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Prêt immobilier et déchéance du terme : vigilance.

Par Sonia Ben Mansour, Avocat.

Un particulier souscrit un prêt immobilier auprès d’un organisme bancaire. Il doit régler ses mensualités tous les mois.
Confronté ultérieurement à des difficultés financières, il cesse de régler les mensualités durant trois mois. Il reçoit une lettre contenant mise en demeure de régler sous huitaine les échéances impayées sous peine de voir prononcer la déchéance du terme.
Qu’est-ce que cela signifie-t-il exactement ?

Le contrat de prêt peut stipuler que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, c’est-à-dire que le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés.

Par exemple, l’emprunteur qui aura emprunté la somme de 157.000 euros pour financer l’acquisition d’une maison d’habitation devra rembourser l’équivalent de cette somme, voire plus (intérêts de retard et indemnité prévus contractuellement).

Le constat de la déchéance du terme a donc de lourdes conséquences pour l’emprunteur.

La défaillance de l’emprunteur est caractérisée par le non-paiement d’une seule échéance.

Dès le premier impayé, le prêteur peut constater la déchéance du terme.

La Haute Juridiction a encadré le constat de la déchéance du terme par le prêteur en jugeant qu’il doit délivrer au préalable à l’emprunteur une mise en demeure de régulariser la situation précisant le délai dont il dispose pour faire obstacle à la prononciation de la déchéance du terme sauf disposition expresse et non équivoque du contrat de prêt (Civ.1ère, 3 juin 2015 n°14-15.655).

En cas de mise en demeure restée infructueuse, le constat de la déchéance du terme entraîne la résolution du contrat.

Les conséquences sont lourdes puisque le plus souvent, le particulier ne disposera pas de la somme exigée, de sorte qu’une saisie immobilière sera engagée par voie d’huissier à l’initiative du prêteur muni d’un titre exécutoire (acte notarié revêtu de la formule exécutoire). Là encore, méfiance, car le bien pourra être sous-évalué lors de la vente par adjudication (d’où l’importance de solliciter la vente amiable).

Il est donc important de rappeler que l’établissement financier qui accorde un crédit à un profane doit préalablement vérifier ses capacités financières, sous peine de voir prononcer la violation de son devoir de mise en garde (Civ.1ère, 12 juillet 2005 n°03-10.921).

Ce devoir de mise en garde a été consacré par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation.

Aussi, le nouvel article 313-12 du Code de la consommation énonce que «  le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui ».

Quoiqu’il en soit, la clause de déchéance du terme ne doit pas être prise à la légère lors de la conclusion du contrat de prêt. Dès la première échéance impayée, la banque peut vous adresser une mise en demeure de régler dans un délai imparti, celle-ci demeurant sans réponse entraînant la déchéance du terme.

Sonia Ben Mansour
Avocat à la Cour
Doctorante à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne

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