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Le préavis réduit à un mois des locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989 : réglementation et jurisprudence.

Par Pierre de Plater, Juriste.

Si la loi ALUR a largement réformé la loi du 6 juillet 1989, elle n’a cependant pas révolutionné les dispositions relatives au congé donné par le locataire. Il ne sera pas ici tant question de la forme du congé, mais plutôt des conditions qui permettent au locataire de bénéficier d’un congé réduit à un mois, conformément à l’article 15 I de ladite loi.

Ainsi, le locataire peut donner congé à tout moment (art.12 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit, par principe, respecter un préavis d’une durée de 3 mois. Ce délai étant de droit commun, le locataire n’a pas à justifier du motif de son congé pour en bénéficier.

En revanche, la loi prévoit, dans certaines circonstances, un délai dérogatoire réduit à un mois. Dans cette hypothèse, le locataire doit justifier du motif de son congé au moment de « l’envoi de la lettre de congé » [1]. En l’absence de motivation conforme, le locataire sera soumis au congé trimestriel. En tout état de cause, le point de départ du congé court soit à compter de la réception du courrier RAR – ce qui implique une réception dudit courrier -, soit à la date de la signification de l’acte d’huissier, soit à celle de l’émargement.

Les 5 cas permettant un préavis réduit doivent être distingués des deux situations suivantes :

  • d’une part, de la situation dans laquelle le bailleur accepte que le locataire quitte les lieux sans respect du préavis afférent (le locataire partant est remplacé par un nouveau locataire avant la fin du préavis). Ainsi, le locataire peut être libéré de tout préavis restant à courir [2] ;
  • d’autre part, du cas où le logement loué est insalubre (L.1331-1 et s du Code de la santé publique) et/ou indécent au sens du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. La situation est alors d’une telle gravité que le départ sans préavis peut être admis par les juridictions. Dans ce cas, la question n’est pas celle du motif du préavis, mais de la violation de son obligation de délivrance par le bailleur.

Dans le cadre de l’étude des 5 cas permettant un préavis réduit à un mois, il convient de s’attacher aux circonstances de chaque situation et d’insister sur l’ambiguïté de l’obligation de motivation afférente au congé donné en « zones tendues ».

1. Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17

Il s’agit d’une innovation de la loi ALUR. L’article 17 I de la loi de 1989 se rapporte aux zones tendues, définies par le décret 2013-392 du 10 mai 2013, qui précise les 28 agglomérations regroupant 1151 communes dans une situation de déficit locatif. Dans les faits, toute location vide soumise à la loi de 1989 située à Bordeaux, Arles, Bastia, Marseille, Nantes, Nice ou Paris, par exemple, bénéficiera du préavis mensuel. Une question semble cependant toujours se poser : est ce que le bénéfice au préavis d’un mois est automatique, ou doit-il être justifié par le locataire qui donne congé ? En effet, une lecture stricte de l’article 15 I de la loi de 1989 imposerait de motiver son congé, alors même que le motif est inhérent au lieu du bien confié à la location. A ce jour, il semblerait qu’un éclaircissement soit attendu sur ce point [3].

2. En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

  • Premier emploi. Sous réserve de l’appréciation souveraine des juges, la date de l’affiliation à la sécurité sociale est la date de référence du premier emploi [4].
  • Perte d’emploi. Tel est le cas du terme d’un CDI, d’un CDD [5], du terme d’une mission temporaire de 10 jours [6], ou enfin, le cas de l’arrêt des représentations du locataire intermittent du spectacle [7]. Le motif de la fin du contrat de travail doit être précisément indiqué [8]. Le fait que le certificat de fin de contrat soit fixé par le père du locataire n’enlève rien à sa valeur probante [9]. Cependant, il doit y avoir une causalité directe entre perte d’emploi et le préavis réduit : il ne peut être justifié du bénéfice d’un préavis réduit pour motif de licenciement du locataire, intervenu six mois avant l’envoi de son congé [10]. La prise d’acte est considérée comme étant une démission, sauf preuve contraire apportée par le locataire qui prétend au bénéfice du préavis abrégé [11]. La rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d’emploi [12]. Le fait de justifier d’être indemnisé par Pôle Emploi justifie la perte d’emploi [13]. Enfin, la Cour de cassation exclut de manière générale les professionnels libéraux de ces exceptions [14] [15].
  • Mutation. La mutation effective, qu’elle soit de l’initiative de l’employeur ou de l’employé, donne droit au préavis réduit à un mois [16]. L’éventualité d’une mutation n’est pas suffisante pour bénéficier d’un préavis réduit [17]. Une réinstallation du locataire à 14 km du logement pour lequel il a donné congé en raison d’une mutation, ne justifie pas du caractère frauduleux de l’acte attestant la mutation. En effet, l’éloignement géographique n’est pas une condition à l’application du délai de préavis réduit [18].
  • Un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Il faut que la perte d’un emploi et que le nouvel emploi consécutif surviennent au cours du même bail [19].
  • Pour aller plus loin. Les motifs relatifs aux cursus pédagogiques (études universitaires notamment) sont exclus. Cependant, cette exclusion n’est d’un point de vue personnel, pas irrémédiable, les étudiants pouvant préférer aux locations vides, des locations meublées – préavis d’un mois - ou, des baux étudiants d’une durée non tacitement reconduite de 9 mois. On peut également citer le refus du préavis réduit justifié par un document administratif délivré par les autorités d’un pays étranger justifiant l’enregistrement du locataire sur les registres du travail de ce pays [20]. Ou encore, le refus pour une « suppression de poste » émanant de l’épouse du locataire, cotitulaire du bail, qui aurait été produite par pure opportunité [21]. Enfin, une période de chômage subie par le locataire ne rentre pas dans les exceptions de l’article 15, « qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle » du locataire [22].

3. Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La loi ALUR supprime la condition d’âge. En conséquence, la production d’un certificat médical est indispensable [23]. Ce dernier doit préciser la nécessité pour le locataire de déménager [24]. Le bénéfice de cette disposition n’est pas subordonné à « la nécessité soudaine de changement de domicile » [25]. Enfin, le bailleur ne peut se prévaloir du fait que les problèmes de santé de son locataire préexistaient à la souscription du bail, son état s’étant progressivement dégradé [26].

4. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé. La loi ALUR permet dorénavant aux locataires bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé de bénéficier du préavis réduit. Avant l’entrée en vigueur du RSA, le RMI justifiait le bénéfice du préavis réduit [27]. Seule une preuve de perception effective du RSA peut justifier le bénéfice du préavis réduit d’un mois [28].

5. Pour le locataire qui se voit attribuer un logement défini à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’un ajout de la loi ALUR. Ce cas d’ouverture permet la réduction du préavis de 3 mois à 1 mois en cas d’obtention/d’attribution d’un logement locatif conventionné. Cet ajout de la loi ALUR donne satisfaction aux « tentatives » parlementaires de voir, à tout le moins, les jeunes locataires du parc privé, bénéficier d’un préavis réduit d’un mois lorsqu’ils accédaient au parc social [29].

Pierre de Plater
Juriste en cabinet d’avocat
www.pdpavocat.fr

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Notes :

[1Avant la loi ALUR, le motif pouvait être précisé tardivement, après le congé du locataire (Cassation, civ.3e, 2 mai 2013, pourvoi : 11-15.096). Cependant, en l’absence de régularisation, le locataire était soumis au préavis trimestriel (CA Bordeaux, 1e chambre civile, Section A, 04 mai 2016, RG : 13/07344).

[2La renonciation du bailleur au préavis de 3 mois du locataire est strictement interprétée. Par exemple : Cassation, civ.3e, 14 avril 2015, pourvoi : 14-11.064.

[3Question écrite n°94869 du 12 avril 2016, à laquelle il n’a pas encore été apporté de réponse.

[4Question écrite n°911 avec réponse, 14 octobre 2012.

[5CA Rennes, 5e chambre, 25 mars 2015, RG : 14/00688.

[6CA Aix-en-Provence, 11e chambre B, 19 novembre 2015, RG : 14/18064.

[7CA Paris, 6e chambre, Section B, 17 juin 1999, Jurisdata : 1999-023732.

[8CA Toulouse, 1e chambre, 1e section, 04 avril 2016, RG : 15/00183.

[9CA Versailles, 1e chambre, 11 juin 2013, RG : 12/07661.

[10CA Toulouse, 1e chambre, 1e section, 04 avril 2016, RG : 15/000183.

[11Rép. Min. n°253 : JOAN Q 11 mars 2014, p.2390.

[12Rép. Min. n° 40307 : JOAN 16 mars 2010, p.3128.

[13CA Amiens, 1e chambre civile, 3 mai 2016, RG : 14/02196.

[14Cassation, civ.3e, 16 mars 1994, pourvoi : 92-15.816, publié au bulletin.

[15CA Nancy, 2e chambre civile, 15 mai 2014, RG : 13/01440.

[16Cassation civ.3e, 20 janvier 2010, pourvoi : 09-10.287, publié au bulletin.

[17CA Paris, 6e chambre, B, 22 mars 1996, Jurisdata : 1996-020682.

[18CA Aix-en-Provence, 1e chambre A, 22 septembre 2015, RG : 13/21791.

[19Cassation, civ.3e, 5 février 2014, pourvoi : 13-10.804, publié au bulletin.

[20CA Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile, 20 août 2015, RG : 14/00216.

[21CA Aix en Provence, 1e chambre B, 27 février 2014, RG : 11/22322.

[22Cassation, civ.3e, 24 mars 2010, pourvoi : 09-10.084, publié au bulletin.

[23Rép. Min. 39135 du 08 octobre 2013.

[24CA Versailles, 1e chambre, 2e section, 10 mai 2016, RG : 15/03067 ; CA Douai, 3e chambre, 21 avril 2016, RG : 15/00804.

[25Cassation, civ.3e, 05 janvier 2012, pourvoi : 10-26/130, publié au bulletin.

[26CA Metz, 3e chambre, 19 février 2015, RG : 13/00194.

[27Question écrite avec réponse n°95623 du 14 décembre 2010.

[28CA Paris, Pôle 4, Chambre 3, 08 janvier 2015, RG : 13/11434. Pour une décision similaire fondée sur le RMI : CA Aix en Provence, 11e chambre B, 08 décembre 2013, RG : 10/15893.

[29Question écrite avec réponse, n°124759, 20 mars 2012.


Vos commentaires

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  • Le 28 mai à 17:41 , par YVETTE pierrat
    Rupture conventionnel

    Le délai de 1 mois esce valablepour le motif suivre sont mari pour la retraite pour une rupture conventionnelle

  • Le 28 mai à 17:47 , par YVETTE pierrat
    Rupture conventionnel

    Pour une rupture conventionnelle délai de 1 mois c’est toujours bon

  • Le 3 avril à 21:31 , par Sigma
    Arrêt formation = préavis réduit ?

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    J’ai pris un logement pour suivre une formation mais l’organisme de formation à arrêté ma formation pour manque d’organisation et surnombre de stagiaires, j’ai trouvé un travail et je dois déménager , puis - je avoir droit à un délais réduit du préavis ?
    Merci pour votre aide
    Cordialement

  • Le 18 mai 2017 à 19:00 , par EVA Catherine
    DUREE DU PREAVIS

    Bonjour,
    Votre article m’éclaire sur le préavis donné par le locataire à son bailleur, lorsque le logement se trouve dans une zone tendue. J’ai bien compris 1 mois dès réception par le bailleur de la lettre recommandée.
    Mais comment doit on calculer un mois en nombre de jours ?
    exemple : lettre recommandée reçue par le bailleur le 18 mai 2017, le départ du locataire pourra se faire le 18 juin 2017, c’est à dire un mois plein estimé à 30 jours ?

    Cordialement

  • Dernière réponse : 24 juin 2016 à 15:54
    Le 20 mai 2016 à 10:41 , par RIO DE LA PLATA

    Excellent article, riche, instructif et très bien documenté.

    • Le 24 juin 2016 à 15:54 , par labotch34

      Bonjour, je souhaiterai pouvoir avoir accès aux jurisprudences
      CA VERSAILLES 1ere chambre 2e section du 10/05/16 RG 15/03067
      et CA DOUAI 3e chambre 21/04/16 RG 15/00804
      qui illustrent votre article (24)

      Où puis je les trouver ?

      Bien cordialement