LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

voilà, il y a un moment je m'étais posé la question de la valeur probante des quittances émises par un gestionnaire d'immeuble.
pour mémoire: http://www.village-justice.com/forum/vi ... 994#122994

je reviens vers vous parce que la situation a évolué et qu'elle révèle une question supplémentaire.

le propriétaire de l'immeuble a décidé de changer de gestionnaire.
Malgré l'envoi d'une LRAR précisant à l'ancien gestionnaire que le locataire disposait des quittances prouvant le paiement, ce dernier n'a rien modifié de sa position et a transmis au nouveau gestionnaire un relevé de compte reprenant la soi disant dette litigieuse.
Le locataire a bien essayer d'expliquer la situation au nouveau gestionnaire et lui a présenté ses quittances mais ce dernier a brandit le relevé de compte en disant "le relevé dit qu'il manque XXX euros" ce à quoi le locataire répond "oui mais les quittances établissent bien que j'ai versé ces XXX euros", le nouveau gestionnaire " oui mais les quittances ne suffisent pas".
Qu'en pensez-vous, le relevé de compte a-t-il valeur probante? et si oui est-elle plus grande que celle des quittances?
La charge de la preuve dans ce cas revient bien au gestionnaire?
le gestionnaire est-il le seul qui puisse intenter l'action devant le TI si la situation reste bloquée?

je précise pour la bonne compréhension de la question que:
le gestionnaire refusait de justifier de factures portées aux charges récupérables,
le locataire souhaitant faire réagir (et soyons honnête l'embêter) son gestionnaire a adressé pendant quelques mois le loyer par chèque + les charges en liquide,
les quittances précisent bien que XXX euros ont été versés pour le loyer et XXX euros pour les charges,
les provisions sur charges en liquide n'ont pas été comptabilisées par le gestionnaire sur le relevé de compte

Merci d'aider mon cerveau de non spécialiste en immobilier. Je pensais que la production des quittances et l'envoi de LRAR serait suffisante mais il semble que non...

Bonjour,

Je partirais sur le fondement de l'article 1315 du code civil :

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Dans la mesure où le locataire a reçu des quittances de la part du gestionnaire, elles lui sont opposables à ce dernier (art. 1347 c. civ). Par ailleurs, il est de principe juridique constant que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même (Cass. Com. 18 juin 1991), rendant le relevé de compte inopposable au locataire.

Il ne faut pas non plus oublier la prescription quinquennale en la matière (art. 2277 c. civ.).

Le fait qu'il y ait des différences entre les quittances et le relevé de charge montre le sérieux du gestionnaire

cordialement

merci Lecoeur,
c'est exactement le sens du propos.
Effectivement le gestionnaire semble peut organisé mais il n'y a aucune raison pour que cette désorganisation nuise au locataire.
je vous tiens informé des évolutions.
Bonne journée

Comme promis voici l'évolution des événements:
Malgré la LRAR exposant l'ensemble des éléments, citant les textes applicables et fournissant l'ensemble des justificatifs, le gestionnaire persiste à considérer que les quittances ne prouvent pas le paiement!
La commission de conciliation estime quant à elle que le problème est en dehors de son champ de compétences (le désaccord ne portant pas sur le montant des provisions ou des charges mais bien sur l'existence du paiement).
Ceci étant, la Commission propose d'être saisie sur l'absence de justification des charges (obligation de présenter les justificatifs au moins annuellement conformément à la loi de 1989) puisque le gestionnaire n'a pas rempli son obligation (4 mois de retard sur la date anniversaire et compte tenu du changement de gestionnaire peu de chance d'obtenir les justificatifs).
des suggestions?

Par quel miracle technologique les quittances ne prouvent-elles plus le paiement ? Subsidiairement, n'est-il pas possible de saisir en même temps la Commission de Conciliation, charge ensuite au demandeur de produire les preuves qu'il souhaite pour démontrer l'absence de paiement.
Question que je me pose, un peu retorse : en l'absence de cause du versement, le locataire ne peut-il à son tour pas réclamer le remboursement de toutes les provisions de charges pour les périodes concernées par l'absence de preuve d'utilisation de ces provisions (qui en tant que telles devraient être périodiquement comparées aux dépenses réelles, tiens je vais peut-être m'en servir de mon côté ) ?

Il semble que dans la mesure où il n'y a pas de contestation sur le montant ou le mode de calcul des charges (ou des provisions) nous soyons hors champ de compétences de la commission ceci étant, MEM, vous n'êtes pas retors, car c'est bien ce qu'a préconisé la Commission: l'obligation au moins annuelle de justifier des charges n'ayant pas été remplie par le gestionnaire, le locataire peut (et doit) saisir la commission pour soit obtenir communication desdits justificaitfs soit obtenir le remboursement intégral des provisions versées non justifiées.

Ce qui en principe ne règle pas le problème initial mais peut en restreindre la portée.
Et avouons le ce qui peut aussi inciter le gestionnaire à remplir (enfin) ses obligations légales.