LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Pour l'éventualité de la fraude, cela dépendra de la fiscalité. Si elle s'avère particulièrement avantageuse dans le cas du partage de parts sociales (seuls droits de mutation) et si l'apport se fait disons une semaine avant un décès causé par une maladie à l'issue fatale dont l'issue était déjà certaine au moment de l'apport, je ne suis pas sûr que le fisc laisse passer sans broncher par exemple.

Pour ce qui est de la clause d'agrément, n'est il pas possible de la contourner en attribuant une part unique à chacun des héritiers potentiels? Cela n'engage pas vraiment et n'est pas véritablement une source de blocage dans le processus de décision et on a du coup enlevé le jeu de la clause d'agrément puisqu'il s'agit d'associés avant la répartition des parts du défunt.

Mais la plupart des questions abordées ici sont des questions de fiscalité et je ne peux pas apporter de réponse suffisamment étayée en l'état.

"Pour ce qui est de la clause d'agrément, n'est il pas possible de la contourner en attribuant une part unique à chacun des héritiers potentiels? Cela n'engage pas vraiment et n'est pas véritablement une source de blocage dans le processus de décision et on a du coup enlevé le jeu de la clause d'agrément puisqu'il s'agit d'associés avant la répartition des parts du défunt"

Le principe de la clause d'agrément est basé sur les modalités d'entrée (ou non) des futurs associés et sur la transmission des parts sociales. Qui peut entrer, mode d'introduction, l'acceptation ou pas de nouveaux associés, etc.

En ce qui concerne "le moment de l'apport" et donc de la création de la SC en l'occurence, il est évident que cela doit correspondre à une stratégie de transmission patrimoniale et non une action improvisée. Mais justement n'est-ce pas tout l'objet du débat que de pouvoir préparer la transmission des biens de famille ?

on pourrait imaginer qu'un héritier réservataire s'estime lésé par l'apport en société du bien en question et essaie de faire casser cet apport au sens où il porterait atteinte à la réserve héréditaire en particulier si cela est fait moins de 10 ans avant le décès de l'apporteur. de même si l'apport constitue la totalité ou la quasi totalité du patrimoine du futur défunt, je crois que là aussi on a un motif de faire casser le montage en sci.
Pour le fisc, je suis quasi sur qu'il attaquera le montage si il est trop récent par rapport au décès en y voyant un manque d'affectio sociétatis et un abus qui se justifie uniquement par une recherche de payer moins de droits.

Je ne suis pas sûr qu'on pourra faire casser le montage dans la mesure où la part héréditaire aurait porté sur une part indivise dans un premier temps de l'immeuble. Or, le montage permet d'avoir un report sur un élément plus liquide qu'une part indivise d'un immeuble. De même, le report sur des parts sociales ne me semble pas de nature à léser l'héritier réservataire: ses droits sont maintenus en valeur (la valeur des parts dépendra aussi et surtout de la valeur de l'immeuble en l'occurrence).

Je suis plus inquiet pour la réaction du fisc en fait.

ce n'est pas sur que les parts de sci soient plus liquides qu'une part indivi d'héritage. En effet, un acquéreur d'un bien immobilier ne sera pas forcément intéressé d'acquerir des parts de sci pour l'acheter d'autant plus qu'il lui faudra alors convaincre tous les porteurs de parts (qui ne souhaietent pas forcément vendre et qui n'y sont pas obligés). alors que en cas d'indivision, celui qui veut vendre peut faire provoquer la vente rapidement et percevoir sa part en espèces rapidement.

Si l'acquéreur veut le bien immobilier, il l'achètera à la sci, et on pourra par exemple procéder à la lioquidation de la société en répartissant le produit de la vente entre les associés.

Vendre une part indivise est quasi impossible et provoquer la cloture de l'indivision peut s'avérer très complexe dans le cadre d'une succession. L'indivision portera sur l'ensemble du patrimoine et sur sa répartition, non sur un seul de ses éléments. S'il y a réellement un conflit ou une mésentente des héritiers sur un point ou un autre (relatif ou non à l'immeuble d'ailleurs), c'est l'ensemble qui peut s'avérer bloqué.

On pourrait envisager aussi la question de la donation partage avec soultes à la clé si l'un des héritiers veut recueillir le bien immeuble par préférence, mais l'avantage fiscal n'est pas évident (il dépendra de l'âge du futur défunt...) et les conséquences financières pour celui qui recueille l'immeuble peuvent être délicates à gérer (éventuelles soultes lourdes...). Sans parler des problèmes d'acceptation ultérieure de la succession (en cas d'apparition de "dettes surprises" par exemple).

"La Société Civile immobilière

Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. Cette solution présente plusieurs avantages.


1. Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable.


2. En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts.


Mais la situation peut se révéler inconfortable à terme.Et, sur le plan fiscal, les concubins restent défavorisés : qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'un logement, la transmission par donation ou succession demeure très coûteuse.
Deux solutions peuvent être utilisées pour limiter ces inconvénients.

1. Les concubins peuvent prévoir un démembrement croisé des parts.

Ce montage juridique astucieux peut s'expliquer par un exemple.
M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.
Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès.

2. Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question."
Extrait d'info FNAIM

Sinon le montage en "Tontine" est intéressant bien que limité à une valeur de biens maxi de 76.000€

Autre info, autre source:

La transmission d'un bien immobilier par une SCI

Dans une indivision, la transmission d'un bien se heurte souvent à la règle de l'unanimité. La SCI la contourne en permettant une autre règle de décision.

Un chef de famille, gérant de SCI, peut, grâce à la rédaction des statuts, transmettre la propriété des parts sociales tout en conservant son pouvoir de gestion.

La transmission des immeubles permet une cession isolée des autres actifs de l'entreprise. Les coûts de cession diminuent.

La répartition de parts sociales est plus simple que le partage d'un immeuble en indivision.

Il peut être prévu qu'une clause d'agrément contraigne les associés à ne pouvoir céder les pans aisément. Là vente de parts sociales à l'un de ses successibles avec réserve d'usufruit est assimilée à une donation. Mieux vaut donc prévoir une bonne rédaction des statuts et ne pas sous estimer la valeur du capital: si la valeur nominale est faible en raison d'un capital faible, la plus value dégagée en cas de cession risque d'être importante.