LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour à tous,

Je fais suite à ma précédente demande intitulée: "révision du loyer avec changement de propriétaire" pour laquelle j'ai reçu une aide précieuse de Sidiza.

Je compique un peu le problème:
La société A... a pris en location :
•le 15 octobre 1998 (avec prise d’effet le 1er novembre), 2 emplacements de parking en contrepartie d’un loyer trimestriel s’élevant à 1800 frs (soit 274,41 €) charges comprises. Mais il est ensuite précisé dans le contrat qu'en sus des loyers, le preneur paiera les prestations, les taxes locatives et les fournitures individuelles prévues par la Loi et selon le mode de répartition en usage dans l'immeuble ou la tVA le cas échéant.
•le 31 août 2000 (avec prise d’effet le 1er septembre), 1 emplacement de parking en contrepartie d’un loyer trimestriel s’élevant à 1800 frs (soit 274,41 €). Le contrat prévoit également qu'en sus des loyers, le preneur paiera les prestations, les taxes locatives et les fournitures individuelles prévues par la Loi et selon le mode de répartition en usage dans l'immeuble ou la tVA le cas échéant.

Les 3 contrats de bail ont été conclus entre Monsieur K... (décédé cette année) et la Société A....
La SCI G... a acquis, avec effet au 1er octobre 2006, les 3 emplacements de parking.

Demande de la SCI GILBERT, par l’intermédiaire de son représentant Monsieur R...:
•paiement des indexations de loyer non effectuées par l’ancien propriétaire Monsieur KLEIN, sur les 5 dernières années en application de l’article 2277 du Code Civil;
•paiement des charges non réclamées par l’ancien propriétaire Monsieur K..., sur les 5 dernières années ;

La SCI demande également un nouveau loyer qui prend en compte les différentes indexations des 5 dernières années.

Grâce à l'aide de Sidiza, je vais invoquer, auprès du gérant de la SCI, les arts 584, 586 et 547 c.civ. sur les fruits civils. Ceci me permet donc d'éviter le paiement des indexations sur les 5 dernières années. Je pense que cela peut également s'appliquer pour les charges?? D'ailleurs dites moi ce que vous pensez de la clause concernant les charges?

Mais j'ai un autre souci: peut-il réclamer un loyer qui prend en compte les indexations des 5 dernières années ou peut-il seulement appliqer lindexation pour 2006-2007 sur la base de 274.41?

Pour ma part, je pense qu'il nepeut pas prender en compte les 5 dernières années, mais je n'en suis pas sûre et surtout il me faudrait un texte sur lequel m'appuyer!!!

Je vous remercie tous.

Céline vous dites « je vais invoquer, auprès du gérant de la SCI, les arts 584, 586 et 547 c.civ. sur les fruits civils. Ceci me permet donc d'éviter le paiement des indexations sur les 5 dernières années. Je pense que cela peut également s'appliquer pour les charges?? » Evidemment et vous voyez juste puisque les charges locatives constituent les accessoires du loyer. Dans ce cas vous appliquerez la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal. Les règles applicables au principal régissent également les accessoires.
Vous poursuivez : « D'ailleurs dites moi ce que vous pensez de la clause concernant les charges? » j’ai l’impression à partir de l’exposé des faits que pour les 3 contrats de bail les parties n’ont pas pris le soin dans la rédaction des contrats de préciser un montant particulier pour les loyers et un autre pour les charges (exemple : le loyer est de 1000frs et les charges fixées à 200frs), car vous parlez de « loyer trimestriel s’élevant à 1800 frs (soit 274,41 €) charges comprises ». Si ma compréhension est juste alors je pense que la deuxième prétention de la SCI GILBERT à savoir le paiement des charges non réclamées par l’ancien propriétaire Monsieur K..., sur les 5 dernières années est sans objet, puisque les charges n’ayant pas reçu un prix précis sont alors confondus dans les loyers. Lorsqu’il paie 1800 frs (soit 274,41 €) de loyer trimestriel, le preneur s’acquitte en même temps des charges conformément aux stipulations contractuelles. En résumé, le locataire toutes les fois qu’il a payé son loyer a du même coup supporté les charges. Sur ce point il n’est donc pas débiteur. Le seul et véritable problème concerne le nouveau loyer prenant en compte les différentes indexations des 5 dernières années et que la SCI réclame.
La SCI GILBERT peut-elle réclamer un loyer prenant en compte l’indexation pour les 5 dernières années ou peut-il simplement appliquer l’indexation pour 2006-2007 sur la base de 274.41 ? Une chose paraît certaine c’est que la SCI Gilbert ne peut pas réclamer le bénéfice de l’application de la clause d’indexation pour les loyers échus avant le 1er octobre 2006 (5 dernières années) car ceux-ci appartiennent à l’ancien proprio qui seul peut formuler une telle requête (arts 584, 586 et 547 c.civ. sur les fruits civils). En acquerrant les 3 emplacements de parking avec prise d’effet fixé au 1er octobre 2006 la SCI a également récupéré tous les contrats de bail en cours portant sur ceux-ci et peut dès lors décider de les rompre ou de les modifier en accord avec le locataire si tel est son souhait car elle est devenue partie au contrat. Si depuis que la SCI a acquis les emplacements de parking le 1er octobre 2006 les contrats dans leurs dispositions concernant les clauses d’indexation n’ont pas été modifiés conventionnellement, Ceci signifie que la SCI peut à partir de cette date appliquer les indexations prévues dans les contrats signés le 15 octobre 1998 et le 31 août 2000. Mieux, les clauses d’indexation font parties des clauses d’adaptation automatique c’est-à-dire qu’elles procèdent à une adaptation automatique des loyers sans que les parties aient à s’assoire pour renégocier les données nouvelles des loyers. Il en résulte que les prises de valeur des 5 dernières années sont opposables au nouveau bailleur (la SCI). ILLUSTRATION : Si par hypothèse les loyers devaient en application des clauses d’indexation augmenter chaque année de 100frs, alors, depuis le 1er novembre 1998 les loyers des 2 1er contrats de bail ont augmenté de 800frs c’est-à-dire 100frsX8 [2006-1998=8ans d’écoulés]. En 2006 les loyers s’élèveront pour les 2 contrats signés le 15 octobre 1998 à 1800frs(charges comprises) plus 800frs = 2600frs. Idem pour le 3ème contrat signé en 2000 sauf que là il s’est écoulé 6ans au lieu de 8ans. La SCI peut donc réclamer au titre du loyer de 2006 un loyer révisé (2600frs par trimestre pour rester collé à notre illustration), c’est-à-dire réajusté par la prise en compte de la clause d’indexation.
CONCLUSION : La SCI ne peut pas réclamer le paiement des loyers des 5 dernières années, pas plus qu’elle ne peut exiger l’application de la clause d’indexation sur ces loyers, car elle n’était pas propriétaire des immeubles loués lorsque ces loyers ont été échus. (arts 584, 586 et 547 c.civ)
La demande en paiement des charges est non fondée et sans objet. L’accessoire suivant le principal (principe général du droit), les charges, parce qu’elles ont été inclues par les parties aux contrats de bail dans le montant global des loyers ont donc été réglées toutes les fois que les loyers ont été versés.
Les clauses d’indexation sont des clauses d’adaptation automatique. La SCI a droit à percevoir à compter du 1er octobre 2006 et non pour la période précédent cette date des loyers réajustés tenant compte des indexations prévues dans les contrats signés le 15 octobre 1998 et le 31 août 2000 depuis leur prise d’effet. Pour la détermination des « nouveaux »loyers vous vous référerez aux indices retenus par les parties dans les contrats de bail.
La dernière question que vous pourriez vous poser est celle de la validité des clauses d’indexation stipulées dans les contrats de bail, car hors du domaine alimentaire, l’indexation n’est licite que si l’indice choisi est en relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
Pour cela je pense que vous pourrez trouver des réponses en consultant le code monétaire et financier et la jurisprudence.
Cordialement

Merci beaucoup,

Heureusement que vous étiez là!!! car le droit des contrats ce n'est pas du tout mon domaine....

Si mes réponses ont pu vous être utiles alors j'en suis heureux. . les rapports humains sont généralement des rapports contractuels donc vive le droit des contrats
Au plaisir