, dont des activités pouvant être commerciales comme des « activités de services » ne répondent pas aux conditions de l’article 2 alinéa 6, sauf mention expresse d’une interdiction de toute activité commerciale.

Illustration de clause bourgeoise :

« Les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs. Seules les professions libérales et les activités liées aux services pourront le cas échéant y être exercées ».
Pourrait également être écarté le règlement de copropriété autorisant expressément toute location en meublé, y compris sous une forme commerciale quelconque.

Illustration de clause de modalité de location :

« La location meublée d’un appartement en son entier est autorisée.
Toute occupation d’un logement meublé est expressément autorisée, impliquant éventuellement pour son propriétaire un statut fiscal de commerçant. »

Avant toute tentative d’interdiction du meublé de tourisme, le Syndic de copropriété doit donc vérifier avec diligence l’éligibilité de la copropriété avant d’intégrer à l’ordre du jour d’une telle clause afin d’éviter une procédure judiciaire en annulation de la résolution affectant les deniers du syndicat des copropriétaires.

3 - La résolution d’interdiction doit être rédigée correctement.

Quand bien même une copropriété serait éligible à l’article 26, d) de la loi du 10 juillet 1965, la portée de l’interdiction est explicitement encadrée par la lettre de l’hypothèse d) :
« l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, […], en meublés de tourisme ».

Partant, il est important de vérifier attentivement la rédaction de la clause d’interdiction dans la convocation à l’Assemblée générale afin de s’assurer de sa conformité.

A – Le meublé de tourisme.

Précisément, la clause d’interdiction ne peut concerner que la location en meublé de tourisme, à savoir « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Elle ne peut donc concerner les autres formes de location de courte durée qui ne sont pas concernées par le régime du meublé de tourisme comme la chambre privée chez l’habitant ou encore le bail mobilité.

Il est donc impératif que la clause d’interdiction concerne spécifiquement le meublé de tourisme en évitant des formulations approximatives.

Bien souvent, le syndic des copropriétaires rédige une clause d’interdiction concernant « les locations types Airbnb », alors que la plateforme Airbnb ne se limite pas à la location en meublé de courte durée. De même l’interdiction de toute « location meublée de courte durée » concernerait des formes de location autres que le meublé de tourisme. De telles clauses dépasseraient donc le champ de l’article 26, d) et requièrent l’unanimité des voix.

Illustration de clause d’interdiction :

« La location meublée d’une maison/logement en son entier est interdite, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un logement.

Il est expressément précisé que les locations suivantes sont, aussi, interdites : de tourisme, étudiante, de co-living et ce, qu’elle soit saisonnière, occasionnelle ou habituelle. »

Il est également courant que la clause portée au vote interdise « toute locations saisonnière ». Or dès lors que celle-ci est définie à l’article 1-1, 2° de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, référencé à l’article L. 211-4 du Code du tourisme comme : « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

Ainsi, le meublé de tourisme et le bail mobilité dont la durée serait inférieure ou égale à 90 jours, entrent dans le champ de la location saisonnière : si tout meublé de tourisme est une location saisonnière, toutes les locations saisonnières ne sont donc pas nécessairement des meublés de tourisme.

La clause d’interdiction en résultant dépasse le champ de l’article 26, d) et requiert donc un vote à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires.

B – Les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale.

La clause d’interdiction ne peut concerner que les meublés de tourisme dans des lots d’habitation constituant la résidence secondaire du loueur, épargnant ainsi les résidences principales.

Or il n’est pas rare que le syndic porte au vote une résolution d’interdiction ne précisant pas la nature de la résidence affectée, résultant en une interdiction généralisée du meublé de tourisme dans l’immeuble.

Illustration de clause d’interdiction :

« Est interdite la location de meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme à tous les lots à usage d’habitation selon les clauses actuelles du règlement de copropriété ».

De même, une clause qui ne limiterait pas cette interdiction aux seuls lots à usage d’habitation alors que l’immeuble ne contient pas que des lots d’habitation risque de contrevenir à l’article 26, d).

De telles clauses qui ignorent sciemment les limitations imposées par l’article 26, d) requièrent un vote à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires.

4 - Si l’unanimité reste requise, il faut la rappeler au syndic avant le vote.

Eu égard à la facilitation pour les copropriétés de porter au vote une résolution d’interdiction du meublé de tourisme, le loueur doit rester attentif à l’ordre du jour figurant dans les futures convocations à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

En cas de résolution interdisant votre activité par application de la majorité de l’article 26, il est opportun de vous rapprocher de votre conseil en vu de procéder à un examen méticuleux de votre règlement de copropriété et de la clause d’interdiction prévue.

Si l’unanimité semble requise en raison du défaut d’éligibilité de la copropriété ou du dépassement du champ de l’interdiction portée au vote, il est hautement conseillé de prendre contact avec le Syndic afin de l’alerter avant l’Assemblée générale du caractère illicite de la résolution.

Le but étant pour la copropriété d’éviter des frais de procédure judiciaire résultant d’une contestation qui aurait pu être évitée si le Syndic avait procédé aux diligences requises en amont.

Le cas échéant, il n’est pas exclu pour le loueur de demander à son conseil de rédiger un courrier informant le Syndic de la potentielle illicéité de la résolution et du risque avéré de contestation judiciaire engageant déraisonnablement les deniers des copropriétaires.

En pareil hypothèse, le Syndic peut en conséquence annuler le vote de la résolution afin de procéder aux vérifications requises avant un prochain vote, sécurisant les intérêts des copropriétaires conformément à son rôle de gardien du règlement de copropriété.

5 - Si la copropriété vote malgré tout l’interdiction, pensez à contester celle-ci dans les deux mois en justice.

Il n’est pas exclu que, malgré votre courrier de sensibilisation préalable, le Syndic de copropriétaire procède au vote de la résolution litigieuse lors de l’Assemblée générale.

Il est alors impératif de voter « contre » la résolution ou d’être « défaillant » afin de pouvoir la contester ultérieurement.
En pareille hypothèse, le loueur dument notifié du procès-verbal d’assemblée doit immédiatement se rapprocher de son conseil afin d’engager au plus vite une procédure judiciaire de contestation de la résolution dans le délai légal !

Précisément, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire opposant ou défaillant de procéder à une contestation judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Ce délai d’ordre public doit impérativement être observé : à défaut, sans préjudice du caractère licite ou illicite de la clause et des modalités de son vote, la résolution deviendra définitive !

Il convient de préciser que seule une procédure judiciaire de contestation permet d’observer le délai d’ordre public de deux mois : un simple courrier de contestation ne saurait s’y substituer.

De même, le copropriétaire ayant voté « Pour » ne pourra plus contester la résolution illicite.

6 - Même si la copropriété reste éligible au vote, la constitutionalité du texte est actuellement en débat.

En tout état de cause, les acteurs de la copropriété devront rester attentifs sur l’issue du débat constitutionnel engagé à l’encontre du nouvel article 26, alinéas 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour mémoire, l’article 19 de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « ALUR » a été censuré par le Conseil constitutionnel en date du 20 mars 2014 (DC, n° 2014-691, cons. 47) au titre d’une violation disproportionnée du droit de propriété, en dépit du motif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logement.

Précisément, l’article 19 précité permettait in fine à l’Assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son autorisation préalable à la majorité simple toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation constituant une résidence secondaire en vue d’y exercer une location en meublé de tourisme.

L’article 26, alinéas 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 permettant également à l’Assemblée générale des copropriétaires d’interdire, cette fois de façon directe et définitive, le meublé de tourisme dans les lots d’habitation constituant une résidence secondaire à une majorité simple par application de l’article 26-1, la constitutionnalité de cette disposition fait naturellement débat.

Le professeur Charles Gijsbers considère alors cette nouvelle interdiction comme une « atteinte inédite à la liberté de jouissance des parties privatives » et une disposition « plus liberticide » que l’article 19 de la Loi ALUR objet de la censure respectivement.

La Tribunal Judiciaire de Caen a alors été interrogé sur la constitutionnalité de ces dispositions au regard du droit de la propriété et de la liberté d’entreprendre.

Par une ordonnance du 24 septembre 2025 (RG n°25/01990), le tribunal ordonne la transmission de la question à la Cour de cassation.

En ce sens, le caractère dénué de sérieux de la question a été écarté eu égard au précédent de la loi ALUR et aux discussions doctrinales en la matière.

Pour information, la Cour de cassation dispose de 3 mois afin d’évaluer le caractère sérieux ou nouveau de la question et, le cas échéant, décider de la transmission de la question au conseil constitutionnel.

En cas de transmission, le Conseil constitutionnel disposerait également de 3 mois afin de se prononcer sur la constitutionnalité de l’article 26 alinéas 5 et 6.

En considération de ce qui précède, et en cas de transmission de la question au Conseil constitutionnel, le présent débat pourrait être tranché entre novembre 2025 et mars 2026.

En cas de censure, le Conseil constitutionnel se positionnera sur son caractère rétroactif ou non. Ainsi, il est conseillé au Syndic d’attendre le dénouement de cette procédure avant de porter au vote une telle interdiction afin d’éviter de déraisonnablement mettre en danger les deniers des copropriétaires.

Naturellement, en cas de vote de l’interdiction à la majorité de l’article 26 dans votre copropriété, il serait opportun pour le loueur affecté de se rapprocher de son conseil afin de procéder à une contestation à titre conservatoire de la résolution dans l’attente du débat constitutionnel précité et dans le respect du délai légal de 2 mois.

À défaut de contestation dans les temps, la résolution, même votée sur le fondement d’une loi inconstitutionnelle, demeurerait définitive et opposable aux copropriétaires en cas de censure non pourvue d’effet rétroactif.

7- En conclusion : pensez à toujours vérifier votre convocation et votre règlement de copropriété.

Il s’évince de tout ce qui précède que le loueur en meublé de tourisme doit être particulièrement attentif aux résolutions inscrites à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales dans leur copropriété.

En cas de clause d’interdiction du meublé de tourisme à la majorité de l’article 26, il convient d’examiner avec diligence votre règlement de copropriété ainsi que la clause d’interdiction afin d’évaluer la licéité de son vote à une majorité simplifiée.

En tout état de cause, en cas de doute, il est opportun de demander à votre conseil de procéder à un examen de votre règlement de copropriété, de ses modificatifs, et de la convocation d’assemblée générale et, le cas échéant, de rédiger un courrier de contestation au Syndic afin d’annuler le vote en amont.

Si toutefois la résolution a été votée à la majorité de l’article 26 ou 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendra de vous rapprocher immédiatement de votre conseil afin d’évaluer l’opportunité d’une contestation judiciaire dans les meilleurs délais, dès la notification du procès-verbal d’assemblée.