LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous,

Dans un compromis de vente, la date de jouissance et le transfert de propriété sont souvent reportés au jour de la signature de l'acte authentique.

Dans le cas où le vendeur refuse de réitérer la vente par acte authentique, l'acquéreur peut demander au Juge de valider la vente et de donner force exécutoire au compromis pour qu'il vaille acte de vente.

Dans ce cas, quel est la date de la vente ? Celle de la signature du compromis où est intervenu l'accord sur la chose et le prix, ou celle où la décision validant la vente devient irrévocable, et qui équivaut à l'acte authentique envisagé ?

De même, puisqu'aucun acte authentique n'est signé, la date de jouissance est-elle celle de la vente, ou celle où la décision de justice devient irrévocable ?

Merci d'avance à tous pour votre avis sur la question.

Bonjour,
Quand on écrit...

tedylou a écrit :réitérer la vente par acte authentique

ça signifie de facto que la vente a déjà eu lieu.
Vente (l'acte proprement dit et l'acte authentique), transfert de propriété et entrée en jouissance sont des notions différentes et souvent à des dates différentes.

Vous pouvez dans vos demandes en justice demander au juge de fixer la date de jouissance, transfert de propriété à la date du compromis de vente comme ca ca vous écarte des questions.

Faites publier votre assignation au bureau des hypothèques ainsi que le jugement pour le transfert de propriété.

En général la réitération par acte authentique a un effet rétroactif au jour de la signature du compromis il me semble.

Enfin, dans le compromis il doit y avoir des renseignements à ce sujet.

franck a écrit :Vous pouvez dans vos demandes en justice demander au juge de fixer la date de jouissance, transfert de propriété à la date du compromis de vente comme ca ca vous écarte des questions.

En général la réitération par acte authentique a un effet rétroactif au jour de la signature du compromis il me semble.
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Bonjour,

Si le compromis prévoit que le transfert de propriété et de jouissance auront lieu à la signature de l'acte authentique, il me semble difficile de demander au juge de valider le compromis tout en demandant des choses qui lui sont contraires. Et à ma connaissance, l'acte authentique n'a pas d'effet rétroactif, sauf bien entendu pour des points particuliers qui y seraient expressément stipulés.

Bonjour,
C'est surtout que...
Ce qu'on appelle vulgairement "compromis de vente" est, en fait et en réalité, l'acte de vente au sens légal du terme, acte de vente dit "sous seing privé", avec éventuellement des conditions suspensives, avec éventuellement des clauses d'entrée en jouissance "à retardement", et que ce qu'on appelle vulgairement "acte de vente" (sous-entendu, celui qu'on signe chez le notaire), n'est, en fait et en réalité que la "réitération sous la forme authentique" d'un acte qui a déjà été signé sous la forme d'un acte sous seing privé.
"Réitération" = répétition (ici sous une forme différente d'un acte qui a déjà eu lieu sous une autre forme)
L'acte chez le notaire n'est qu'une confirmation d'un autre acte, sous la houlette d'un officier public - le notaire -, pour lui donner la forme "authentique".
Donc, partant de là, pas d'effet rétroactif, forcément.

"Acte de vente" ne veut pas forcément dire "entrée en jouissance immédiate" ou "transfert de propriété immédiat".
Par exemple, dans des contrats d'équipements/produits industriels, on trouve fréquemment une clause du genre "Transfert de propriété : l'objet du présent contrat restera la propriété du fournisseur jusqu'au paiement complet du matériel par l'acquéreur".
Dans ce cas, on distinguera :
- l'acte de vente proprement dit : date signature du contrat/bon de commande
- l'entrée en jouissance : date de fin de mise en service sur site du matériel (donc, forcément, après la livraison sur site)
- le tranfert de propriété : date de paiement de la dernière facture partielle (solde de la commande, que le client ne règle - en général - qu'après mise en service satisfaisante, ce qu'on appelle la "retenue de garantie").

Tant que le vendeur n'a pas remis les clés, on peut difficilement parler d'entrée en jouissance par l'acquéreur. Tant que l'acquéreur n'a pas la libre jouissance du bien (et, accessoirement, n'a pas payé le vendeur), on peut difficilement parler de transfert de propriété (puisqu'il s'agit aussi d'en prendre la responsabilité).

Tout cela est très vrai, mais je pense que c'est différent lorsque l'acte constatant l’accord sur la chose et le prix ne précise pas ni la date du paiement du prix, ni celle de l’entrée en jouissance.

Supposons par exemple qu’une offre d’achat ou de vente soit acceptée sans fixer ces modalités. Ce peut-être aussi le cas d'un compromis de vente non réalisé par un professionnel : La vente est parfaite, et la chose appartient dès ce moment à l’acheteur selon l’article 1583 du Code Civil. Les fruits aussi, et cela même s’il n’a pas payé le prix.

S’il s’agit d’une chose louée par exemple, l’acheteur ne peut-il revendiquer les locations depuis le consentement des deux parties, même si le paiement et la délivrance, ou la libre disposition, n’interviennent que plus tard ? Il me semble bien que oui, mais bien entendu il doit aussi supporter les charges depuis ce jour.

Bonjour,

Nancy54 a écrit :La vente est parfaite, et la chose appartient dès ce moment à l’acheteur selon l’article 1583 du Code Civil. Les fruits aussi, et cela même s’il n’a pas payé le prix.

la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur

mais pas l'inverse (enfin, pas tout à fait). Le vendeur ne peut plus refuser le bénéfice de la propriété à son acquéreur. Il ne peut plus se dédire (sauf clauses suspensives).
"parfaite" ne veut pas dire "terminée".

D'ailleurs, c'est même la seule justification de la fameuse "cérémonie de la remise des clés" qui marque l'entrée en jouissance matérielle.
Tant que l'acquéreur ne peut entrer dans son bien comme bon lui semble, il n'en a pas la jouissance. Le vendeur la conserve jusque là.

Peut-on résumer en disant, pour reprendre l’exemple ci-dessus de la vente d’un appartement loué, que l’acheteur en est propriétaire dès qu’il accepte l’offre de vente du vendeur (ou que le vendeur accepte son offre d’achat), et que depuis ce jour les loyers appartiennent à l’acheteur (vente parfaite), même si le vendeur ne lui remet les clés que trois mois plus tard, lors de la signature de l’acte authentique et du paiement du prix convenu qui lui donneront la libre disposition (vente terminée) ?

L’acheteur serait alors en droit de déduire les loyers échus de son paiement du prix de vente convenu, par compensation légale…

Bonjour,
Pour moi, je dirais que non. Un contrat est un contrat et le bailleur reste le bailleur, nommément désigné dans le bail existant.
Il n'y aura changement de bénéficiaire du bail que quand il y aura changement de bailleur par changement de bail au nom de l'acquéreur (lequel devra reprendre les dispositions du précédent).
Le compromis de vente peut prévoir des dispositions expresses contraires, mais peu probable que le vendeur, qui est en position de force à ce stade, l'accepte.
Par analogie, le nouveau propriétaire est "nu-propriétaire" et l'ancien propriétaire est "usufruitier" jusqu'à la mise des clés (avec quelques bémols, notamment en matière de copropriété).

Camille a écrit :Par analogie, le nouveau propriétaire est "nu-propriétaire" et l'ancien propriétaire est "usufruitier" jusqu'à la mise des clés (avec quelques bémols, notamment en matière de copropriété).

N'est-ce pas contraire à l'article 1614 du code civil ?

Je pense que c'est le cas si le consentement des parties sur la chose et le prix prévoit le transfert de jouissance à la date du paiement, de la remise des clés et de la signature de l'acte authentique, mais peut-ce l’être aussi dans l'hypothèse où les parties n'ont pas fixé ces conditions à leur consentement ?