La location d’un appartement en Airbnb en copropriété est source de multiples difficultés en France mais plus particulièrement à Paris.

Le présent article aborde une partie des problématiques et élude les questions fiscales qui sont tout aussi problématiques (exemples : loi Le Meur ou encore le paiement de la part communale de la taxe d’aménagement pour certaines opérations -si une déclaration préalable ou un permis de construire est nécessaire- avec changement de destination en vertu de l’article 111 de la loi de Finances pour 2025).
Ces problématiques sont nombreuses, il faut par exemple être capable de qualifier cette activité qui peut être civile ou commerciale (qualification en fonction des services fournis), de vérifier au préalable les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble (sachant que certaines clauses peuvent être réputées non écrites) s’agissant de la possibilité de louer en Airbnb, de respecter les conditions listées au sein du règlement municipal de la Ville de Paris notamment celles liées à la compensation, etc. Il faut également se projeter dans l’avenir car les obstacles commencent à s’amonceler (exemple, DPE obligatoire et note particulière à respecter dans les années à venir).

Version en langue italienne à retrouver ici L’affitto Airbnb e la città di Parigi. Par Donato Sirignano, Avocat.

En premier lieu, la situation entre un propriétaire occupant sa résidence principale et un propriétaire de résidence secondaire est totalement différente (notamment en termes de durée de location : 90 jours pour la résidence principale désormais).

En deuxième lieu, le bien à louer devra parfois faire l’objet :

• D’un changement d’usage (le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable délivrée par la mairie de Paris après avis du maire d’arrondissement/Règlement municipal de la Ville de Paris). L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article » ;
• D’un changement de destination, à savoir donner à un immeuble une affectation différente de celle qu’il avait avant. Les catégories sont nombreuses (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, etc.).

En troisième lieu, selon la nature de l’opération envisagée, les autorisations de changement d’usage des logements à Paris peuvent être accordées avec ou sans compensation.

Cette compensation conditionne parfois la délivrance de l’autorisation à la transformation en logement de locaux affectés à un autre usage.

Cela peut parfois être rédhibitoire pour un investisseur.

En effet, en sus des conditions drastiques (concomitance de la transformation, etc.), l’emplacement de l’appartement modifie totalement les conséquences de la compensation.

Il existe des secteurs (arrondissements) de compensation dite renforcée avec une règle de 2 m² pour 1 m² voire des secteurs à triple compensation (3 m² pour 1 m²).

Autrement dit, transformer son bien pour louer en Airbnb peut générer l’obligation pour le propriétaire de détenir un autre bien, dans le même arrondissement, à la transformation d’un bien détenu à en bien à usage d’habitation d’une surface qui peut être le triple du local transformé en location dite Airbnb…

Ces règles sont identifiées au sein du règlement municipal de la Ville de Paris du 15 décembre 2021.

En quatrième et dernier lieu, il faut être attentif au règlement de copropriété qui peut interdire la location en Airbnb via une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction plus formelle des locations de courte durée. Certaines clauses peuvent certes être déclarées non écrites dans certaines conditions mais seulement après un « passage » auprès du tribunal, passage qui s’éternise dans la plupart des cas.

Il faudra également se renseigner sur les majorités à obtenir pour l’autorisation obligatoire de l’assemblée générale des copropriétaires sur certaines opérations.

À ce titre, la loi Le Meur permet à la copropriété d’encadrer plus strictement la location en Airbnb avec des majorités bien plus légères.

Bref, même s’il existe toujours des possibilités de location en Airbnb qui permettent de rentabiliser l’opération (achat de bureaux pour la location, etc.), l’investisseur devra être vigilant et s’entourer de professionnels (notaires, avocats, etc.), tout en ayant conscience de l’évolution de la législation et règlementation qui pour l’instant, est de moins en moins favorable aux locations Airbnb.

Jonathan Durand Avocat au barreau de Paris [->contact@jonathandurandavocat.com]

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