Dans ce cas de figure, plusieurs options se présentent aux époux :
soit ils vendent le bien à un tiers,
soit l’un des époux rachète la part de l’autre époux dans le bien,
soit les époux choisissent de rester propriétaires du bien, en indivision.
Quelle est la procédure à suivre pour ces différentes situations ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune de ces options qu’il faut prendre en compte avant de faire son choix ?
Un premier rendez-vous chez l’avocat permettra de décider de la solution la plus adaptée aux intérêts des époux. Puis, un Notaire devra obligatoirement intervenir.
- La vente du bien immobilier
Ce cas est le plus simple.
Toutefois, il est important de noter qu’il vaudra mieux vendre le bien immobilier avant d’entamer la procédure de divorce, car cela entrainera des frais notariés plus faibles.
Les époux doivent donc mettre le bien en vente, puis, une fois qu’ils ont trouvé un acquéreur, effectuer la vente chez un Notaire.
Le Notaire délivrera une attestation de vente aux époux qu’ils devront confier à leur avocat, en vue de l’audience.
Attention : il s’agit de la vente effective du bien, et non du compromis ou de la promesse de vente et ce même si elle est notariée.
- L’état liquidatif de la communauté
L’un des époux cède sa part à son conjoint, à charge pour ce dernier de lui verser une somme d’argent (cette somme pouvant d’ailleurs prendre la forme d’une prestation compensatoire).
Cette opération donne impérativement lieu à la rédaction d’un acte notarié.
En effet, le notaire dresse un état liquidatif. Cet acte commence par récapituler l’actif et le passif de la communauté (l’ensemble des avoirs bancaires, des biens immobiliers du couple, mais aussi des prêts et crédits). Puis, il chiffre les droits de chacun des époux dans la communauté.
Au terme de cet acte, le bien immobilier va être attribué à l’un des époux. En contrepartie, celui-ci devra prendre à sa charge le crédit immobilier correspondant, s’il existe, et reverser à l’autre époux une somme d’argent à titre de « soulte », afin de compenser l’excédent de valeur reçu par l’époux.
Cet acte sera ensuite soumis à l’homologation du Juge aux affaires familiales lors de la procédure de divorce par consentement mutuel et prendra effet le jour du prononcé du divorce.
Attention : l’acquisition du bien immobilier a pu se faire grâce à un prêt immobilier aux noms des deux époux.
En conséquence, même en cas de rachat de la part par son conjoint, ce dernier reste tenu vis-à-vis de la banque, notamment en cas d’impayé. Dans cette hypothèse, il pourra toujours faire un recours contre son ex-conjoint débiteur, mais si ce dernier est insolvable, il ne pourra obtenir remboursement de ce qu’il aura versé à la place de son conjoint.
C’est pourquoi il est important, lorsque l’un des époux souhaite racheter la part de son conjoint, et prendre en charge l’intégralité du paiement du crédit, de demander à la banque une désolidarisation du prêt. Si la banque accepte, le prêt contracté par les deux époux ne sera plus qu’au nom de celui qui sera titulaire de l’intégralité des droits relatifs au bien immobilier commun.
- La convention d’indivision
Parfois, il est difficile de vendre le bien immobilier, pour des raisons pratiques, financières ou affectives. Il n’est pas non plus toujours évident que l’un des deux époux puisse racheter les parts de son conjoint.
Les époux peuvent donc décider de divorcer mais de rester, ensemble, propriétaires du bien.
Comme le principe du divorce est de liquider la communauté, il faut sortir l’immeuble de la communauté par le biais d’une convention d’indivision. Les époux ont décidé de conserver le bien, mais comme il n’y a plus de communauté entre eux, ils se retrouvent dans la même situation que des co-indivisaires sur le bien.
Les époux peuvent faire ce choix par exemple dans l’attente d’une revente future, tout en souhaitant être rapidement divorcés.
L’indivision est également un moyen permettant de se donner du temps pour réfléchir au sort du bien, trouver l’argent nécessaire pour éventuellement verser une soulte à l’autre, si l’un des époux souhaite finalement garder le bien.
Elle peut être aussi considérée afin d’éviter aux enfants un déménagement très rapproché du divorce.
S’ils choisissent cette option, le notaire rédige une convention d’indivision. C’est un acte notarié aux termes duquel les époux déclarent leur indivision et organisent les modalités de son fonctionnement.
Celle-ci peut être établie pour une durée indéterminée ou déterminée : dans ce cas, elle ne peut excéder cinq ans mais peut faire l’objet d’une reconduction tacite.
Le bien commun sera donc maintenu dans l’indivision jusqu’à la fin de la durée prévue. A l’issu du délai, le partage sera provoqué et le bien devra être mis en vente ou racheté par l’un des deux époux.
L’acte notarié est ensuite transmis à l’avocat, qui l’intégrera dans la convention de divorce par consentement mutuel, afin de la soumettre à l’homologation du Juge aux affaires familiales. La convention d’indivision n’entre en vigueur qu’au jour du prononcé du divorce.
Le coût de l’opération est assez abordable, puisqu’il ne représente en moyenne que 1,5% de la valeur estimée du bien, avec les droits de mutation et frais du notaire inclus.
Attention : il faut garder à l’esprit qu’être en indivision avec son ex-conjoint n’est pas une situation facilement gérable ; des conflits pourront vite apparaitre.
Cette solution n’est donc pas la plus simple, car on ne peut faire abstraction du contexte relationnel d’une séparation.
Néanmoins, cette option peut constituer, au moins pour quelque temps, la solution la plus viable économiquement pour les époux.
Discussions en cours :
Merci pour la clarté du propos et les explications concernant toutes les situations et implications qui peuvent en découler.
Tout est on ne peut plus limpide.
Bravo à vous pour ce texte explicite.
Bonjour,
et que se passe-t-il à la sortie de l’indivision, si l’occupant de la maison s’y trouve bien et ne veut pas la vendre... tout de suite,
ou ne pas la quitter.
Quelles sont les risques encourus ’squat’. je suppose qu’on ne peut expulser une femme avec enfants , même s’ils sont déjà un peu grands.
N’y a-t-il pas un risque que la situation de blocage s’éternise ?
Avez-vous eu une réponse à cette question ? Cela m’intéresse car mon conjoint est dans cette situation. La convention prend bientôt fin (5 ans) mais je n’ai pas l’impression que son ex-femme ait envie de vendre la maison...Etre logée gratuitement, c’est confortable...
Merci d’avance pour d’éventuels renseignements à ce sujet...
Cher Monsieur, Chère Madame,
La situation que vous décrivez est effectivement délicate.
Si des solutions juridiques existent, il m’est toutefois difficile de me prononcer sans avoir une vision plus complète de la situation.
Une consultation apparaît dès lors nécessaire afin de trouver une issue à votre problème.
Vous souhaitant bonne réception de la présente,
Juliette Daudé
nous avons un bien commun mais je vis seule dedans depuis 18ans je voudrais divorcer car mon mari a garde l adresse et vient chercher son courrier ici tous les 15 jours il ne veut pas donner une adresse et je ne sais pas ou il vit, je veux rester dans la maison mais divorcer pour eviter sa violence je ne peux pas racheter sa part mais peut on divorcer quand meme et garder la maison en commun ? merci votre reponse me sera precieuse !!
Madame,
Mariés sans contrat, nous avons acquis avec mon mari une maison en 2012. Notre situation est un peu particulière, car le crédit est à 100% pour moi (revenus inexistants du conjoint au moment de l’acquisition), mais l’acte de propriété est bien à nos deux noms. Comment procéder, sachant que j’aurais voulu (et pu, financièrement) garder la maison ? Combien vais-je payer de "soulte", sachant que la maison a été acheté au prix de 85000 euros et qu’il reste à rembourser à peu près 80000 ? Je vous serais très reconnaissante de bien vouloir m’éclairer concernant cet aspect.
Par ailleurs, merci d’avoir publié cet article qui apporte beaucoup de renseignements très utiles.
Bonjour maître,
Mon ami est séparé depuis plus de 2 ans de sa femme, leur avocat a préparé une convention pour le divorce à consentement mutuel. Mon ami occupe actuellement la maison acquise en commun et nous souhaitons racheter la maison à 2, cependant, cela ne semble pas possible tant que le divorce n’est pas prononcé et le divorce ne peut pas être prononcé si le bien n’est pas racheté ou vendu.
Quel serait votre conseil ?
Je vous remercie, par avance pour votre conseil
bonjour, mon épouse souhait quitter le foyer.Nous possédons une maison pour laquelle nous payons un crédit.En plus de ce crédit nous avons un crédit a la consommation.
nous souhaitons vendre la maison afin de solder ces deux prets.
mais mon fils me propose de racheter avec moi la maison,quels solutions avons nous ?
merci d’avance
Franck