Afin de fixer les choses très simplement, on pourrait prétendre que la destination gère le « contenant » de l’immeuble tandis que l’usage gère le « contenu » du local.
Changement d’usage
L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais, il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation.
Ainsi, d’une manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Le local doit ensuite revenir à l’habitation. Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible ; le local n’est plus considéré comme local d’habitation.
A cela, la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, a institué un régime particulier pour les locaux mixtes, constituant à la fois la résidence principale du demandeur et son lieu d’activité professionnelle.
Changement de destination
La destination des bâtiments quant à elle, est régie par le droit de l’urbanisme et correspond à ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments que doit indiquer la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable selon le cas).
Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant nouvelle codification du livre Ier du Code de l’urbanisme, a redéfini la notion de « destination des constructions », autrefois précisée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.
Dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015, l’article R.123-9 visait neuf types de destination possible d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Désormais c’est l’article R. 151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Il est en outre précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R. 151-28 du même Code, et plus précisément définies par un arrêté du 10 novembre 2016 (JO, 25 nov. 2016).
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Le changement de destination, d’un bâtiment existant, est autorisé par la délivrance d’un permis de construire conformément à l’article R. 421-14, lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions. Il est rappelé ici l’obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
L’article R. 421-17, b du Code de l’urbanisme précise qu’en dehors de ces gros travaux, une simple déclaration préalable suffit.
Quant au changement de sous-destination, il n’est soumis à aucune formalité, lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions ; dans tout autre cas, un permis de construire est nécessaire.
Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent cependant que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé » (Décret n°2015-1783, article 12-VI). Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables : les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neufs destinations définies à l’article R. 123-9 (dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015) sont précédés d’une déclaration préalable ; en revanche un permis de construire est nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine.
Cas particulier de la copropriété
Si le local est en copropriété, donc soumis à l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est impératif d’interroger le règlement de copropriété de l’immeuble. Celui-ci comporte généralement une clause afférente à la destination de l’immeuble, laquelle détermine l’autorisation ou la prohibition d’activités. La réponse relève donc d’un examen au cas par cas. Selon le cas, il faudra solliciter ou non l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par exemple un copropriétaire a le droit d’affecter un lot à usage commercial à l’usage d’habitation sans recourir à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété (Cass. civ. 3e, 5 janvier 1994), mais ce n’est pas le cas lorsque le règlement de copropriété prévoit le caractère obligatoire de la destination commerciale des lots du RDC (Cass. civ. 3e, 26 avril 2006).
Discussions en cours :
Bonjour,
mes beaux parents ont hérité en 1974 d’une grange qu’ils ont réhabilité sur plusieurs années, jusqu’en 1985. Ils ont crée des ouvertures sur l’envers de la maison, donnant sur le jardin et une terrasse. Dans les années 80, ce bien immobilier est devenu leur résidence secondaire de vacances.
Une entreprise locale, qui a disparue depuis, a réalisé les travaux importants (fenêtres, terrasse...).
Aujourd’hui nous souhaitons vendre ce bien mais il semble qu’il soit toujours enregistré en tant que grange. Pas de certitude sur la question.
Que convient il de faire ? demander à la mairie ? ou aux impôts ?
Si c’est toujours une grange, y a t il un délai de prescription rendant obsolète le besoin de faire un changement de destination ?
Pouvons nous vendre ou devons nous faire quelque chose avant ?
Faut il prouver l’ancienneté des travaux par des photos d’époque ou des témoignages des voisins ?
Merci d’avance pour vos éclairages.
Bonjour, j’ai acheté une maison il y a 2 ans à un couple de retraités non-agriculteurs, et aucune activité agricole n’était menée dans ce bâtiment. C’est une maison dont ils se servaient comme résidence secondaire, dont une partie était aménagée en habitation et ce qui était anciennement des granges (qui faisaient partie du volume de la maison) servaient à stocker des meubles. Ils ont acquis cette maison il y a plus de 30 ans avant de la vendre il y a 2 ans. Aujourd’hui, après rénovation, les impôts me demandent une taxe d’aménagement car ils considèrent qu’en aménageant des parties de cette maison, j’ai changé la destination du bâtiment de agricole en habitation.
J’ai entendu plusieurs personnes (architectes, chambre d’agriculture, services de l’état) me dire qu’il existe une loi qui dit qu’un bâtiment dit "agricole" possédé par un non-agriculteur et dont il n’est fait aucun usage agricole depuis plusieurs années (ici 30 ans) perd de fait soa destination agricole et en l’occurrence devient une habitation. Si c’est effectivement le cas, je ne change pas de destination donc pas de surface plancher taxable créée donc pas de taxe d’aménagement à part peut-être pour les 2 places de parking (obligatoires)...
Pouvez-vous me confirmer ?
Merci à vous.
Bonjour,
Article intéressant au vu de mon projet.
Je souhaite acquérir un bâtiment agricole d’un agriculteur qui va prendre sa retraite pour y installer un entrepôt et des bureaux pour mon entreprise commerciale. Donc si j’ai bien compris je dois faire une demande de changement de destination lors de la dépose de mon permis de construire étant donné que l’on va y faire des travaux de réhabilitation. Mais si la commune refuse, le projet tombe à l’eau.
Est-ce bien cela ?
Bonjour,
Article très intéressant. Dans mon cas, j’ai un chalet que je loue occasionnelement. Je me suis apperçu récemment que la ville avait modifié l’usage de mon chalet à commercial.
Je suis inquiet car je crains que ça puisse avoir des effets sur l’application de taxes de ventes lors de la vente de mon chalet. À qui dois-je m’adresser pour avoir une opinion à dessus et savoir quels sont mes recours ?
Merci d’avance
Bonjour et merci pour vos articles !
Je vis une situation assez compliqué !
je vis dans un appartement considéré comme garage dans une copropriété, une maison divisée en plusieurs appartements, 5 lots en comptant le garage transformé.
Lors de l’assemblée 2 des copropriétaires ont voter "non" au changement d’affectation du garage en habitation. La raison officieuse de ce vote négatif, serait un contentieux avec le constructeur qui a fait les travaux du garage pour le transformer en appartement, un accord avec des contreparties financières qu’il n’aurait pas respecté, le constructeur dit l’avoir respecté, mais rien n’est déclaré.
J’ai plusieurs question, j’ai lu qu’un recours au tribunal de grande instance est possible lors d’un vote négatif de la copropriété. Y a t-il dans ce cas un abus de majorité ou un autre type d’abus à ce vote négatif, le recours a t-il une possibilité d’être accepté afin de changer l’affectation du garage ? Combien couterait environ avocat, tribunal, notaire pour le changement d’affectation ?
Merci d’avance pour votre aide
Cordialement
Bonjour, nous sommes 3, regroupées en association et avons pour projet d’ouvrir une Maison d’Assistantes Maternelles. Nous avons trouvé une maison et signé un bail commercial avec les propriétaires. Nous devons faire les démarches pour une demande d’ERP de catégorie 5 ainsi qu’un changement d’usage (ou de destination ?) de la maison mais sommes perdues dans les différents cerfa. Pouvez vous nous éclairer ? Cordialement
Bonjour,
S’il n’y a pas de changement de destination, c’est le Cerfa 13824*03. Vous pouvez le charger sur service public.fr. Un certain nombre de Cerfa ayant changé ces dernières semaines il est possible que ce soit le 13824*04.
Si la destination précédente éatit habitation il y a changement de destination :
2 cas : Soit vous modifiez l’aspect extérieur auquel cas c’est un permis de construire (cerfa 13409*06 ou 13409*07 ) le volet ERP sera inclus dans la demande de PC l’imprimé est aussi disponible sur service public.fr.
Soit le changement de destination n’occasionne pas de modification auquel cas une déclaration de travaux est requise cerfa 13404*06 ou 07) la demande évoquée plus haut avec le Cerfa 13824*03 doit également être déposé en mairie.