LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous,
je dois rédiger un contrat de vente à réméré d'un bien immobilier constituant la résidence principale du vendeur(avec location au vendeur), toutefois je veux éviter les risques de requalification en pacte commissoire ou contrat pignoratif.
La prohibition des pactes commissoire sur resd. principale est elle d'ordre public? En effet à défaut le vendeur pourrait renoncer à s'en prévaloir à l'occasion de la vente.
La vente à réméré ne porte t-elle pas en elle obligatoirement les germes d'une requalification en contrat pignoratif même si elle est consacrée par le code civil? Il me semble en effet que c'est paradoxalement le sens de la jurisprudence. Le vendeur ne pourrait-il pas attester de l'innexistence des principales marques d'impignorations? Cette interdiction des contrats pignoratifs est-elle d'ordre public?
Bref autant d'interrogations qui rend ma tâche difficile et qui necessite une aimable mais experte aide.
En espérant obtenir quelques pistes interressantes, je remercie d'avance mon sauveur.

Bonjour titi,

Je pense qu'une vente à réméré est toujours possible même sur la résidence principale. C'est seulement si la vente est requalifiée en prêt qu'il y a un risque de pacte commissoire prohibé.
Donc dans votre acte il ne faut pas d'ambiguïté, et bien parler de vente à réméré (ou plutôt vente avec faculté de rachat pour être conforme au code civil).

Vous pouvez peut être trouver des informations utiles ici : http://www.newdealimmobilier.fr/blog/vente-a-remere.html

Pour éviter tout risque il faut bien faire ressortir la faculté de rachat. Contrairement à un prêt le vendeur ne doit pas avoir d'entrave pour racheter (rembourser) ou ne pas racheter son bien immobilier.

Je cherche à investir dans le réméré et je me demandais si c'est possible d'acheter le bien immobilier à un prix très bas tout en prévoyant un complément de prix dans le cas où le vendeur ne décide pas de racheter. Je crois que ça peut sécuriser la validité du contrat car ça peut montrer que ce n'est pas un prêt : le vendeur ne serait pas obligé par les "faits" de racheter son bien.
En effet j'ai l'impression que les ventes à réméré sont souvent rédigées de façon à sanctionner le vendeur qui ne rachète pas, ce qui laisserait entrevoir une obligation de rembourser donc un prêt déguisé.

Merci de me faire part de vos solutions si vos recherches ont abouti.

Je vous remercie pour votre réponse, et votre lien, toutefois il me semble qu'en matière de pacte commissoire sur résidence principale, l'élément important n'est pas le prêt, mais la concommitance du prêt et du "gage".
De plus s'il y a location il y risque de requalification en contrat pignoratif.
Votre question du "dedommagement" en cas de non levée de l'option est interressante, même si en cas de requalification en pacte commissoire il est obligatoire à hauteur du prix du marché.
Toutefois il me semble que la motivation principale du vendeur reste la récupération de son bien et peut-être à titre marginal dans certaine situations particulières le dédommagement de son préjudice économique.
Serais heureux d'échanger avec vous concernant vos investissements sur les ventes à réméré, j'ai une certaine experience en l'espèce.

Dans cette attente, je vous remercie encore.

Effectivement sur le problème de concomitance du prêt et du gage ça revient à ce que vous souleviez comme problème : la vente à réméré porte un "gêne" de pacte prohibé (pour une résidence principale), car si l'opération est requalifiée de prêt, il y aura toujours concomitance (du moins je ne sais pas comment l'éviter).
Je ne vois pas de solutions juridiques pour éviter des risques qui dépendent de l'appréciation des juges... Faudrait voir en détail l'arrêt qui a retenu que la location immédiate au vendeur était un indice pour retenir la notion de prêt et non de vente à réméré. J'ose espérer qu'il y a avait d'autres griefs, sinon la vente à réméré n'aurait pas vocation à s'appliquer souvent.
Je pense que le mieux est de soigner l'exposé de l'acte, dans lequel on explique clairement les volontés de chacun.
Le fait de louer au vendeur peut notamment répondre à de nombreuses motivations, sans dissimuler un prêt.
Je ne connais pas votre profession exacte, mais vous posez une question sur le réméré que de nombreux professionnels devraient se poser! J'ai l'impression que 99% des rémérés proposés par les professionnels du rachat de prêt en réméré pourraient être requalifiés! Sauf erreur de ma part...

Bonjour,

Vous soulevez des points essentiels. Voici quelques éléments de réponse :

Oui, la prohibition du pacte commissoire est d’ordre public (art. 2348 C. civ.) : on ne peut pas y renoncer, même volontairement. Le vendeur ne peut donc pas valablement s’en écarter par une clause ou une attestation.

Mais attention : La vente à réméré, bien que légale (art. 1659 C. civ.), peut être requalifiée en contrat pignoratif si elle dissimule un prêt avec garantie déguisée. La jurisprudence y est vigilante, surtout si le vendeur reste occupant, si le prix de rachat est déséquilibré, ou si l’opération vise à contourner l’interdiction des sûretés déguisées.

Pour limiter les risques :
-Justifiez d’une réelle volonté de vendre.
-Prévoyez un prix de vente et de rachat équilibrés.
-Encadrez strictement l’occupation du bien (bail clair, loyer au prix du marché).
-Évitez toute clause automatique de transfert en cas de non-rachat.