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VEFA et désordres de construction : le vendeur n’est pas seul à devoir rendre des comptes.

Par Alexandre Jeleznov, Avocat.

Le contrat de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, également qualifié de vente d’immeuble à construire) et le contrat de construction peuvent paraître très similaires à l’acquéreur profane.
Et pour cause : dans les deux cas, celui-ci commande la réalisation d’un bien immobilier, qui n’existe pas encore au moment de la signature de la convention.

La confusion est d’ailleurs entretenue par la rédaction de l’article 1646-1 du code civil, qui énonce que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, de certaines des obligations incombant aux architectes et constructeurs.

Pourtant, il est important pour l’acquéreur de comprendre certaines nuances entre les régimes juridiques de l’un et de l’autre de ces contrats, afin de s’épargner frais et déconvenues en cas de survenance de désordres, ou de constats de malfaçons ou non-conformités.

S’agissant, en premier lieu, des points communs, il convient de rappeler que le vendeur en état futur d’achèvement et le constructeur sont tenus, l’un comme l’autre, de garantir les dommages de nature décennale affectant l’ouvrage, c’est-à-dire uniquement ceux qui, à la fois, se manifestent dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux et présentent un certain degré de gravité, de telle sorte qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.

Ils sont également l’un et l’autre tenus de garantir, dans ce même délai décennal, les dommages qui affectent la solidité d’éléments d’équipement, indissociables de l’ouvrage principal.

En outre, constructeurs et vendeurs en état futur sont débiteurs de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, d’une durée de deux ans à compter de la réception.

Enfin, l’un comme l’autre sont responsables, si leur faute est toutefois prouvée, des désordres dits « intermédiaires », se manifestant dans les 10 années de la réception, mais qui ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour relever de la garantie décennale, et ne concernent pas un élément relevant de la garantie biennale.

Mais pour le surplus, les garanties et recours offerts par chacun des contrats de vente et de construction sont différents.

En effet et en second lieu, le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas débiteur, à l’inverse du constructeur, de la garantie de parfait achèvement, instituée par l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil.

Or, celle-ci est particulièrement favorable à l’acquéreur, puisqu’elle permet d’obtenir la prise en charge de tous les dommages survenus dans l’année de la réception des travaux, indépendamment de leur gravité et de la preuve d’une faute du constructeur, dès lors qu’ils n’étaient pas apparent au moment de la réception.

En revanche et contrairement au constructeur, le vendeur devra réparer ou faire réparer l’ensemble des vices et défauts de conformités apparents, signalés le jour de la livraison du bien ou dans le délai subséquent d’un mois (art 1642-1 du code civil).

Par ailleurs, si le vendeur en état futur d’achèvement est théoriquement responsable, vis-à-vis de l’ l’acquéreur, des dommages dits « intermédiaires » sus-évoqués (exemple : fissure non infiltrante et purement inesthétique qui apparaît sur un enduit de façade), en pratique, il est délicat de lui imposer la prise en charge de ce type de désordres.

Et pour cause : cette consécration suppose de démontrer une faute commise par le vendeur, reliée par un lien de causalité au dommage, ce qui est rarement envisageable puisque que le vendeur n’a, la plupart du temps, pas participé aux opération de construction elles-mêmes (voir par ex Cass, 3ème ci, 13/02/2013, n° 11-28376).

Par conséquent, s’il n’agit que contre le vendeur d’immeuble à construire, l’acquéreur risque de se voir opposer une absence de garantie, et ne pas être obtenir la prise en charge de désordres d’un certain type, ou apparus à un certain moment.

Fort heureusement, il a également la faculté de rechercher la responsabilité du (des) constructeur(s), architecte(s) et maître(s) d’œuvre, intervenu(s) dans le cadre de l’opération immobilière, outre la garantie de leurs assureurs.

En effet, bien que d’un point de vue matériel, l’acquéreur n’ait contracté avec ces intervenants, en droit, il se trouve substitué dans les recours du vendeur à leur encontre, comme s’il était leur client dès l’origine (pour une illustration : Cass. 3ème civ. 10/07/2013, n° 12-21910).

Ainsi donc, l’acquéreur est fondé à réclamer aux professionnels de la construction concernés l’application de toutes les garanties que le vendeur aurait pu exiger de leur part, s’il était demeuré propriétaire.

Cette approche, outre qu’elle multiplie les chances de voir des préjudices indemnisés, présente également une vertu procédurale : en pratique, dans un procès relatif à des désordres immobiliers où un vendeur en état futur d’achèvement est mis en cause, il ne manquera pas d’appeler en garantie les constructeurs intervenus à son profit.

Ce qui peut théoriquement être fait même alors que la procédure est initiée depuis de longs mois, voire années.

Mais si l’acquéreur en prend l’initiative lui-même, dès l’origine, non seulement il est susceptible de gagner un temps considérable, mais en outre, il interrompra à coup sûr les délais de prescription ou de forclusion, susceptibles de lui être opposés par les entrepreneurs.

En conséquence, l’acquéreur en état futur d’achèvement victime de vices ou malfaçons, peut avoir grand intérêt, en fonction de l’enjeu du litige, a diriger concomitamment son action judiciaire à l’encontre de tous les responsables potentiels.

A l’inverse, agir contre le seul vendeur (qui peut au demeurant être insolvable et/ou mal assuré) est risqué et de surcroît, susceptible d’occasionner une perte de temps considérable.

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