LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous
J'ai été saisi par un ami qui avait des arriérés de charges de copropriété. Il a été attrait par le conseil syndical représenté par le syndic.
Le juge a condamné :
1°) le conseil syndical a remboursé un trop perçu de 1000,04 € à mon ami
2°) Il a aussi de l'autre côté, condamné mon ami à payer 1000 € au syndicat de copropriété à titre de 700 du CPC ainsi que les dépens.
Mon ami a demandé la mise en jeu de la compensation découlant de l'article 1292 du Code Civil afin de mettre un terme au litige.
Le syndic a donc versé sur le compte de copropriété de mon ami la somme de 1000,04 € et a, dans le même mouvement, récupéré la somme de 1000 € découlant de l'article 700 du CPC précité sur le compte de copropriété de mon ami.
Cependant, très curieusement, l'avocat du syndic a mandaté un huissier pour signification du jugement et recouvrement des 1000 € de l’article 700 pourtant déjà payé par compensation.
L'huissier a délivré un commandement de payer aux fins de saisi vente à mon ami.
Considérant qu'il s'agissait d'une démarche inutile, mon ami s'est rapproché de l'huissier en lui expliquant qu'il il y avait mal entendu; qu'il était à jour de sa dette et que cet acte était superfétatoire. il a demandé et obtenu une lettre du syndic attestant clairement qu'il était effectivement à jour non seulement de toutes ses charges mais qu'il avait aussi réglé les 1000 €; que instructions étaient données à l'avocat de demander à l'huissier d’arrêter la procédure injustifiée et contraire à la loi de 1991. Peine perdue. L'huissier vient d'adresser une de menace à mon ami, lui indiquant qu'il lui adressera bientôt un PV de saisie et qu'en cas d'absence il procédera à l'ouverture forcée des portes.
Cette affaire est invraisemblable. Mon ami aurait dû saisir le JEX dans un délai de 8 jours après la signification du commandement de saisi vente mais il a été un peu désinvolte malgré mes recommandations.
Que faire pour mettre un terme à ce litige ? doit-il payer à l'huissier une dette qui n'existe plus ? si cet huissier qui est informé de cette situation revient à la raison et stoppe toute procédure sera-t-il fondé à réclamer paiement des frais d'un acte superfétatoire ?
Merci pour vos suggestions éclairées.

Bonsoir,
Normalement, ce forum n'a pas pour vocation de répondre à des demandes de consultations juridiques gratuites, mais, moi, à votre place, je demanderais un rendez-vous avec le syndic (pas de discussions au téléphone sur le fonds) et j'irais muni de son propre courrier et du dernier courrier de l'huissier. Une fois sur place, je lui demanderais d'intervenir au téléphone, en votre présence, auprès
- de l'avocat
- de l'huissier
Eventuellement, sollicitez d'être mis en copie, si ça ne dérange personne, du courrier de l'avocat à l'huissier...
De retour chez vous, dès le lendemain, reprendre contact avec :
- l'avocat, pour vérifier qu'il a bien compris la demande du syndic
(éventuellement, lui réitérer votre demande d'être mis en copie de son courrier à l'huissier)
- l'huissier, pour vérifier qu'il a bien, lui aussi, compris la demande du syndic et qu'il a bien compris de suspendre les opérations jusqu'à plus ample information.
A tous, syndic compris, vous préciserez que, sans nouvelles de leur part dans la semaine qui suit, vous vous permettrez de les rappeler jusqu'à règlement définitif du dossier...


Ce qui me chagrine un peu, dans votre dossier, c'est :

Le juge a condamné :
1°) le conseil syndical a remboursé un trop perçu de 1000,04 € à mon ami
2°) Il a aussi de l'autre côté, condamné mon ami à payer 1000 € au syndicat de copropriété à titre de 700 du CPC ainsi que les dépens.

1°) Que vient faire le conseil syndical dans cette affaire ?
2°) Normalement, c'est la partie perdante qui paye l'article 700 et les dépens. Donc, normalement le syndicat. Alors, pourquoi votre ami ?

Bonsoir Camille
Merci pour vos observations.
Pour répondre à votre première interrogation, je dirai tout d'abord que dans une copropriété "normale", les copropriétaires sont représentés par un organe qui s'appelle le conseil syndical lequel, après la désignation d'un syndic, passe contrat avec ce dernier et traite directement qu'avec lui. Le contrat qui lie le syndic au conseil syndical ne lie point les copropriétaires ce, en raison du principe de la relativité des contrats découlant de l'article 1165 du Code Civil.
Pour actionner un copropriétaire défaillant ou supposé l'être, le syndic reçoit mandat express de représentation émanant du conseil syndical. C'est pourquoi, dans cette affaire, et pour répondre à votre interrogation, c'est le conseil syndical de la copropriété de mon ami qui a été condamnée et non le syndic lui-même.
En second lieu, vous avez certainement raison de vous étonner sur le fait que, alors que mon ami était à jour de ses charges, qu'il avait même trop payé, et que la copropriété par l’intermédiaire du conseil syndical a été condamnée par le juge à lui rembourser le surplus de 1000,04 €, ce même jugement condamne d'un autre revers de main mon ami à payer lui aussi 1000 € au conseil syndical et ce, à titre de l'article 700 du CPC; Or, en principe et comme vous le relevez à juste titre, c'est celui qui succombe qui paye l'article 700 et les dépens.
Il est vrai que c'est le juge qui décide mais cette décision bouscule tous les usages en la matière. Il semblerait que ce juge ait considéré que le fait que mon ami ait eu à un moment un retard de charges de copropriété, il était fautif par rapport aux dispositions de la loi de 1965 relative à la gestion des copropriétés en France et que c'est la raison pour laquelle il a été attrait. or, le jour de l’audience il avait déjà tout réglé mais le syndicat de copropriété a maintenu malgré cela son assignation et ce, nonobstant les protestations de mon ami.
En tout état de cause, je suis comme vous très surpris car on pourrait penser à un jugement de Salomon.
S'agissant de l'huissier, mon ami vient de lui adresser une LRAR aux termes de laquelle il conteste le bien fondé de la procédure diligentée à son encontre. Pour ce faire, il a joint une lettre émanant du syndic indiquant très clairement qu'il était effectivement à jour, qu'une compensation s'est opérée entre les parties litigantes et que instructions ont été données à l'avocat du syndic de demander à l'huissier d’arrêter toute procédure à l’encontre de mon ami.
Quid : qui paiera les frais d'huissier dans ce cas d’Espèce ou il apparaît très clairement que l'acte de l'huissier était superfétatoire pour ne pas dire inutile ?
A suivre
cordialement

Bonjour.

En complément des interrogations pertinentes de Camille sur deux points de votre exposé, je me permets de rectifier d'autres erreurs afin de reformuler votre perception des choses ainsi que celle des visiteurs du forum :

- "Les copropriétaires sont représentés par un organe qui s'appelle le conseil syndical" : Non, le seul représentant légal du syndicat, personne morale rassemblant les copropriétaires, est le syndic (A. 18 L 10 Jt 65). Le conseil syndical - qui n'a pas la personnalité juridique - a pour seuls rôles d'assister et contrôler le syndic (A. 21 L 10 Jt 65).

- " ... conseil syndical lequel, après la désignation d'un syndic, passe contrat avec ce dernier ... Le contrat qui lie le syndic au conseil syndical ne lie point les copropriétaires ..." : Non, le mandat et le contrat lient le syndicat au syndic, à l'issue d'une approbation par vote de l'assemblée générale (Réaffirmé dans la matrice-type de contrat imposée par le D. 26 Mars 15). Le conseil syndical ne pourrait d'ailleurs contracter, puisqu'il ne constitue pas une personne morale ... Par contre, c'est souvent le Président du conseil syndical qui recevra personnellement pouvoir en assemblée générale de signer lesdits documents.

- "Pour actionner un copropriétaire défaillant ou supposé l'être, le syndic reçoit mandat express de représentation émanant du conseil syndical" : Non, le syndic a obligation de poursuivre le recouvrement des impayés et agit sans autorisation préalable jusqu'à l'inscription de l'hypothèque légale : seule l'obtention ultérieure de la saisie nécessite une décision de l'assemblée générale - et non du conseil syndical ... (A. 19 et 19-2 L 10 Jt 65).

- Concernant votre question, il semblerait - toujours selon vos termes - que la dette était éteinte au jour de la signification du commandement. Votre relation pourrait peut-être tenter de rechercher la responsabilité du poursuivant, donc le syndicat des copropriétaires, celui-ci ayant ensuite, dans une telle hypothèse, une action récursoire à l'encontre du syndic, en lui reprochant d'avoir laissé courir une procédure devenue inutile.

En espérant vous avoir quelque peu éclairé.

Bonjour,
Ah, vu comme ça, je préfère. Merci.

@Peterlechic :
Relisez justement très attentivement cette fameuse loi de 1965 "fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis" et vous allez en apprendre de belles sur les relations entre syndicat, syndic et conseil syndical...
Il est vrai qu'on a toujours un peu tendance à confondre leurs rôles et leurs prérogatives.

Et, dans votre exposé du jugement, je reste encore sur ma faim...
Il y aurait donc eu trois parties à l'instance ?
1°) Le conseil syndical, condamné par le juge donc ;
2°) Le syndicat, bénéficiaire de l'article 700 et des dépens ;
3°) Votre ami, "le cul entre deux chaises", à la fois gagnant et perdant du procès ?
Moi, perso, jamais vu ça.
Le juge avait fumé la moquette du prétoire avant de statuer comme il a fait ?