LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Une personne a acheté il y a qlques années un appt..
Dans son acte de vente ne figure pas une terrasse dont il a seul l'accès, par le biais de portes fenêtres.
L'ancien propriétaire lui avait verbalement déclaré à l'époque que cette terrasse appartenait à la copropriété mais qu'il en avait l'usage exclusif.
Parallement, aucun reglement de copropriété n'avait été jusqu'alors rédigé.
Un état descriptif des lots a été fait par un géomètre expert en vu d'établir un reglement de copropriété.
Dans cet état descriptif, la terrasse est attribuée au proprietaire de l'appt, mais le lot global est considéré comme:" la propriété de cette personne".
A l'occasion de travaux d'étanchéité devant être effectué sur cette terrasse, certains copropriétaires souhaitent vendre la terrasse au propriétaire de l'appt en échange de paiement des travaux.
Question:
est-il nécessaire de modifier l'etat descriptif qui a conféré au propriétaire de l'appt la propriété de la terrasse ?

Dans la négative, le règlement de copro. doit-il obligatoirement constater la jouissance exclusive et privative de la terrasse au propriétaire ?

Si cette partie commune doit être vendue, la décision de vente doit-être prise à l'unanimité ou à la majorité de l'art. 26 ?

Bonjour,
Je ne vois pas trop bien comment une copropriété pourrait bien vendre à un copropriétaire un bien que l'état descriptif du règlement de copropriété, adopté en assemblée générale, je suppose, indique comme étant déjà sa propriété exclusive.
Modifier maintenant ce règlement dans le sens que vous dites reviendrait à une expropriation de fait pour, ensuite, revendre ce même bien au copropriétaire exproprié. Sauf à démontrer qu'il y a eu erreur de l'expert-géomètre et que le copropriétaire concerné est d'accord là dessus.

En règle générale dans une copropriété, ce qui est vivement conseillé, c'est de laisser tout ce qui est balcons, terrasses et a fortiori toits-terrasses accessibles, comme "parties communes spéciales" dites "à usage privatif exclusif". C'est beaucoup plus commode lorsqu'il s'agit de décider de travaux de rénovation ou d'étanchéïté.
Si ces parties étaient considérées comme "privées", la procédure serait plus compliquée.

Bonjour Camille,
La difficulté dans le cas que je vous ai exposé est que le règlement de copropriété n'a pas encore été validé en assemblée générale, seul l'état descriptif (erroné) établi par le géomêtre l'a été.
De plus, pourrait-on considérer la modification du règlement comme une expropriation, dans la mesure où, juridiquement, le propriétaire de l'appartement n'est pas propriétaire de la terrasse?

Il aurait fallu que lors de la vente la terrasse soit mentionnée dans l'acte pour qu'elle soit la propriété de l'acquéreur.
néanmoins, si cela n'a pas été le cas, elle n'est pas sa propriété.
En revanche, pour que des modifications soient possibles, il faudrait qu'une AG de copropriétaires le décide...
pour la question de l'unanimité ou de la majorité, ça dépend du règlement de copropriété, ça doit être mentionné (chaque copropriétaire disposant par exemple d''un nombre de voix différent selon la surface de l'appartement ou du lot possédé)

juriste... a écrit :Il aurait fallu que lors de la vente la terrasse soit mentionnée dans l'acte pour qu'elle soit la propriété de l'acquéreur.
néanmoins, si cela n'a pas été le cas, elle n'est pas sa propriété.

nous sommes bien d'accord

En revanche, pour que des modifications soient possibles, il faudrait qu'une AG de copropriétaires le décide...
pour la question de l'unanimité ou de la majorité, ça dépend du règlement de copropriété, ça doit être mentionné (chaque copropriétaire disposant par exemple d''un nombre de voix différent selon la surface de l'appartement ou du lot possédé)

désolé, mais ça n'a rien à voir... [/quote]

oups...désolée...j'étais sur ma planète...

juriste... a écrit :oups...désolée...j'étais sur ma planète...

n'oubliez pas de revenir .

Bonjour,

aspi-rine a écrit :La difficulté dans le cas que je vous ai exposé est que le règlement de copropriété n'a pas encore été validé en assemblée générale, seul l'état descriptif (erroné) établi par le géomêtre l'a été.
/quote]
A mon avis, dans le cas présent, c'est l'état descriptif qu'il faut faire rectifier dare-dare avant de passer le règlement de propriété au vote de l'assemblée. D'ailleurs, sur quoi se base le géomètre pour attribuer la propriété à un ou à l'autre ? A mon avis, c'est que, dans l'esprit d'un géomètre, balcon et terrasse "appartiennent" à l'appartement desservi. Or, dans une copropriété, c'est rarement le cas.

aspi-rine a écrit :De plus, pourrait-on considérer la modification du règlement comme une expropriation, dans la mesure où, juridiquement, le propriétaire de l'appartement n'est pas propriétaire de la terrasse?

Oui, s'il y avait déjà un réglement "initial" qui avait été adopté et que l'on modifie par la suite. Mais là, si j'ai bien compris, vous n'avez pas à faire modifier un règlement qui, officiellement, n'existe pas encore. Il n'existe officiellement qu'après l'adoption.
Et à mon humble avis, la meilleure solution, c'est "balcons et terrasses = parties communes (donc biens communs de la copropriété) spéciales, c'est-à-dire avec jouissance privative exclusive". Parfois, on fait pareil avec les bouts de jardin privatifs pour les appartements du RDC.
Avec éventuellement une clé de répartition spéciale pour les toits-terrasses accessibles par le ou les copropriétaires "jouissants" pour ce qui concerne les travaux correspondants (encore que l'étancheïté concerne tout le monde, c'est la solidité de l'immeuble qui en dépend), un peu comme pour les parkings ou les ascenseurs.

Merci Camille, j'avais la m^me analyse que vous.
Question subsidiaire:
Dans la mesure ou la jouissance exclusive et privative de la terrasse est reconnue au propriétaire de l'appt. l'aliénation de cette dite terrasse entrainerait un trouble de la jouissance des parties privatives ( appt. et terrasse), ce qui exclut à mon sens un vote à la majorité qualifiée. Mon analyse est-elle selon vous exacte ?

Art 26 de la loi de JUillet 1965:
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Bonjour,
Oui et non, ça dépend.
Il ne faut pas confondre les parties privées/privatives qui sont la propriété unique et exclusive de chaque copropriétaire, personne physique, et les parties communes qui sont, en quelque sorte, une propriété indivise partagée par l'ensemble des copropriétaires, donc détenue par la "copropriété", personne morale constituée de l'ensemble des copropriétaires.
Certaines de ces parties communes peuvent être mises à la disposition exclusive d'un seul copropriétaire, ce sont les parties communes spéciales. Ce propriétaire en a donc la jouissance exclusive mais il n'en est pas pour autant le propriétaire unique et exclusif. Il est, en quelque sorte, usufruitier de ce bien et la copropriété (réunion de l'ensemble des copropriétaires, dont il fait partie, d'ailleurs) en est le nu-propriétaire, en somme.

Donc, l'assemblée générale a le droit, sous certaines conditions, de modifier ce régime.
Par contre, elle ne peut pas s'approprier un bien réputé détenu exclusivement "en propre" par un copropriétaire.

Donc, si un règlement écrit que les balcons et terrasses sont la propriété de chaque copropriétaire respectif (parties privatives), l'AG ne peut rien faire sans l'accord de ce dernier (avec acte de vente à la clé).

Même problème d'ailleurs avec les murs (porteurs et de séparation des lots, donc à l'exclusion des cloisons intérieures), des sols/planchers et des plafonds, qu'il est toujours préférable de considérer comme parties communes, le copropriétaire n'étant, en fait, que propriétaire exclusif de la "pellicule/surface intérieure", mais pas du "noyau dur" qui forme le gros oeuvre du bâtiment...