Divorce par consentement mutuel : que devient le bien immobilier commun ?

Lorsque des époux souhaitent initier une procédure de divorce par consentement mutuel, et qu’ils sont propriétaires d’au moins un bien immobilier en commun, il est nécessaire qu’ils décident du sort de ce bien avant de saisir le Tribunal.

Ainsi, la convention de divorce, préparée par l’avocat suivant les instructions des époux, doit préciser la façon dont la communauté est liquidée, c’est-à-dire le partage de l’ensemble des biens meubles et immeubles acquis par les époux pendant le mariage.

Dans ce cas de figure, plusieurs options se présentent aux époux :

- soit ils vendent le bien à un tiers,
- soit l’un des époux rachète la part de l’autre époux dans le bien,
- soit les époux choisissent de rester propriétaires du bien, en indivision.

Quelle est la procédure à suivre pour ces différentes situations ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune de ces options qu’il faut prendre en compte avant de faire son choix ?

Un premier rendez-vous chez l’avocat permettra de décider de la solution la plus adaptée aux intérêts des époux. Puis, un Notaire devra obligatoirement intervenir.

- La vente du bien immobilier

Ce cas est le plus simple.

Toutefois, il est important de noter qu’il vaudra mieux vendre le bien immobilier avant d’entamer la procédure de divorce, car cela entrainera des frais notariés plus faibles.

Les époux doivent donc mettre le bien en vente, puis, une fois qu’ils ont trouvé un acquéreur, effectuer la vente chez un Notaire.

Le Notaire délivrera une attestation de vente aux époux qu’ils devront confier à leur avocat, en vue de l’audience.

Attention : il s’agit de la vente effective du bien, et non du compromis ou de la promesse de vente et ce même si elle est notariée.

- L’état liquidatif de la communauté

L’un des époux cède sa part à son conjoint, à charge pour ce dernier de lui verser une somme d’argent (cette somme pouvant d’ailleurs prendre la forme d’une prestation compensatoire).

Cette opération donne impérativement lieu à la rédaction d’un acte notarié.

En effet, le notaire dresse un état liquidatif. Cet acte commence par récapituler l’actif et le passif de la communauté (l’ensemble des avoirs bancaires, des biens immobiliers du couple, mais aussi des prêts et crédits). Puis, il chiffre les droits de chacun des époux dans la communauté.

Au terme de cet acte, le bien immobilier va être attribué à l’un des époux. En contrepartie, celui-ci devra prendre à sa charge le crédit immobilier correspondant, s’il existe, et reverser à l’autre époux une somme d’argent à titre de « soulte », afin de compenser l’excédent de valeur reçu par l’époux.

Cet acte sera ensuite soumis à l’homologation du Juge aux affaires familiales lors de la procédure de divorce par consentement mutuel et prendra effet le jour du prononcé du divorce.

Attention : l’acquisition du bien immobilier a pu se faire grâce à un prêt immobilier aux noms des deux époux.
En conséquence, même en cas de rachat de la part par son conjoint, ce dernier reste tenu vis-à-vis de la banque, notamment en cas d’impayé. Dans cette hypothèse, il pourra toujours faire un recours contre son ex-conjoint débiteur, mais si ce dernier est insolvable, il ne pourra obtenir remboursement de ce qu’il aura versé à la place de son conjoint.

C’est pourquoi il est important, lorsque l’un des époux souhaite racheter la part de son conjoint, et prendre en charge l’intégralité du paiement du crédit, de demander à la banque une désolidarisation du prêt. Si la banque accepte, le prêt contracté par les deux époux ne sera plus qu’au nom de celui qui sera titulaire de l’intégralité des droits relatifs au bien immobilier commun.

- La convention d’indivision

Parfois, il est difficile de vendre le bien immobilier, pour des raisons pratiques, financières ou affectives. Il n’est pas non plus toujours évident que l’un des deux époux puisse racheter les parts de son conjoint.

Les époux peuvent donc décider de divorcer mais de rester, ensemble, propriétaires du bien.

Comme le principe du divorce est de liquider la communauté, il faut sortir l’immeuble de la communauté par le biais d’une convention d’indivision. Les époux ont décidé de conserver le bien, mais comme il n’y a plus de communauté entre eux, ils se retrouvent dans la même situation que des co-indivisaires sur le bien.

Les époux peuvent faire ce choix par exemple dans l’attente d’une revente future, tout en souhaitant être rapidement divorcés.

L’indivision est également un moyen permettant de se donner du temps pour réfléchir au sort du bien, trouver l’argent nécessaire pour éventuellement verser une soulte à l’autre, si l’un des époux souhaite finalement garder le bien.

Elle peut être aussi considérée afin d’éviter aux enfants un déménagement très rapproché du divorce.

S’ils choisissent cette option, le notaire rédige une convention d’indivision. C’est un acte notarié aux termes duquel les époux déclarent leur indivision et organisent les modalités de son fonctionnement.

Celle-ci peut être établie pour une durée indéterminée ou déterminée : dans ce cas, elle ne peut excéder cinq ans mais peut faire l’objet d’une reconduction tacite.

Le bien commun sera donc maintenu dans l’indivision jusqu’à la fin de la durée prévue. A l’issu du délai, le partage sera provoqué et le bien devra être mis en vente ou racheté par l’un des deux époux.

L’acte notarié est ensuite transmis à l’avocat, qui l’intégrera dans la convention de divorce par consentement mutuel, afin de la soumettre à l’homologation du Juge aux affaires familiales. La convention d’indivision n’entre en vigueur qu’au jour du prononcé du divorce.

Le coût de l’opération est assez abordable, puisqu’il ne représente en moyenne que 1,5% de la valeur estimée du bien, avec les droits de mutation et frais du notaire inclus.

Attention : il faut garder à l’esprit qu’être en indivision avec son ex-conjoint n’est pas une situation facilement gérable ; des conflits pourront vite apparaitre.

Cette solution n’est donc pas la plus simple, car on ne peut faire abstraction du contexte relationnel d’une séparation.

Néanmoins, cette option peut constituer, au moins pour quelque temps, la solution la plus viable économiquement pour les époux.

Juliette Daudé
Avocate à la Cour
Site : http://cabinet-avocat-daude.fr/

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Vos commentaires

  • par Touhati , Le 22 octobre 2020 à 19:32

    Bonjour maître

    Je voudrai savoir s’il et possible de céder gratuitement mes part de l’appartement à ma future es femme acheter il y a1ans. Même si le prêt reste à nos 2 noms cela ne me pose pas de problème. Nous avons 2 enfants et je veut quel garde l’appartement familiale

    Merci de votre répons

  • Dernière réponse : 24 octobre 2019 à 19:03
    par Esteves , Le 15 février 2018 à 14:49

    Bonjour maître,

    Mon ex mari apres divorce à racheter le crédit immobilier sans mon consentement.
    Lors du divorce le juge lui ordonne de racheter mes part dans l’attente il doit payer le credit dans son intégralité en contre partit je ne lui demande pas les indeminites d’occupations.

    a ce jour il a liquidé le crédit en commun et ne règle pas les indeminites d’occupations.
    La banque « crédit agricole » a t’elle le droit d’accepter un rachat de crédit sur un compte commun sans le consentement d’un des deux emprunteur ?

    cordialement

    • par Nini , Le 25 novembre 2018 à 21:35

      Bonjour je suis auprès dans le même cas pouriez vous me donner plus dinfo svp ?

    • par el ajmi mariem , Le 24 octobre 2019 à 19:03

      bonjour Voilà on habite tous les 2 dans l’appartement J’ai 3 enfants je vous Voudrais Qu’ils partent de l’appartement On a acheté de plus disant Et lui il m’a dit que c’est toi qui dois partir Est-ce que la loi de me dire que je dois partir Je sais plus quoi faire est-ce que vous pouvez m’aider Ou me conseils s’il vous plaît Ou me conseiller svp

  • par Lyard , Le 23 août 2019 à 14:33

    Bonjour , je suis divorcée depuis juillet 2015 mais toujours en indivision .
    Mon ex mari ne pouvant pas me racheter ma part , nous avons décidé de faire colocation mais la situation devient invivable.
    L’ennui c’est que nous ne puissions pas vendre non plus du a un prêt en devise.
    Je me retrouve dans une impasse.
    J’ai besoin d’aide pour savoir comment me liberer de ce bien immobilier.
    Pourriez vous me conseiller ?

  • par BLOCH , Le 24 août 2018 à 12:28

    Bonjour Maître,
    Merci pour cet article.

    Mon mari et moi sommes séparés depuis octobre 2016 mais pas divorcés à ce jour. Notre fille de 4 ans vit en résidence alternée (1 semaine sur deux), nous occupons deux appartement separés en location.
    Nous sommes propriétaires d’une maison, que nous avons achetée ensemble avant notre mariage et dont le crédit (remboursé 50/50) est toujours en cours. Cette maison est actuellement occupée par des locataires.
    Mon ex-conjoint et moi sommes en bons termes et nous souhaiterions divorcer par consentement mutuel, étant donné que nous avons réorganisé notre vie de parents séparés et partagé les biens en bonne intelligence.
    Reste toutefois la question de la maison, que nous ne souhaitons pas vendre.
    Je comprends que c’est possible en rédigeant une convention d’indivision chez un notaire, et que cette intervention équivaut à 1,5% de la valeur du bien).
    Est-ce que la rédaction de cet acte est nécessaire dans le cas d’un achat immobilier contracté AVANT le mariage (sans contrat) ?
    Nos revenus sont très modestes et c’est à ce jour là question financière qui rend notre divorce difficile à envisager, bien que nous souhaitions le faire prononcer tous les deux.
    Y a t il des solutions pour rendre ces démarches moins onéreuses, sachant que nous sommes d’accord sur tout et séparés de corps depuis deux ans ?
    En vous remerciant par avance pour votre réponse
    Cordialement

  • par Karakaya , Le 13 octobre 2017 à 15:56

    Bonjour, je suis divorcé depuis le 13/06/2017
    jusqu a cette date j étais hébergé à titre gratuit dans la maison que nous avions fait construire.
    J y habite encore mais suis redevable a mon ex depuis le divorce.
    Je ne sais plus quoi faire car mon ex mari voulait la vendre, ensuite a dit qu il voulait la récupérer et la qu il ne voulait pas de la demeure, si je déménage mon ex mari me paiera pas ma part de la maison.
    Je n ai pas
    les
    moyens de payé un crédit immobilier
    Est ce que dans ces cas la la Caf a des aides immo ?
    je suis perdu

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