Depuis 2019, la France s’offre un luxe juridique assez rare : deux familles de règles différentes cadrent l’octroi de crédit immobilier aux ménages. Celles du Code de la consommation sont issues de la législation européenne sur le crédit immobilier. Celles, administratives, du Haut Conseil de Stabilité Financière, relèvent de normes dites « macroprudentielles ». Leur coexistence fâcheuse conduit inévitablement à la confusion, au détriment des consommateurs et particulièrement : des emprunteurs en crédit immobilier résidentiel. Ce carambolage est l’une des causes de la crise du logement. La jurisprudence récente de la Cour de cassation invite à mettre un terme aux injonctions infondées du HCSF, pour rétablir en France la primauté du droit du crédit immobilier aux consommateurs.

I - Les « normes » d’octroi de crédit du Haut Conseil de Stabilité Financière ajoutent un cadre administratif infondé, perturbant et inutile à la législation européenne du crédit immobilier.

Instrumentalisé pour obtenir des propriétaires peu coopératifs (...) la baisse des prix de leurs actifs immobiliers, et leur faire payer au passage la note de la lutte contre l’inflation, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est fort maladroitement immiscé dans une matière juridique déjà traitée. Comme tout octroi de crédit, celui du crédit immobilier suppose fondamentalement de définir la notion de crédit excessif.

1.1. Les origines infondées des « normes » administratives d’octroi de crédit immobilier imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière aux banques.

L’invention des règles juridiques dites « microprudentielles » a permis, au fil des crises bancaires, d’imposer aux établissements bancaires [1] des règles de gestion de leurs activités. Celles-ci visent à prévenir les défaillances individuelles. Exigence de fonds propres, mesures de la liquidité, ou encore, limitation de l’effet de levier, illustrent ces mesures [2].

Pour leur part, les règles juridiques bancaires macroprudentielles tendent à prévenir les risques globaux, systémiques. Elles ont pour objectif de cadrer « la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique » [3].

C’est ainsi que le Comité Européen du Risque Systémique (CERS/ESRB) a envoyé en 2019 un courrier d’alerte [4] à la France.

Sans grande justification économique, et surtout sans source crédible, le CERS déclare les ménages français « trop endettés ». Au fil de formulations aussi confuses que contradictoires, le Haut Conseil de Stabilité Financière estime « une dérive progressive mais persistante des conditions d’octroi depuis 2015 » [5]. Quel laxisme ! Quatre années de « dérive » se seraient écoulées, de 2015 à 2019 (…) En réponse, le HCSF formule, fin 2019, des principes de limite d’endettement individuel des emprunteurs, sous la forme de « recommandations », puis de « décisions » [6].

La Banque de France a exigé des banques l’application immédiate de ces dispositions. Son service de contrôle, l’ACPR, dispose du pouvoir d’attraire les banques à sa Commission des sanctions, dotée d’un large arsenal de punitions [7].

Les injonctions du HCSF en matière d’endettement des consommateurs reposent sur des principes simples : le taux d’endettement individuel (renommé « taux d’effort à l’octroi ») ne doit pas dépasser 35% des revenus ; la durée du prêt (ou « maturité ») ne doit pas dépasser 25 années ; les banques peuvent déroger à ces critères pour 20% de leur production de prêts immobiliers [8], avec des subtilités dans cette « marge ».

Surtout : le HCSF impose un niveau de contrainte inédit dans la méthode de calcul détaillé du taux d’endettement [9]. Il durcit de la sorte considérablement le taux apparent de 35%, qui n’a rien de comparable avec le taux d’endettement, fréquemment évoqué, « d’un tiers » (cf infra). La finesse du dispositif est ainsi remarquable ; elle permet toutes les communications trompeuses.

En réalité, le HCSF a imposé insidieusement un nouveau ratio : le taux d’endettement total de tous les emprunteurs en crédit immobilier. Sans l’avancer explicitement, le HCSF fixe un nouveau plafond : celui du rapport entre le total des crédits immobiliers aux particuliers et leur revenu disponible. Or, non seulement aucune étude économique scientifique sérieuse ne produit le niveau maximal d’un tel taux, mais de plus, les données statistiques en permettant la connaissance sont incomplètement ou tardivement publiées. Ces données avancent un taux inférieur à 103%, fin 2022, contre environ 94%, fin 2019 [10]. Ce taux est proche de 180% ou Luxembourg ou aux Pays-Bas, à la même date.

1.2. Les dégâts considérables provoqués par les mesures de rationnement de crédit immobilier imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

La politique de restriction du crédit immobilier aux ménages, dont les injonctions du HCSF sont l’un des éléments éminents, produit bien évidemment ses effets. Le premier d’entre eux est volumétrique : la production mensuelle de crédit immobilier aux ménages a chuté à moins de dix milliards d’euros, depuis le mois d’août 2023.

Elle avoisinait vingt-cinq milliards d’euros, avant la phase de hausse des taux. Sans rire : il s’agirait d’un « retour à la normale ».

Une part importante des demandes solvables de crédit immobilier se voit insatisfaite.

Là où les capacités financières de l’emprunteur, notamment son revenu disponible après remboursement de sa dette, permettraient raisonnablement de rembourser l’emprunt, ce candidat à l’emprunt essuie un refus. Faute d’étude statistique de cette donnée, celle-ci peut être estimée au minimum, à 25% des demandes de crédits immobiliers [11] : environ un quart des demandes de crédit immobilier aux consommateurs sont refusées au seul visa des limites posées par le HCSF, alors que le demandeur est parfaitement solvable. Ce qui signifie qu’au moins trois milliards d’euros de prêts immobiliers, pour une production mensuelle de dix milliards d’euros, sont ainsi détruits chaque mois. La Banque Centrale Européenne observe, pour les banques européennes, la forte augmentation du taux de rejet des demandes de crédit immobilier [12].

La marge dite « de flexibilité », c’est-à-dire, la part de prêts immobiliers produite hors des plafonds de 35% et de 25 années, s’avère inférieure à 14% [13], bien loin des 20% généreusement (…) accordés. En réalité, cette supposée marge, globale, est, pratiquement, impossible à appliquer individuellement par les banques, circonstance qui n’échappe évidemment pas à ses promoteurs, qui en font surtout un usage de communication.

Certains y voient, avec le sourire, une disposition nécessaire pour imposer à tout un marché la baisse des prix de l’immobilier, laquelle, au demeurant, n’est toujours pas advenue de manière générale ou suffisante. Il est en effet populaire de dénoncer les prix trop élevés de l’immobilier, qui freinent l’accès à l’acquisition de ménages dont les revenus stagnent ou régressent. En réalité, le rationnement autoritaire du crédit immobilier se conjugue à d’autres facteurs pour provoquer une crise du logement d’une brutalité inédite. Le marché de l’immobilier se grippe, avec des conséquences en cascade : difficultés de mobilités professionnelles, marché locatif en souffrance [14], familles précaires et étudiants davantage encore exclus du logement. Il manque plus de 500.000 logements par an, jusqu’en 2040 [15]. La politique autoritaire de pression sur les prix du marché de l’immobilier, qui peut faire illusion dans son principe, est conduite de manière inédite avec des conséquences désastreuses.

La hausse des taux conduit à un crédit plus cher : celui-ci ne doit pas pour autant être moins accessible. Les contraintes du HCSF s’ajoutent à d’autres mesures qui brident inutilement le crédit immobilier [16]. Les critiques intenses, par la forte majorité des professionnels, donnent lieu à une propagande haute en couleurs. Ainsi, le gouverneur de la Banque de France assène que « le taux de refus des banques, à risque égal, ne devrait pas augmenter » [17].

Déclaration qui complète le supposé « malentendu sur le crédit immobilier » [18].

En réalité, les mesures du HCSF doivent s’effacer devant la législation européenne du crédit immobilier aux consommateurs. Pourtant : rien ne devrait changer, puisque seul le HCSF décide.

II - La législation du crédit immobilier aux consommateurs prime sur les exigences administratives du HCSF.

Les mesures administratives du HCSF, même « issues de la Loi française » [19] lorsqu’elles visent l’octroi de crédit immobilier aux consommateurs, piétinent un terrain juridique déjà minutieusement labouré. En effet, la législation européenne du crédit immobilier aux consommateurs, transposée depuis 2016 dans le Code de la consommation, poursuit le travail jurisprudentiel déjà effectué en ce domaine depuis 2005. Le HCSF a donc instauré en France un authentique duel de normes. Celles du HCSF détiennent pourtant une moindre valeur juridique.

2.1. Les règles juridiques efficaces d’octroi de crédit aux ménages fixées par la législation européenne du crédit immobilier sont transposées dans le Code de la consommation.

Le HCSF impose une doctrine de l’endettement excessif qui vise, en réalité, à exclure des emprunteurs solvables. Au contraire, celle du droit de la consommation colle aux exigences de l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur individuel et privilégie ce critère, sans artifice ni biais d’exclusion du crédit immobilier.

Le droit français s’est intéressé en 2005 à la question essentielle du crédit immobilier excessif aux consommateurs. Certes, en l’absence de dispositions légales, il l’a fait, sous la direction attentive de la Cour de cassation, à l’avantage des banques : en préférant le concept alambiqué de devoir « de mise en garde », proposé par celles-ci, au détriment du limpide devoir de conseil en crédit immobilier, auquel ces prêteurs souhaitent vigoureusement échapper [20].

Ainsi, de 2005 à 2016 [21], les tribunaux civils ont développé, autour de cette notion de mise en garde [22] des dispositions théoriques et pratiques en matière de crédit excessif.

La pratique mais non le droit, détermine à un tiers (33%) le taux d’endettement indicatif des emprunteurs : soit pas plus d’un tiers des revenus affectés au remboursement des charges permanentes et des charges financières issues des prêts. Ce seuil empirique provient de la technique bancaire. En 1995, la Cour de cassation indique qu’« il convient d’examiner la responsabilité du banquier au regard de l’usage reconnu et pratiqué par tout le système bancaire, en matière de prêt aux particuliers, selon lequel l’endettement ne doit pas dépasser un tiers des ressources de l’emprunteur », sans en faire une règle d’airain.

Depuis 2016, la législation européenne [23] a pris le relais de cette jurisprudence d’analyse de la solvabilité, pour le seul crédit immobilier aux consommateurs. Le Code de la consommation contient les nouvelles dispositions, qui remplacent celles issues de la jurisprudence civile, pour les prêts immobiliers souscrits depuis cette date. Il rappelle l’exigence d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur [24].

Pour « prendre en compte les facteurs pertinents permettant d’apprécier la capacité de l’emprunteur à remplir ses obligations définies par le contrat de crédit » le prêteur « s’appuie […] sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur ainsi que sur d’autres critères économiques et financiers » [25]. Tel est le seul droit applicable à l’octroi de crédit immobilier aux particuliers et à l’analyse de leur solvabilité, à l’exclusion de toute disposition, notamment de nature administrative.

Faute de contre-pouvoirs, ces éléments juridiques ne sont pas mis en valeur : certes, les professionnels de l’immobilier mènent des actions méthodiques et vigoureuses.

Mais les courtiers et les intermédiaires en opérations de banque ne disposent pas d’une fédération ni de collectif sérieux et crédible. Leurs associations professionnelles agréées sont, légitimement, accaparées par la mise en place de leurs nouvelles attributions. Les associations de consommateurs se montrent indifférentes à la restriction du crédit immobilier infligée aux consommateurs ; tout comme les parlementaires. Le syndicat des banques françaises est muet sur ce point, quand il n’est pas favorable à ces mesures [26].

Or, le droit européen de l’octroi du crédit immobilier se trouve à présent rappelé et soutenu par la Cour de cassation.

2.2. Le coup d’arrêt donné par la Cour de cassation le 12 juillet 2023 aux mesures infondées du HCSF.

Fort heureusement, les tribunaux civils continuent massivement de raisonner la question du crédit immobilier excessif selon les règles juridiques du droit de la consommation. Ils ignorent suprêmement les travaux peu rigoureux et biaisés du Haut Conseil de Stabilité Financière (les exceptions identifiées sont rarissimes). Les tribunaux prennent notamment en considération le revenu disponible après remboursement des dettes, souvent désigné par la morne expression de « reste à vivre ».

Ainsi, des taux d’endettement bien supérieurs à 33% peuvent conduire soit à un crédit excessif [27], soit à un crédit équilibré [28], selon le montant de revenus dont dispose l’emprunteur pour financer ses dépenses courantes [29].

En juillet 2023, la Cour de cassation a validé un taux d’endettement supérieur à 64%, en présence d’un « reste à vivre » de plus de trois mille euros tout au long de la durée du crédit. La Cour de cassation a écarté de ce fait toute faute de la banque au titre de son devoir de mise en garde contre un crédit excessif. Pour la Cour de cassation, cette somme disponible (de « reste à vivre ») constitue le facteur supérieur d’appréciation du risque d’endettement excessif. Le taux d’endettement (ou taux d’effort à l’octroi) n’a qu’une valeur secondaire (Cour de cassation, Civ. 1ère du 12 juillet 2023 n°22-11321 ; commentaire dans l’article du Village de la Justice du 9 octobre 2023 Taux d’endettement n’est pas trop d’endettement).

En répondant, une nouvelle fois, à la question du caractère excessif, ou non, d’un crédit immobilier à des consommateurs, sans aucune considération pour les injonctions péremptoires et contradictoires du Haut Conseil de Stabilité Financière en matière d’endettement des ménages, la Cour de cassation a donné une salutaire secousse au processus de rationnement du crédit immobilier infligé depuis 2019 aux emprunteurs français. Prévisible, inévitablement provoqué par la coexistence de deux cadres juridiques répondant à la même question, le désordre qui s’est installé (Voir dans Village de la Justice Le désordre s’accroît dans le crédit immobilier, 1ère partie, L’enchevêtrement des normes) doit cesser.

Tout d’abord, le taux d’endettement total des particuliers régresse : l’inflation améliore mécaniquement le Produit Intérieur Brut français ; le stock de crédit immobilier stagne, depuis octobre 2023 [30] alors que le revenu disponible progresse [31]. Le surendettement des particuliers, toujours intolérable, est maîtrisé depuis 2014 [32]. Bref : les conditions économiques et bancaires de 2019 ne sont plus celles de 2023.

Ensuite, les injonctions du HCSF se sont diffusées sans presqu’aucune consultation ni débat public. Mesurant mal les conséquences des « recommandations » initiales, la consultation publique de l’époque a été ignorée, ce qui est bien regrettable. Il est bien temps de proposer une nouvelle consultation publique sur les mesures du HCSF, leurs contingences et leurs conséquences. Notamment quant au taux d’endettement total de l’ensemble des ménages.

Enfin, l’inadéquation spectaculaire des ordres donnés par le HCSF aux banques, conjuguée aux incohérences de la communication qui les accompagnent, le tout dans une obstination détrimentaire aux consommateurs comme à l’économie, exige d’examiner leur contestation par voie judiciaire. Les mesures du Haut Conseil de Stabilité financière sont contestables, sous la forme d’un recours en annulation devant le Conseil d’État [33]. C’est la seule réponse à l’entêtement, à l’inaction du HCSF et à sa communication déceptive.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière se réunit pour la dernière fois de l’année 2023, au début du mois de décembre. Rationnellement, il devrait suspendre totalement ces mesures administratives d’octroi de crédit immobilier aux particuliers. Parions plutôt qu’il s’obstinera à les dresser contre celles de la législation européenne. Avec, toujours, de pures inventions de communication, frappées d’un caractère commun : elles sont irréalistes. La crise du logement va empirer. La négation du droit européen du crédit immobilier y aura fortement contribué.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a installé en France des injonctions concurrentes aux normes juridiques du droit de la consommation, pour régir la question du crédit immobilier excessif aux consommateurs. Imposées aux banques, celles-ci sont incompatibles avec le droit commun. Elles procèdent d’une méthode bancale, reposent sur des hypothèses économiques aussi obscures que discutables et sont néfastes, aux consommateurs comme au logement. Elles n’ont fait l’objet d’aucune concertation, ni d’aucun ajustement sérieux. Au contraire, le HCSF s’acharne à les maintenir, au fil d’une communication publique massive incohérente et irréaliste. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2023 comme les jugements des tribunaux civils donnent un coup d’arrêt aux injonctions du HCSF. Le Haut Conseil de Stabilité Financière se réunit début décembre 2023.

Laurent Denis Juriste - Droit et Conformité des Intermédiaires banque, assurance, finance www.endroit-avocat.fr