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Maître,
Je vous remercie pour votre analyse.
Une interrogation subsiste concernant les promesses unilatérales de vente.
Vous affirmez qu’il est possible de "prolonger le délai de la promesse de vente sans l’accord du vendeur".
Pour que le bénéficiaire de la promesse puisse bénéficier de la prorogation des délais prévue par l’Ordonnance, vous invoquez l’article 4. Selon cet article, "les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période [juridiquement protégée]".
Or, "L’article 4 vise à tenir compte des difficultés d’exécution résultant de l’état d’urgence sanitaire en paralysant, durant cette période, les astreintes prononcées par les juridictions ou les autorités administratives ainsi que les clauses contractuelles ayant pour objet de sanctionner l’inexécution du débiteur." (Circulaire du 26 mars 2020 du Ministère de la justice).
Dans une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent à réitérer la vente par acte authentique. En cas d’absence de réitération dans les délais et donc de déchéance, il y a bien inexécution de la part d’au moins l’un des deux débiteurs.
En revanche, dans une promesse unilatérale de vente, seul le promettant (vendeur) s’engage.
Le promettant est débiteur d’une obligation de laisser son bien à la vente auprès d’un bénéficiaire déterminé et pendant un délai déterminé.
Le bénéficiaire n’a qu’une option et non une obligation.
A l’issue du délai contractuellement prévu, si la réitération n’a pas eu lieu, le débiteur de l’obligation a bien respecté son obligation et n’a commis aucune inexécution.
Ainsi, l’article 4 de l’Ordonnance me semble inapplicable à une promesse unilatérale de vente et les délais prévus contractuellement devraient continuer à avoir force obligatoire.
Autre argument : la Circulaire cite l’exemple d’une promesse unilatérale de vente qui expire durant la période juridiquement protégée pour expliquer qu’elle n’est pas prorogé en application de l’article 2 de l’Ordonnance. Cette même Circulaire, sous l’article 4, ne mentionne pas l’exemple de la promesse unilatérale de vente. Ce qui laisserait penser que les promesses unilatérales de vente ne sont pas concernées par l’Ordonnance.
Qu’en pensez-vous ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.