LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Suite à la signature d'une promesse synallagmatique de vente, un acquéreur refuse de procéder à la réitération de la vente par acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives.

Après plusieurs mises en demeure infructueuse, le notaire dresse un procès verbal de carence afin de constater le défaut de l'acquéreur permettant ainsi au vendeur d'agir en justice.

Pendant cette action en justice, le bien objet de la promesse est-il indisponible et donc ne peut-il être revendu jusqu'à l'issue du procès?

Ne faut-il pas faire une distinction selon le type de promesse?

1. Il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente valant vente. Le vendeur peut agir en exécution forcée de la vente. Dès lors, le bien serait indisponible.

2. il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente. Dès lors, s'applique strictement l'article 1142 du Code civil: le vendeur ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts, outre la clause pénale.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur ne pouvant être forcé judiciairement à acheter, n'est-il pas possible de remettre en vente l'immeuble avant même l'issue du procès?
Ou au contraire, tant que le défaut de l'acheteur n'a pas été constaté par un juge, les parties sont toujours engagés et donc le vendeur ne peut pas revendre le bien? (si cette dernière solution est applicable, est-ce valable alors même que la date couperet est dépassé...)

Merci d'avance pour vos éclaircissements!
Dans l'attente de vous lire

Bonjour,

Quand vous parlez de "promesse synallagmatique de vente", vous pensez au compromis de vente ?

Voir ce lien http://vosdroits.service-public.fr/part ... 2965.xhtml

Excusez-moi mais, n'ayant pas bien compris la question, j'hésite à rédiger une réponse.

Juridiquement, un compromis de vente est une promesse synallagmatique...

Ma question est simple: En cas d'inexécution par l'acquéreur de ces obligations (refus d'acquérir), le vendeur peut-il remettre en vente son bien alors même qu'il a engagé une procédure judiciaire pour inexécution de la promesse...ou au contraire son bien serait immobilisé le temps de la procédure???

Faut-il faire une distinction selon que la PSV vaut vente ou non? si elle ne vaut pas vente, le vendeur ne pourra obtenir que la clause pénale et des DI pour le préjudice subdi; il ne pourra en aucun cas obtenir l'exécution forcée de la PSV alors pourquoi le bien serait immobilisé? D'un autre côté, si ce raisonnement tient, pourquoi y a t-il si peu d'action en ce sens...

archibald a écrit :Juridiquement, un compromis de vente est une promesse synallagmatique...

Ma question est simple: En cas d'inexécution par l'acquéreur de ces obligations (refus d'acquérir), le vendeur peut-il remettre en vente son bien alors même qu'il a engagé une procédure judiciaire pour inexécution de la promesse...ou au contraire son bien serait immobilisé le temps de la procédure???

Faut-il faire une distinction selon que la PSV vaut vente ou non? si elle ne vaut pas vente, le vendeur ne pourra obtenir que la clause pénale et des DI pour le préjudice subdi; il ne pourra en aucun cas obtenir l'exécution forcée de la PSV alors pourquoi le bien serait immobilisé? D'un autre côté, si ce raisonnement tient, pourquoi y a t-il si peu d'action en ce sens...

Bonjour,

Votre raisonnement est intéressant et, pour avoir déjà été confronté à ce genre de cas de figure, je défendrais plus volontiers l'idée que la vente ne peut plus avoir lieu dans le cas où l'acquéreur n'a pas obtenu de financement parce qu'il n'en a pas sérieusement cherché (auquel cas il exécute de mauvaise foi ses obligations contractuelles). J'ignore si c'est le cas dans votre hypothèse, l'information pourrait peut-être préciser la réponse.

A mon sens, si l'acquéreur n'est pas solvable pour l'acquisition complète, il s'ensuit que la vente forcée n'est pas pratiquement envisageable. Cette situation entraîne un préjudice pour le vendeur, qui immobilise un bien susceptible de perdre de la valeur. Le préjudice peut s'évaluer en comparant le prix de vente final et le prix de vente initial, sans qu'il soit possible de minorer ce prix en considérant une simple perte de chance : c'est ici une certitude et non une possibilité qui est perdue.

En outre, l'immobilisation du montant de la vente occasionne aussi un préjudice pour le vendeur, ce préjudice a également vocation à être indemnisé.

La question décisive, évidemment, se posera lors de l'exécution d'une décision favorable au vendeur : l'acquéreur est-il solvable ?

Bien à vous,
MEEM

Bonjour,

archibald a écrit :Juridiquement, un compromis de vente est une promesse synallagmatique...

En fait, pas toujours et il faut bien lire le "compromis", notion fort floue qui recouvre deux cas de figure :
- ce peut être un véritable acte de vente mais sous signatures privées ; on l'oublie souvent mais un tel acte est licite : il devra être réitéré par notaire mais uniquement aux fins d'opposabilité aux tiers. La vente est en revanche valable et définitive entre les parties et donc susceptible d'exécution forcée ; les éventuelles conditions ont caractère suspensif ;
- ce peut être une promesse de contrat, en principe insusceptible d'exécution forcée... sauf clause contraire du compromis ce que l'on voit de plus en plus ! L'acte notarié est cette fois le véritable acte de vente ; les éventuelles conditions ont caractère résolutoire (même si elles sont déclarée par erreur comme étant suspensives dans 90% des cas...).

archibald a écrit :Ma question est simple: En cas d'inexécution par l'acquéreur de ces obligations (refus d'acquérir), le vendeur peut-il remettre en vente son bien alors même qu'il a engagé une procédure judiciaire pour inexécution de la promesse...ou au contraire son bien serait immobilisé le temps de la procédure???

Faut-il faire une distinction selon que la PSV vaut vente ou non? si elle ne vaut pas vente, le vendeur ne pourra obtenir que la clause pénale et des DI pour le préjudice subdi; il ne pourra en aucun cas obtenir l'exécution forcée de la PSV alors pourquoi le bien serait immobilisé? D'un autre côté, si ce raisonnement tient, pourquoi y a t-il si peu d'action en ce sens...

Si on est dans le second des cas que j'ai cité, la promesse est résolue ; le promettant se retrouve libre de toute obligation et le bien peut être remis en vente. Il a droit à l'indemnité d'immobilisation.

archibald a écrit :Bonjour,


1. Il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente valant vente. Le vendeur peut agir en exécution forcée de la vente. Dès lors, le bien serait indisponible.

2. il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente. Dès lors, s'applique strictement l'article 1142 du Code civil: le vendeur ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts, outre la clause pénale.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur ne pouvant être forcé judiciairement à acheter, n'est-il pas possible de remettre en vente l'immeuble avant même l'issue du procès?
Ou au contraire, tant que le défaut de l'acheteur n'a pas été constaté par un juge, les parties sont toujours engagés et donc le vendeur ne peut pas revendre le bien? (si cette dernière solution est applicable, est-ce valable alors même que la date couperet est dépassé...)

Merci d'avance pour vos éclaircissements!
Dans l'attente de vous lire

Et pourquoi il s'agirait d'une promesse ne valant pas vente? la réponse est dans le corps même de ladite promesse.

La promesse synallagmatique ne vaut pas vente: c'est le cas quand les parties stipulent que la vente ne sera formée qu'après qu'un élément essentiel soit présent, tel une autorisation administrative. Ce sera alors un avant contrat synallagmatique de vente.

Pour qu'il y ait un avant contrat synallagmatique de vente il faut qu'il y ait un échange de consentement définitif sur la chose et le prix. Tel n'est pas le cas si la convention permet aux parties de ne pas réaliser la vente. Ce sera alors qu'un simple projet non obligatoire (Cass, civ, 3e, 27 novembre 1990). Si par exemple les parties ne se sont engagés que sur le fait qu'ils allaient signer par acte authentique cela ne vaut pas vente (Cass, civ, 3e, 17 juillet 1997).

Que dit clairement votre promesse à ce sujet???

Bonjour à tous,
J'ai vu passer très récemment un arrêt portant sur le sujet. J'essaye de le retrouver.
Cordialement,

tenez nous au courant

Je n'ai pas eu le temps de répondre plus tôt mais j'ai solutionné mon problème!

Après recherches, j'en ai déduit qu'il fallait distinguer selon le type de la promesse:

- la promesse synallagmatique de vente vaut vente : les parties se sont engagés définitivement.. SI l'acquéreur refuse d'acheter, dans ce cas possibilité d'agir en exécution forcée. En conséquence, il n'est pas possible de remttre en vente immédiatement le bien. L'exécution forcée étant la sanction de principe, l'acheteur pourrait se retourner contre le vendeur, lequel aurait commis une faute en remettant le bien en vente. (Même si en pratique cette faute ne saurait pas invoquer par l'acheteur puisqu'il ne veut plus acheter!)
Pour bien faire les choses, le vendeur doit demander la résolution judiciaire de la promesse (en référé). Dès prononcé de la résolution, le vendeur pourra sans risque remettre en vente le bie. En complément de cette action il demandera la clause pénale..

- la promesse ne vaut pas vente : exemple le plus fréquent: les parties ont faite de la réitération de la vente par acte authentique un élement essentiel de la vente. Dans ce cas, le vendeur ne peut obtenir que des D&I. Le vendeur peut remettre en vente le bien sans demander la résolution judiciaire de la promesse puisque de tte facon le juge ne pourra jamais contraindre à acheter...