Lorsqu’il donne congé pour vente le bailleur doit respecter strictement les conditions posées par l’ article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
A défaut, le congé sera considéré comme nul. Le locataire pourra exiger sa substitution dans les droits de l’acquéreur, ou bien, exiger le renouvellement du bail à son échéance (la vente sera donc requalifée en vente de bien occupé et l’acquéreur pourra y renoncer).
Considéré parfois comme une "injustice" faite aux vendeurs en discordes avec leur(s) locataire(s), mais aussi aux conseillers immobiliers qui ne toucheront pas leur commission (même en charge vendeur, et même avec un mandat exclusif..), le droit de préférence est institué par le législateur pour tenir compte du fait que le départ du locataire ne sera pas "volontaire", mais qu’il sera causé, voir "forcé", par la vente du logement vendu non occupé.
C’est donc pour protéger le droit au logement du locataire, que le législateur lui accorde un droit de préférence.
Ce droit de préférence se matérialise par l’obligation faite au vendeur, et d’ordre public, de notifier un congé pour vente dès sa décision de mise en vente.
Pour l’étude de votre dossier je vous recommande de : vérifier la nature du contrat (location vide ou meublée), son échéance (exemple : l’échéance est fixée au 11 sept. 2021, faites en sorte que le congé soit réceptionné avant le 11 mars 2021), et enfin, le nombre de locataire(s) ; un congé = un locataire).
Pour la suite de la procédure vous pourrez vous référez au tableau synthétique suivant ( cliquer sur le tableau pour l’agrandir ) :
Autres spécificités.
Le Bail commercial : Le congé pour vente est délivré en conformité avec les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce.
Le Bail professionnel : Le droit de préemption du preneur d’un bail professionnel doit être prévu dans le bail. Il n’y aura aucun droit de préemption si le bail ne prévoit rien.
Votre question : Le locataire qui préempte à l’issue du congé pour vente, ou, à l’issue de la notification des modifications des conditions de vente, est-il redevable des frais d’agence ?
Non,
Le principe demeure que les locataires sont prioritaires pour l’acquisition du bien. Par conséquent, ils ne seront pas redevables des frais d’agence.
Juridiquement la question s’est déjà posée de savoir si le preneur qui exerce son droit de préemption, était tenu de payer la commission de l’agent immobilier mandaté par le bailleur.
La Cour de cassation a eu l’occasion de répondre par la négative, et cela peut importe qu’il existe un mandat exclusif.
Dès 1988, la 1ère Chambre civile a jugé que l’agent immobilier investi d’un mandat de vente d’un appartement objet d’un bail d’habitation, ne pouvait avoir droit au paiement d’une commission de la part du locataire titulaire d’un droit de préemption, ayant accepté l’offre de vente [1].
Il en va ainsi que la commission soit faite en charge acquéreur, ou, en charge vendeur (la charge vendeur ayant pour effet de "gonfler" le prix de vente du montant de votre commission et finalement de faire peser sur l’acquéreur la charge financière de la commission indue).
Discussion en cours :
BONJOUR
DANS LE TABLEAU DANS LA 2 eme colonne intitulé occupé / vide. Les libellés ne sont pas des plus claires
1 / logement vendu non occupé
2 / logement vendu occupé
Nous avons 2 cas de figures qui ne sont pas évoqués vente avec ou sans préavis
1 /Bien immeuble occupé vendu / avec demande de congé
2 /Bien immeuble occupé vendu / sans demande de congé
Merci pour ce tableau synoptique qui résume bien les situations juridiques