LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour a tous et à toutes.

Je me pose une question au sujet du démembrement de propriété, suite à la demande d'un ami souhaitant acheter une maison en démembrement de propriété avec ses parents.

En effet, selon l'article 751 du Code Général des Impots, le démembrement de propriété entraine une présomption de fictivité de l'acte par l'administration fiscale :

"Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669. ".

Cette présomption peut donc etre combattue de deux manières :

- par une donation
- ou par "démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669. "

Or, dans la pratique, comment le justiciable peut-il prouver sa "bonne foi" ?

En effet, le BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 indique que : "L'administration, approuvée par la jurisprudence, considère que ne constitue pas à lui seul une preuve contraire suffisante le fait que :

- l'acte de démembrement ait été passé devant notaire ;"

Dès lors, il semble impossible de prouver sa bonne foi simplement...

Sauf que le meme BOI renvoie à une autre jurisprudence : "En revanche, il a été admis que constituait la preuve contraire le fait que : - le démembrement résulte d'un partage complet et sincère;" (qui se base sur une jurisprudence au sujet d'une donation-partage, ce qui n'est pas le cas présent).

Or, comment prouver à l'administration fiscale que le "partage est sincère" ?

Des idées ?

Merci d'avance !

Bonjour,
Alors pour prouver la bonne foi d’un démembrement de propriété aux yeux de l’administration fiscale, l’acte notarié doit préciser la valeur de la nue-propriété et les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le démembrement doit être effectif, réel et équilibré, avec des flux financiers cohérents avec les droits théoriques. Aussi, l’opération doit être réalisée à titre gratuit et plus de trois mois avant le décès.

A noter qu'il est utile de conserver tous documents et justifications montrant que l’acte n’a pas pour but principal de réduire les droits de succession. Jsp avoir aidé

Bonjour à tous,

Je me permets de m'incruster dans la discussion (je ne suis pas du tout juriste, mais le sujet m'intéresse car ma famille envisage un montage similaire).

On parle beaucoup ici de l'aspect fiscal et de l'entrée dans le dispositif, mais ma question porte plutôt sur la sortie. Pour prouver que l'opération est "sincère" et non fictive, est-ce que le fait d'avoir anticipé les conditions de revente peut jouer en notre faveur ?

Je demande ça car j'ai lu pas mal de choses disant que se retrouver propriétaire d'un bien démembré peut devenir compliqué si on doit vendre rapidement pour des besoins de liquidités.

Du coup, si l'acte notarié prévoit dès le départ une clause de sortie ou de rachat claire, est-ce que ça ne constitue pas une preuve de bonne foi (montrant qu'on gère le bien comme un actif réel et pas juste comme une niche fiscale) ?

Merci d'avance si quelqu'un a un avis là-dessus !